【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】CBRE世邦魏理仕臺(tái)灣，2023年4月11日舉辦年度首次媒體記者會(huì)，會(huì)中分享2023年第一季商用不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)最新走勢(shì)，以及對(duì)臺(tái)北商辦租賃市場(chǎng)的觀察。世邦魏理仕研究部預(yù)測(cè)「A辦平均空置率將自2023年底升逾11％，且往後數(shù)年將持續(xù)攀升，市場(chǎng)的天平可能於2024年初開(kāi)始傾向租戶?！?br />
世邦魏理仕預(yù)期，企業(yè)對(duì)於資本支出的態(tài)度將更趨謹(jǐn)慎
 
為平抑國(guó)內(nèi)通膨預(yù)期心理，臺(tái)灣央行於3月底召開(kāi)第一季理監(jiān)事會(huì)議，會(huì)中決議升息半碼，已是自2022年以來(lái)央行連5次升息，這也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)投下變數(shù)，影響投資人購(gòu)買意願(yuàn)。世邦魏理仕預(yù)期，因應(yīng)景氣走弱，許多國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)於資本支出的態(tài)度將更趨謹(jǐn)慎，商辦市場(chǎng)租賃活動(dòng)將持續(xù)受到衝擊，而部份自用型買方也將在短期內(nèi)暫緩置產(chǎn)計(jì)畫。

Q1商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，辦公室投資大幅衰退72％
 
據(jù)世邦魏理仕研究部統(tǒng)計(jì)2023年第一季全臺(tái)大型不動(dòng)產(chǎn)交易，土地及商用不動(dòng)產(chǎn)成交金額合計(jì)近新臺(tái)幣367億元，較2022年同期減少57％，創(chuàng)下自2017年第三季以來(lái)單季最低成交量。進(jìn)一步觀察臺(tái)灣商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，第一季成交額僅新臺(tái)幣181億，年減54％，其中辦公室投資大幅衰退72％。

施甫學(xué)：壽險(xiǎn)業(yè)購(gòu)買國(guó)內(nèi)投資用不動(dòng)產(chǎn)的困難度增加
 
世邦魏理仕不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所所長(zhǎng)施甫學(xué)指出，「自央行2022年啟動(dòng)升息以來(lái)，保險(xiǎn)業(yè)投資商用不動(dòng)產(chǎn)需達(dá)到的最低年化收益率，由2.095％升至目前的2.845％。未來(lái)壽險(xiǎn)業(yè)購(gòu)買國(guó)內(nèi)投資用不動(dòng)產(chǎn)的困難度增加，預(yù)期部份業(yè)者會(huì)持續(xù)評(píng)估投報(bào)率較高的產(chǎn)品類型，如百貨商場(chǎng)或工業(yè)地產(chǎn)，少數(shù)投資額度充足的業(yè)者，則同時(shí)在評(píng)估海外不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)?！?br />
林敬超：值得注意「新光一號(hào)REITs」
 
此外，據(jù)世邦魏理仕資本市場(chǎng)部主管林敬超觀察，在央行連續(xù)升息的背景之下，其他非保險(xiǎn)業(yè)的專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，反將獲得更多投資機(jī)會(huì)，如過(guò)去幾年較少出手的海內(nèi)外私募基金及投資人，將可能更主動(dòng)地評(píng)估精華區(qū)潛在投資標(biāo)的。例如近期標(biāo)售底價(jià)合計(jì)近新臺(tái)幣300億元、創(chuàng)下歷史新高金額的新光一號(hào)REITs，其中位於天母商圈的新光天母?jìng)苁吮ご髽?、臺(tái)南市站前商圈的臺(tái)南新光三越百貨大樓，以及在永康商圈的新光信義華廈，都是近年極為罕見(jiàn)的核心地段資產(chǎn)，同時(shí)具備誘人投報(bào)率及未來(lái)改建開(kāi)發(fā)價(jià)值。

 
2023全年土地投資額將呈雙位數(shù)衰退

轉(zhuǎn)向土地市場(chǎng)，2023年第一季總成交額為新臺(tái)幣186億元，較2022年同期減少59％。隨著預(yù)售屋去化速度放緩、銀行土建融利率上升，建商購(gòu)地動(dòng)能同步減弱，第一季建商購(gòu)買土地金額僅達(dá)新臺(tái)幣113億元，年減67％。在房市前景不佳及資金調(diào)度壓力沉重的影響下，世邦魏理仕預(yù)期2023年內(nèi)，建商仍多將專注於現(xiàn)有土地開(kāi)發(fā)計(jì)畫，土地市場(chǎng)交易動(dòng)能將以自用型買方購(gòu)買工業(yè)地作為支撐；整體而言，2023全年土地投資額將呈雙位數(shù)衰退，然區(qū)位佳且開(kāi)價(jià)符合市場(chǎng)行情的土地，對(duì)投資人仍具吸引力。

Q1市中心辦公室空置率上升至5.5％
 
第一季臺(tái)北市中心辦公室租賃市場(chǎng)平均空置率由前季的3.5％上升至5.5％，主要受到A辦淨(jìng)去化量降至負(fù)值及新大樓完工的影響。在全球景氣走弱之下，外商租戶對(duì)於搬遷計(jì)畫抱持謹(jǐn)慎態(tài)度，市場(chǎng)上亦陸續(xù)有企業(yè)縮減辦公室面積，致使季內(nèi)A辦淨(jìng)去化量降至-4,748坪，落至7年以來(lái)單季最差水準(zhǔn)。

李智偉：建議房東應(yīng)考量國(guó)際廠商的需求
 
世邦魏理仕顧問(wèn)暨交易服務(wù)部主管李智偉指出，「不少外商企業(yè)已展開(kāi)節(jié)流計(jì)畫，在擬定租賃策略或取得搬遷預(yù)算上，所花費(fèi)的時(shí)間較以往來(lái)得更長(zhǎng)，加上不少大樓的租金開(kāi)價(jià)達(dá)到歷史新高，這都影響潛在租戶簽訂租約的意願(yuàn)。值得注意的是，目前市場(chǎng)上仍有科技業(yè)大廠持續(xù)獵樓，但此類租戶十分重視建物規(guī)格，建議未來(lái)新開(kāi)發(fā)案房東於規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即應(yīng)考量國(guó)際廠商的需求?！?br />
李嘉玶：預(yù)測(cè)A辦平均空置率將自2023年底升逾11％
 
第一季臺(tái)北市商辦平均租金為新臺(tái)幣2,437元/坪，其中A辦租金較上季小幅成長(zhǎng)0.17％至新臺(tái)幣3,010元/坪，創(chuàng)5年來(lái)最低季增幅。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，「2023年臺(tái)北市中心總計(jì)將有近4.4萬(wàn)坪的新供給加入商辦市場(chǎng)，考量多棟大樓實(shí)際交屋時(shí)間落在下半年，預(yù)期未來(lái)數(shù)月內(nèi)市場(chǎng)上既有大樓的房東仍較具租金談判優(yōu)勢(shì)。然而，世邦魏理仕研究部預(yù)測(cè)A辦平均空置率將自2023年底升逾11％，且往後數(shù)年將持續(xù)攀升，市場(chǎng)的天平可能於2024年初開(kāi)始傾向租戶。」