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蛋黃中的蛋黃臺鐵資產(chǎn)活化大優(yōu)勢

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2023-03-28

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2023年3月28日政大商學(xué)院信義不動(dòng)產(chǎn)研究發(fā)展中心舉辦「車站土地開發(fā)招商＆經(jīng)營實(shí)務(wù)」講座，特別邀請臺鐵管理局企劃處郭冠宏處長主講。

郭冠宏處長與現(xiàn)場來賓分享臺鐵近年來陸續(xù)推動(dòng)的車站商業(yè)開發(fā)案例(圖/業(yè)者提供)

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】擁有全臺241個(gè)車站、文化資產(chǎn)108處以上的臺鐵管理局，在137年經(jīng)營歷史背後，面對運(yùn)輸本業(yè)及資產(chǎn)附業(yè)營收的挑戰(zhàn)與壓力比一般人想像來得大。尤其與同樣身為運(yùn)輸事業(yè)的高鐵、北捷、甚至桃捷相較之下，營收效益各有其優(yōu)勢與差異。臺鐵管理局目前具備可開發(fā)利用的土地面積約有兩百餘公頃，這些都是所謂「蛋黃中的蛋黃」資產(chǎn)。若能以此利基開發(fā)關(guān)聯(lián)事業(yè)商機(jī)以及區(qū)域發(fā)展的可能性，對於拓展未來營收大有可為。

2023年3月28日政大商學(xué)院信義不動(dòng)產(chǎn)研究發(fā)展中心舉辦「車站土地開發(fā)招商＆經(jīng)營實(shí)務(wù)」講座，特別邀請臺鐵管理局企劃處郭冠宏處長主講。郭處長以鄰近國人熱愛的旅遊國家日本舉例，提到日本鐵道公司(JR)在運(yùn)輸本業(yè)與附業(yè)的營收佔(zhàn)比是8:2，而臺鐵卻正好相反。因此，如何讓臺鐵目前所擁有的土地資產(chǎn)，透過全面性的規(guī)劃打造成實(shí)際的「金雞母」，發(fā)揮開源最大效用，是當(dāng)今面臨的主要課題。

一直以來，車站掌握南來北往的人潮，相對也擁有一定規(guī)模的商機(jī)及錢潮。郭冠宏處長與現(xiàn)場來賓分享臺鐵近年來陸續(xù)推動(dòng)的車站商業(yè)開發(fā)案例，從一開始的板橋車站、臺北車站商場進(jìn)駐規(guī)劃，到松山及南港車站加入購物中心、國際星級旅館等設(shè)施，成為東區(qū)門戶計(jì)畫區(qū)的核心設(shè)施；郭處長也指出除了商業(yè)開發(fā)外，像萬華車站藉由都市計(jì)畫回饋方式取得公益樓層，分配給具有帶動(dòng)萬華地區(qū)發(fā)展優(yōu)先的機(jī)關(guān)組織進(jìn)駐，不僅可為萬華地區(qū)增加新商圈，更能為地方發(fā)展盡一份心力。

郭冠宏特別提到目前開發(fā)中的花蓮吉安車站站區(qū)，為了配合吉安站成為花蓮地區(qū)鐵路起始站，在土地開發(fā)強(qiáng)度及容許使用項(xiàng)目上的調(diào)整，都是以打造車站專用區(qū)為出發(fā)點(diǎn)考量。尤其是未來車站所能吸引的人潮駐留、可預(yù)期的消費(fèi)規(guī)模，也能連帶刺激周邊土地發(fā)展。郭處長表示吉安車站專區(qū)開發(fā)的效益，就土地增值可預(yù)期能有大幅成長。同時(shí)車站專用區(qū)周邊開發(fā)設(shè)施，目前與花蓮縣政府積極研商中，期待能夠共同推動(dòng)周邊發(fā)展，共創(chuàng)地方繁榮。

車站商圈的發(fā)展從車站核心往周邊擴(kuò)散，除了站區(qū)周圍腹地的商業(yè)開發(fā)外，也要兼顧地方需求及文化展望。郭處長提到臺鐵的「珍珠串鍊計(jì)畫」，以環(huán)島1,065公里的鐵道，串連起全省241個(gè)車站，配合城市規(guī)模建構(gòu)不同風(fēng)貌的車站經(jīng)濟(jì)體，率先打造軌道經(jīng)濟(jì)的開端，營造臺鐵未來發(fā)展的願(yuàn)景輪廓。

最後，郭冠宏處長強(qiáng)調(diào)，車站的商業(yè)開發(fā)儘管在初期必須衡量風(fēng)險(xiǎn)與成本負(fù)擔(dān)，更需要時(shí)時(shí)抱持分享利潤、共同成長的心態(tài)經(jīng)營，不能僅止於單方面完成招商規(guī)劃後就置之不顧，任其自由發(fā)展。透過嚴(yán)密的履約管理制度及查核機(jī)制，在各單位團(tuán)體間扮演合力協(xié)作的角色，是整體招商開發(fā)的重要任務(wù)。郭處長表示，藉由成功的車站商業(yè)開發(fā)所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，臺鐵也更能兼顧專業(yè)運(yùn)輸服務(wù)與關(guān)連產(chǎn)業(yè)發(fā)展的品質(zhì)提升，提供給所有民眾更有質(zhì)感的臺鐵體驗(yàn)。