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房市景氣「量縮價(jià)盤」買賣移轉(zhuǎn)大消退

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2023-07-19

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臺(tái)灣房屋市場景氣燈號亮綠燈，後市量縮價(jià)盤，有感量縮溫和價(jià)盤！買賣移轉(zhuǎn)退守27萬棟

臺(tái)灣房屋集團(tuán)首席副總裁周鶴鳴(左)表示，下半年仍有剛性買盤支撐，但量能不易放大，將是「量縮價(jià)盤」局面(圖/臺(tái)灣房屋)

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】不動(dòng)產(chǎn)為一般民眾最大的人生決策，為提供購屋置產(chǎn)參考指標(biāo)，臺(tái)灣房屋集團(tuán)與中央大學(xué)臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)研究發(fā)展中心，共同發(fā)布房市新學(xué)術(shù)指標(biāo)「臺(tái)灣房屋市場景氣燈號」，以及下半年的國內(nèi)房市景氣預(yù)測。研究結(jié)果顯示，2023年第一季臺(tái)灣房屋市場景氣燈號呈現(xiàn)藍(lán)燈，景氣指標(biāo)分?jǐn)?shù)為31.68，並預(yù)測第二季景氣指標(biāo)分?jǐn)?shù)為38.02，燈號轉(zhuǎn)為黃藍(lán)燈，代表房市在第二季逐漸脫離景氣低迷狀態(tài)；預(yù)測第三季景氣指標(biāo)分?jǐn)?shù)為42.63、第四季是44.20，意味下半年皆為代表景氣穩(wěn)定的綠燈，後續(xù)發(fā)展「有感量縮，溫和價(jià)盤」。

臺(tái)灣房屋集團(tuán)首席副總裁周鶴鳴表示，在第五次選擇性信用管制的第二戶限貸後，下半年還有多項(xiàng)打房政策陸續(xù)上路，包括平均地權(quán)新制實(shí)施、行政院積極研議囤房稅2.0，並有中央大選將至、國際經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩等挑戰(zhàn)，牽動(dòng)首購族、換屋族、長期置產(chǎn)客戶的購屋意願(yuàn)；不過官方雖對炒房連環(huán)打擊，但另外一方面，也對申報(bào)租金收入的房東調(diào)降房屋稅，並鬆綁換屋族貸款，還釋放出新青年安心貸款利多，因此下半年仍有剛性買盤支撐，但量能不易放大，將是「量縮價(jià)盤」局面，預(yù)估全國全年的買賣移轉(zhuǎn)量，縮減幅度大約15％，整體棟數(shù)估計(jì)將會(huì)是27萬棟保衛(wèi)戰(zhàn)！

盤整時(shí)局看空不空下半年房市現(xiàn)三大趨勢

周鶴鳴進(jìn)一步分析，造成?量縮?的因素，可從基本面、政策面、技術(shù)面三大面向來觀察。在基本面上，第一季ＧＤＰ年增率是-2.87％，看來也不會(huì)太好；政策面上，本次平均地權(quán)條例新法預(yù)售屋轉(zhuǎn)售的禁令，已經(jīng)造成結(jié)構(gòu)性的改變，選擇性信用貸款限制，短期投資必然減少；而這波房價(jià)的大爆發(fā)，起因於2018年美中貿(mào)易戰(zhàn)與新冠肺炎爆發(fā)後，臺(tái)商資金回流，且貨幣政策和國際戰(zhàn)爭引發(fā)通膨，導(dǎo)致房價(jià)飆漲，因此在技術(shù)面上，漲高必面臨修正，也是造成量縮的主因。

價(jià)格漲跌，則會(huì)因產(chǎn)品、區(qū)域供需不同，溫和盤整。多空交雜下，下半年房市也將浮現(xiàn)三大趨勢。首先「內(nèi)需復(fù)甦，商用看俏」疫後各產(chǎn)業(yè)復(fù)甦力道不同，目前國內(nèi)餐飲旅宿業(yè)反彈，AI興起帶動(dòng)的科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展爆紅，都衍生擴(kuò)張需求，加上打炒房政策管住不管商，因此包括旅宿、店面等商用不動(dòng)產(chǎn)或工業(yè)地產(chǎn)，後市發(fā)展將相對穩(wěn)健。

其次「政策限縮，長抱為王」，近期房市政策，對自用和置產(chǎn)族群限制不同，不管是貸款、稅制或預(yù)售屋轉(zhuǎn)手限制，對長期置產(chǎn)、剛性自用的民眾影響均較輕，因此首購自住客會(huì)趁機(jī)卡位，市場上低總小宅仍會(huì)是主流。

再者，「預(yù)售吃緊，成屋價(jià)穩(wěn)」，受平均地權(quán)新制影響，預(yù)售屋量能縮減，新興重劃區(qū)漲跌變化大，房市轉(zhuǎn)向成屋市場，其中又以機(jī)能完整的成熟區(qū)域更顯討喜，房價(jià)更具抗跌保值之效，優(yōu)質(zhì)搶手社區(qū)仍有創(chuàng)高價(jià)機(jī)會(huì)。

綜觀下半年房價(jià)的起伏，還是要回到產(chǎn)品、區(qū)域等各方面的供給、需求面，在總體環(huán)境不利的情況下，仍可看到趨勢中的好產(chǎn)品，因?yàn)橄∮嗅尦?，還在逆勢上揚(yáng)!

2023臺(tái)灣房屋市場景氣燈號(圖/臺(tái)灣房屋)

房市新學(xué)術(shù)燈號預(yù)測置產(chǎn)規(guī)劃有方向

中央大學(xué)臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心執(zhí)行長吳大任表示，一般常以房價(jià)指數(shù)或交易量等單一指標(biāo)，作為判斷房地產(chǎn)景氣的依據(jù)，但可能無法反映出整體市場真實(shí)狀況，導(dǎo)致誤判情勢。有鑒於此，臺(tái)灣房屋集團(tuán)與中央大學(xué)臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心產(chǎn)學(xué)合作，創(chuàng)建國內(nèi)唯一房市領(lǐng)先指標(biāo)「臺(tái)灣房屋市場景氣燈號」，希望更全面地評估市場動(dòng)能及景氣，並預(yù)測未來房市走勢。

臺(tái)灣房屋市場景氣燈號針對總體環(huán)境、生產(chǎn)面、交易面和經(jīng)濟(jì)信心等四大面向，篩選出17項(xiàng)變數(shù)，資料期間為2002年1月至2023年3月，參考國發(fā)會(huì)景氣對策燈號之指標(biāo)項(xiàng)目處理方式，將原始資料進(jìn)行季節(jié)調(diào)整等處理，再透過主成分分析法，由資料自行決定出各變數(shù)之權(quán)重，計(jì)算出景氣指標(biāo)。並在95％的信心水準(zhǔn)下，預(yù)測2023年第二季以後臺(tái)灣房屋市場景氣指標(biāo)與燈號，以本次數(shù)值分?jǐn)?shù)對應(yīng)燈號分別為景氣過熱 (49.22~100)的紅燈、轉(zhuǎn)好(44.37~49.22)的黃紅燈、穩(wěn)定(41.44~44.37)的綠燈、轉(zhuǎn)壞(37.36~41.44)的黃藍(lán)燈，以及低迷(0~37.36)的藍(lán)燈。