【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】?jī)?nèi)科、北士科、南港被譽(yù)為北市三大科技產(chǎn)業(yè)聚落，其中又以內(nèi)科最受到企業(yè)主青睞，不但商圈發(fā)展成熟，而且廠辦租賃供需穩(wěn)定，租金又比其它兩處更具優(yōu)勢(shì)，近幾年已成投資法人、家族機(jī)構(gòu)資金停泊的首選熱點(diǎn)。
 
三大需求動(dòng)機(jī)加持，內(nèi)科連年交易破百億
 
高力國(guó)際業(yè)主代表服務(wù)部董事黃舒衛(wèi)表示，從需求面來(lái)看，內(nèi)科受到企業(yè)「躋身贏者圈」、「搶進(jìn)綠商辦」、「布局潛力區(qū)」等三大需求動(dòng)機(jī)加持，近期頗受自用型企業(yè)及家族投資機(jī)構(gòu)青睞，租用需求持續(xù)增長(zhǎng)。
 
黃舒衛(wèi)分析，從「躋身贏者圈」的需求來(lái)看，根據(jù)國(guó)科會(huì)及臺(tái)北市產(chǎn)發(fā)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在疫情前2019年，內(nèi)科企業(yè)年收入4.4462兆元已經(jīng)超車竹科、中科、南科總和的2.6321兆，含金量最高。進(jìn)一步分析，疫後受到經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)疲軟影響，三大科學(xué)園區(qū)2023年前4月的營(yíng)業(yè)額較2022年同期衰退9.4％，其中光電類年減30.1％，壓力最大，唯有通訊業(yè)逆勢(shì)成長(zhǎng)12.8％，擴(kuò)張潛能也最大。內(nèi)科號(hào)稱「臺(tái)北矽谷」以資通訊製造業(yè)為核心骨幹，電子五哥、汽車等前驅(qū)產(chǎn)業(yè)到位，同時(shí)坐擁高產(chǎn)值及風(fēng)口趨勢(shì)的兩大高度，搶進(jìn)贏者圈的誘因最炙熱，商辦投資、租用旺盛。
 
其次，全球企業(yè)面對(duì)ESG、淨(jìng)零碳排及能源轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)，搶進(jìn)綠商辦的需求越來(lái)越強(qiáng)。然而，目前臺(tái)北市區(qū)超過(guò)9成商辦的庫(kù)存不但缺乏相關(guān)認(rèn)證條件，而新增供給也有緩不濟(jì)急或租金綠色溢價(jià)的門檻，因此內(nèi)科綠建築現(xiàn)貨變成了搶手貨，對(duì)於自用、置產(chǎn)、租用企業(yè)都充滿吸引力。
 
第三，高力國(guó)際第2季臺(tái)北市辦公室市場(chǎng)調(diào)查資料顯示，市中心7大商圈租金全面站上月租金每坪2000元大關(guān)，空置率則為5.97％，在新增供給陸續(xù)上市之後，預(yù)期2023年空置率將破7％，租金修正壓力大。相對(duì)來(lái)說(shuō)，內(nèi)科西湖段空置率只有3.41％、文德段也只有5.88％，平均租金又都在2000元以下，比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯。而五期企業(yè)年收入的複合成長(zhǎng)率為13.1％，優(yōu)於內(nèi)科的2.8％，成為投資布局亮點(diǎn)。
 
觀察近幾年內(nèi)科廠辦交易情形，從5年前，臺(tái)塑集團(tuán)以187億元買進(jìn)潭美段的「臺(tái)北企業(yè)總部園區(qū)」3棟大樓，一直到近年陸續(xù)都有企業(yè)主買樓進(jìn)駐，絲毫沒(méi)有減弱跡象，尤其近3年上市櫃企業(yè)累積斥資400億元買進(jìn)內(nèi)科廠辦，而且不少是整棟買下，像是2023年第1季崇越科技便以54億元內(nèi)科洲子街整棟廠辦預(yù)售案。
 
另外，從供給面來(lái)看，內(nèi)科有聚落成熟、機(jī)能完整、產(chǎn)業(yè)前景、建設(shè)利多等4大優(yōu)勢(shì)，一直是投資市場(chǎng)的焦點(diǎn)，過(guò)去幾年廠辦、商辦的交易在市中心沒(méi)貨、大內(nèi)科物美價(jià)實(shí)惠，帶動(dòng)大量資金流入，年年穩(wěn)破百億大關(guān)。
 
自用、置產(chǎn)搶進(jìn)，內(nèi)科開(kāi)出期貨盤
 
高力國(guó)際企業(yè)客戶服務(wù)部董事邱秀凰分析，目前內(nèi)湖科技園區(qū)、北士科以及南港為臺(tái)北市的3個(gè)主要科技核心聚落，有別於南港及北士科正在起步或轉(zhuǎn)型階段，內(nèi)科經(jīng)歷20年發(fā)展，已成為科技研發(fā)及企業(yè)總部重鎮(zhèn)，也是科技大廠鎖定的總部熱點(diǎn)，近期不乏增租、升級(jí)及軟體業(yè)進(jìn)駐需求持續(xù)加溫。
 
邱秀凰認(rèn)為，現(xiàn)在投資人評(píng)估範(fàn)圍已經(jīng)從早期最熱門但飽和的西湖段、文德段，擴(kuò)及到舊宗段、五期、潭美段，產(chǎn)品也從廠辦、商辦，超前部屬插旗到土地及預(yù)售案，顯示即便市場(chǎng)逆風(fēng)，但對(duì)自用、投資買方來(lái)說(shuō)，內(nèi)科的辦公市場(chǎng)有立即使用及穩(wěn)定收益的誘因，可謂一枝獨(dú)秀，仍為機(jī)構(gòu)法人或企業(yè)投資、租賃的最愛(ài)。
 
而且因?yàn)閮?nèi)科廠辦新增供給稀缺，已出現(xiàn)「現(xiàn)貨買不到，改搶期貨」的現(xiàn)象，包括萬(wàn)海集團(tuán)、崇越科技等知名企業(yè)以及宏普新湖二路案都是先行買進(jìn)內(nèi)科的預(yù)售案，不但買氣不停歇，廠辦租賃需求更是穩(wěn)定，尤其2020年，當(dāng)時(shí)知名網(wǎng)銀就以每月將近1,000萬(wàn)元的租金預(yù)租「內(nèi)科之心」6個(gè)樓層，也讓內(nèi)科是北市信義計(jì)畫(huà)區(qū)之後，少數(shù)出現(xiàn)「預(yù)招租」的商圈。
 
「領(lǐng)航家國(guó)際廣場(chǎng)」為內(nèi)科全新完工綠建築大樓
 
2022年領(lǐng)航家投資興業(yè)購(gòu)買長(zhǎng)虹建設(shè)位於行善路的整棟辦公大樓，周邊更是包括緯創(chuàng)、萬(wàn)海、三商美邦、和潤(rùn)、威剛等知名企業(yè)總部設(shè)址首選。目前委託高力國(guó)際股份有限公司專任招租。高力國(guó)際企業(yè)客戶服務(wù)部董事邱秀凰表示「領(lǐng)航家國(guó)際廣場(chǎng)」為全新完工的綠建築大樓，而且採(cǎi)高綠地覆蓋率規(guī)劃，不但符合現(xiàn)今企業(yè)尋找綠商辦的需求，而且整棟單一產(chǎn)權(quán)加上使用登記是內(nèi)科稀有一般事務(wù)所，成為市中心搬遷或是內(nèi)科增租客戶的首選。
 
「領(lǐng)航家國(guó)際廣場(chǎng)」總樓地板面積約4,130坪、單層面積約340坪，車程15分鐘可前往北市信義計(jì)畫(huà)區(qū)、南軟等產(chǎn)業(yè)核心，目前周邊租金行情每月每坪落在1,500元至1,600元間，對(duì)比臺(tái)北市市區(qū)七大商圈租金單價(jià)全數(shù)站上2千元，或者南港商辦租金單價(jià)動(dòng)輒2千元起跳，全新、綠建築的內(nèi)科一般事務(wù)所租金仍具有相當(dāng)誘因。