【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)盟總會(huì)理事長(zhǎng)林正雄2023年1月16日率全體會(huì)員舉行「十五大不動(dòng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)合年終記者」，對(duì)2023年房市提出了一個(gè)字的預(yù)測(cè)，那就是「變」，而聯(lián)盟總會(huì)指出，2023年房市兩大主軸將會(huì)是(1)危老都更、(2)ESG，對(duì)於政策面的持續(xù)打房，聯(lián)盟總會(huì)提出2呼籲與4建議，呼籲政府「解決缺工、停止重稅」，建議政府「重稅惡法退場(chǎng)、條例暫緩實(shí)施、放寬金融限縮、加碼青年優(yōu)貸」。
 
不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)盟總會(huì)理事長(zhǎng)林正雄回顧2022回顧房地產(chǎn)市場(chǎng)的大事，他指出，「升息加打房影響，買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)近6年首度負(fù)成長(zhǎng)，估計(jì)年僅32萬(wàn)棟」，根據(jù)資料。全國(guó)買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)1-11月合計(jì)共291,158棟，6都12月合計(jì)共20,754棟，臺(tái)灣省尚在統(tǒng)計(jì)中，若以2022年每月平均值計(jì)算為6135棟，2022年全國(guó)合計(jì)買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)僅318,047棟。對(duì)照2021年34.8萬(wàn)棟，年減約8％。
 
2022年第4季理監(jiān)事會(huì)議，決議升息半碼(0.125個(gè)百分點(diǎn))，利率繼3、6和9月後連4升，共計(jì)升息2碼(0.5個(gè)百分點(diǎn))，央行重貼現(xiàn)率、擔(dān)保放款融通利率及短期融通利率，目前分別為1.75％、2.125％及4％。而近2年來(lái)房市相關(guān)政策：包括了6次金融限縮(4次選擇性信用管制、購(gòu)地貸款規(guī)範(fàn)與銀行金融權(quán)數(shù)調(diào)整)，3大政策實(shí)施(房地合一2.0、實(shí)價(jià)登錄2.0、囤房稅)，以及2項(xiàng)修法(平均地權(quán)條例、取消同業(yè)互保制度)。
 
不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)盟總會(huì)指出，在2022年這麼多因素干擾市場(chǎng)之下，2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)「危老都更」、「ESG」兩大主軸，林正雄表示，「臺(tái)灣房子超級(jí)老！半數(shù)建物屋齡超過(guò)30年」，目前全國(guó)平均屋齡32年，460萬(wàn)棟住宅屋齡逾30年，其中屋齡超過(guò)50年有近百萬(wàn)棟，急需辦理都市更新；都更案件全國(guó)每年僅核定60餘件，應(yīng)提高誘因加速都市更新，提升都市防災(zāi)能力。
 
另外，他也強(qiáng)調(diào)「『淨(jìng)零排碳』引領(lǐng)風(fēng)潮，ESG成不動(dòng)產(chǎn)重要元素！」根據(jù)國(guó)發(fā)會(huì)2022年3月份公布「臺(tái)灣2050淨(jìng)零排放路徑及策略總說(shuō)明」，要求2050年100％新建物和85％既有建物為淨(jìng)零碳建築。為達(dá)到2050淨(jìng)零碳排，政府力推能源轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、生活轉(zhuǎn)型、與社會(huì)轉(zhuǎn)型。其中，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)上、中、下游產(chǎn)業(yè)鏈，舉凡建設(shè)營(yíng)造、不動(dòng)產(chǎn)仲介、廣告代銷、經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師、地政士、建築經(jīng)理、建築師、都市更新、以及各類都市計(jì)畫、土木、結(jié)構(gòu)、技師等，與臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、百工百業(yè)間彼此息息相生，環(huán)環(huán)相扣，可說(shuō)是與政府2050推動(dòng)淨(jìng)零碳排的生命共同體。
 
走過(guò)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的紛擾，跨進(jìn)2023年房地產(chǎn)的新發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)盟總會(huì)對(duì)於2023年房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)單字則是「變」。不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)盟總會(huì)指出，2023年國(guó)內(nèi)外景氣均不甚樂(lè)觀，看好度普遍偏低，全球性通膨、俄烏戰(zhàn)事、能源短缺、不可預(yù)期的天災(zāi)等等，臺(tái)灣還受到2024年總統(tǒng)及立委大選的干擾，以及接二連三的打房政策影響，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)2023年看好度低於20％；但是在通膨危機(jī)效應(yīng)及首購(gòu)族區(qū)域外溢購(gòu)屋的趨勢(shì)下，房市買氣仍有機(jī)會(huì)獲得支撐。利多及利空因素交互拉扯，2023年將是多變的一年。
 
既然2023年是房地產(chǎn)多變的一年，不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)盟總會(huì)也對(duì)政府主管機(jī)關(guān)提出2個(gè)呼籲與4個(gè)建議，總會(huì)表示「解決缺工、停止重稅」是總會(huì)的兩大呼籲。解決缺工問(wèn)題，降低營(yíng)造成本才是降低房?jī)r(jià)的真正解方。能夠解決缺工問(wèn)題，才能解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，才是各黨能否獲得「執(zhí)政」的關(guān)鍵！近年房?jī)r(jià)高漲係因通貨膨脹，使各項(xiàng)原物料大幅上漲，全臺(tái)缺工已經(jīng)不只是民間營(yíng)建業(yè)的大問(wèn)題，連政府的公共工程都面臨人力短缺的難解課題。營(yíng)建署在2020年發(fā)布的營(yíng)造業(yè)經(jīng)濟(jì)調(diào)查報(bào)告，全國(guó)營(yíng)建業(yè)就已缺工近12萬(wàn)人，2022年以來(lái)，營(yíng)建業(yè)的缺工的數(shù)字更是呈倍數(shù)成長(zhǎng)；而缺工問(wèn)題亦使工資不斷追高，在工料雙漲情況下，業(yè)者只能反映成本，也是目前房?jī)r(jià)居高不下的原因。營(yíng)造物價(jià)高漲是國(guó)際貿(mào)易問(wèn)題，不易緩解，但「缺工」問(wèn)題則可以透過(guò)制度適度鬆綁，修正外籍移工引進(jìn)規(guī)定來(lái)解決。如此才能根本地解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，才是各黨能否獲得「執(zhí)政」的關(guān)鍵！
 
不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)盟總會(huì)更是呼籲政府停止再以重稅打房！尊重市場(chǎng)機(jī)制，才是房市健康化的開(kāi)始?？倳?huì)細(xì)數(shù)近2年來(lái)房市相關(guān)政策包括6次金融限縮(4次選擇性信用管制、購(gòu)地貸款規(guī)範(fàn)與銀行金融權(quán)數(shù)調(diào)整)、3大政策實(shí)施(房地合一2.0、實(shí)價(jià)登錄2.0、囤房稅)、2項(xiàng)修法(平均地權(quán)條例、取消同業(yè)互保制度)等等，歷次打房政策與金融限縮以及大環(huán)境通膨，使得業(yè)者經(jīng)營(yíng)成本增加，諸多限制與閉鎖期也違反市場(chǎng)自然運(yùn)作，連帶使消費(fèi)者選擇減少。經(jīng)過(guò)2年多來(lái)的強(qiáng)力打房，民眾們應(yīng)該要清醒了，政府以加徵重稅來(lái)打房，其實(shí)無(wú)助平抑房?jī)r(jià)，反而重重傷害了眾多相關(guān)從業(yè)人員的生計(jì)。
不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)盟總會(huì)更是對(duì)於政府主管機(jī)關(guān)直接出「重稅惡法退場(chǎng)、條例暫緩實(shí)施、放寬金融限縮、加碼青年優(yōu)貸」4個(gè)建議，理由分別如下：
 
1.「房地合一稅」應(yīng)退場(chǎng)
面對(duì)升息、股市與國(guó)際局勢(shì)動(dòng)盪，房市已降溫回穩(wěn)，請(qǐng)政府降低打房力道，避免房市陷入昏迷，影響不動(dòng)產(chǎn)與眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員生計(jì)。建議「房地合一稅」已完成階段任務(wù)可退場(chǎng)，以維持房地產(chǎn)流通性。
 
2.「平均地權(quán)條例」內(nèi)容調(diào)整並延緩實(shí)施。
政府在總體經(jīng)濟(jì)不佳情況下強(qiáng)渡關(guān)山「平均地權(quán)條例」三讀通過(guò)，反觀鄰近的韓國(guó)積極鬆綁各種買房限制；連中國(guó)大陸都公布16條拯救房市措施，難道政府非要等到產(chǎn)業(yè)都關(guān)門才來(lái)處理嗎？總會(huì)支持法制面制度健全，亦不樂(lè)見(jiàn)房市淪為炒作工具，但建議調(diào)整內(nèi)容：
(1)預(yù)售屋禁止換約轉(zhuǎn)售，得限制2年內(nèi)禁止換約，避免短期炒作即可。
(2)限制私法人購(gòu)屋將嚴(yán)重影響都更危老推動(dòng)，應(yīng)納入免經(jīng)許可條款。
(3)炒房定義不明，應(yīng)刪除相關(guān)條文以減少濫權(quán)情形，在配套措施皆未完備下，請(qǐng)政府務(wù)必延緩實(shí)施，制定周全再上路。
 
3.央行放寬「選擇性信用管制」建商購(gòu)地融資成數(shù)限制，促進(jìn)房市健康化。
融資成數(shù)限制使購(gòu)地自備款自原本20％，暴增3倍至60％，這樣的變化使中小型建商叫苦連天，失去生存空間。如此將無(wú)助於房市調(diào)控，不利於產(chǎn)業(yè)生態(tài)豐富度；而最直觀的購(gòu)地量減少，亦將使市場(chǎng)上建案供給減少，市場(chǎng)上產(chǎn)品選擇性減少，亦不利於消費(fèi)者議價(jià)。
 
央行18個(gè)月限期動(dòng)工，否則加碼利息甚至收回貸款。以目前各縣市政府的行政效能而言，一年半內(nèi)要核發(fā)出建築執(zhí)照根本不容易。此外，例如都更危老、大街廓開(kāi)發(fā)或因考量基地完整性等土地整合行為都需要時(shí)間，反而不利推動(dòng)。
 
平均地權(quán)條例修法通過(guò)，禁止換約的預(yù)售屋名存實(shí)亡，因應(yīng)金融限縮、政策利空等諸多變數(shù)，建商觀望推案放緩，市場(chǎng)案量將腰斬，但又面臨18個(gè)月限期動(dòng)工的壓力，「市場(chǎng)現(xiàn)況」正受到「機(jī)關(guān)規(guī)定」凌遲，引發(fā)建商倒閉潮將捲起爛尾樓風(fēng)暴。
 
4.青年購(gòu)屋貸款優(yōu)惠專案再加碼「三高一低」。
推出加強(qiáng)版「青年安心成家購(gòu)屋優(yōu)惠貸款」，朝高成數(shù)、高期數(shù)、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進(jìn)行，即由政府補(bǔ)貼金融機(jī)構(gòu)提供高達(dá)九成的低利貸款，拉長(zhǎng)貸款期限至40年，拉長(zhǎng)寬限期至5年並補(bǔ)助購(gòu)屋貸款利率低於1％，以幫助年輕人輕鬆購(gòu)屋，消化閒置資金，活絡(luò)房市增添內(nèi)需景氣動(dòng)能。