【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】臺(tái)灣的住宅及土地市場(chǎng)，正面臨一波雷陣雨。原本2022年1月發(fā)布的銀行選擇性金融管制，管制18個(gè)月內(nèi)必須送建照的金箍咒，已經(jīng)導(dǎo)致建商保守買地推案，加上政府祭出平均地權(quán)條例修正案，打房已打到建商、代銷，甚至房仲業(yè)者。商用不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)則有相對(duì)樂(lè)觀及不同的情勢(shì)，宏大國(guó)際資產(chǎn)近期發(fā)布2023年Q1市場(chǎng)季報(bào)指出，隨著時(shí)空轉(zhuǎn)換與產(chǎn)業(yè)的變化，各類型不動(dòng)產(chǎn)的走勢(shì)也各自有不同發(fā)展與走勢(shì)，可以天氣圖來(lái)做概略性的比喻。
 
宏大國(guó)際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理指出，觀察2018~2022年近5年來(lái)商用不動(dòng)產(chǎn)的交易及趨勢(shì)，預(yù)估2023年商辦、廠辦、工業(yè)、零售、旅館5大類市場(chǎng)，依序呈現(xiàn)出熱與冷的現(xiàn)象。從近5年的交易量來(lái)看，5大類成交金額仍以工業(yè)類占比達(dá)45％~47％最高，商辦與廠辦則各約20％~24％不等次之，旅館則因疫情放緩國(guó)門即將開(kāi)放，有曙光乍現(xiàn)的跡象，佔(zhàn)比約5％~13％，零售店面雖佔(zhàn)比僅約3％~4％仍不高，但沉寂多年後終於稍有萌芽，從「食」與「美」的產(chǎn)業(yè)首先帶動(dòng)。
 
•商辦：臺(tái)北市區(qū)幾乎無(wú)新增供給，物以稀為貴—你不買、她不買、自有人買。以信義區(qū)A辦統(tǒng)一國(guó)際大樓為例，約2019年Q2成交每坪158萬(wàn)已經(jīng)是當(dāng)時(shí)商辦交易最高價(jià)，2020年Q3成交再提高到每坪179萬(wàn)，漲幅已上漲13.3％，是資金行情的起點(diǎn)，2022年Q4的成交價(jià)則上漲到每坪210萬(wàn)，漲幅17.3％，也是第一戶突破每坪200萬(wàn)元的商辦案例，已經(jīng)不亞於信義區(qū)豪宅的價(jià)格。陳益盛指出，商辦市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)漲格局，也形成商圈逐步外溢，市中心買不下手或希望更新屋齡的，北市就往近期最熱門的北士科、南港、內(nèi)科、大直，或再往新北市捷運(yùn)沿線多區(qū)，甚至桃園青埔、新竹竹北等區(qū)域，尤其臺(tái)中七期市政特區(qū)等，也因工商活動(dòng)逐步成熟，漸漸發(fā)展出商辦需求及市場(chǎng)，其中最具代表是中壽砸下約120億購(gòu)入豐邑市政核心商辦大案的交易案，是臺(tái)中第一件突破百億元的交易案。
 
•廠辦：以往廠辦類產(chǎn)品往往歸類於工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，但近年來(lái)隨著市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變，由於商辦供給不足，由內(nèi)科到北士科，甚至新北市捷運(yùn)沿線幾個(gè)行政區(qū)，由科技業(yè)帶動(dòng)之下逐步發(fā)展出廠辦市場(chǎng)，作為企業(yè)研發(fā)中心及行政辦公之用，近年則有金融業(yè)Fintech的需求加入，如中信金的內(nèi)湖安康路二棟資訊及行政大樓，及華南金位於土城工業(yè)區(qū)興建中的廠辦大樓等。由於廠辦大樓的價(jià)格相對(duì)低於市中心的商辦大樓，因此只要是電子相關(guān)產(chǎn)業(yè)，或策略性產(chǎn)業(yè)、甚至傳產(chǎn)，購(gòu)置/承租廠辦產(chǎn)品，其成本會(huì)較商辦類低上許多，因此近年來(lái)市場(chǎng)有逐步擴(kuò)張的趨勢(shì)，多家建商也提高興建廠辦的行列，如華固、長(zhǎng)虹、遠(yuǎn)雄等。

 
•工業(yè)/廠房：工業(yè)類型不動(dòng)產(chǎn)仍是市場(chǎng)交易金額最大的項(xiàng)目，近5年每年交易額幾乎但占了幾大類商用不動(dòng)產(chǎn)的第一名，佔(zhàn)比達(dá)45％~47％，而2022年交易金額高達(dá)702.3億元，主要市場(chǎng)仍呈現(xiàn)缺貨，猶如汽車仍缺晶片但已放緩，有需求有貨仍須先下手。隨著農(nóng)地廠房逐漸申報(bào)或已另覓得他處、及國(guó)外訂單放緩，搶購(gòu)潮已逐步放慢，預(yù)估市場(chǎng)仍穩(wěn)定成長(zhǎng)，但價(jià)格會(huì)逐步回歸理性。陳益盛指出，評(píng)估達(dá)70分以上的老廠房多數(shù)已售出，目前市場(chǎng)上近二年仍未售出的標(biāo)的，除了惜售的之外，多數(shù)不是太破舊、就是地點(diǎn)太差、或著地形狹長(zhǎng)不規(guī)則等，最後仍須以合理價(jià)格才得以售出。臺(tái)南、高雄的工業(yè)地則衝太快，惜售的地主已經(jīng)把一家臺(tái)積電擴(kuò)廠或即將進(jìn)駐當(dāng)成一個(gè)成熟的竹科園區(qū)來(lái)看待，預(yù)估冷卻之後價(jià)格會(huì)有一波下修。
 
•店面/零售：雨快停了，但地面仍濕滑。零售/店面近期因政府逐步解封，消費(fèi)者去年第三季已經(jīng)陸續(xù)外出逛街、聚餐，業(yè)者也感到人氣氛圍日漸提升，已較積極進(jìn)行擴(kuò)點(diǎn)，其中以餐飲、醫(yī)美業(yè)者最為明顯，美妝保養(yǎng)、生活百貨業(yè)者、藥妝店等也陸續(xù)計(jì)畫(huà)拓點(diǎn)。陳益盛表示，近期就先後媒合了醫(yī)美、餐飲、生技業(yè)成交店面及具有店效的2樓店辦，可以感受到「美」的、「食」的產(chǎn)業(yè)已逐步回溫，但其他多數(shù)產(chǎn)業(yè)仍相對(duì)保守及觀望。
 
•旅館/飯店：解封在即，署光乍現(xiàn)，一魚(yú)二吃—可經(jīng)營(yíng)或收租、可改建。以往的飯店或旅館交易，多數(shù)都是經(jīng)營(yíng)權(quán)的移轉(zhuǎn)，或換人經(jīng)營(yíng)。近年的旅館市場(chǎng)則不同，購(gòu)買者有三類，一為投資收租型法人，以穩(wěn)定收租為前提購(gòu)買，如2022年Q1全球人壽買下新竹國(guó)賓大飯店及好樂(lè)迪KTV。二為建設(shè)公司以買土地的概念購(gòu)入，可做都更或危老，如遠(yuǎn)雄建設(shè)於2021年購(gòu)買臺(tái)中波特曼汽車旅館即是。三才是購(gòu)買來(lái)自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)者，如東立物流購(gòu)入新北市汐止區(qū)的富信飯店，全新以「富士飯店」命名及經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)餐飲、宴會(huì)空間，收到不俗的成效。飯店及旅館市場(chǎng)，隨著時(shí)間的轉(zhuǎn)變也會(huì)讓投入經(jīng)營(yíng)的比例逐漸拉高。