【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】全國(guó)商總主席、鄉(xiāng)林集團(tuán)董事長(zhǎng)賴正鎰2023年8月17日表示，國(guó)際通膨及升息壓力趨緩，但工料高漲問(wèn)題未解決前，房?jī)r(jià)不會(huì)跌，尤其在政府「史上最猛打炒房」下，壟罩在「山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓」的低氣壓下，六都上半年推案量年減14％，全臺(tái)房地合一稅收年減10.4％，已現(xiàn)隱憂，不僅重挫開(kāi)發(fā)商，政府推動(dòng)社會(huì)住宅及都市更新恐怕變成跛腳政策。
 
賴正鎰指出，全球通膨陰影未消，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)短期沒(méi)有結(jié)束徵兆，石油及原物料價(jià)格還在上漲曲線，美股受升息利率消息，表現(xiàn)起伏，但就業(yè)及CPI指數(shù)有好轉(zhuǎn)，美國(guó)銀行預(yù)測(cè)升息循環(huán)最終回將落在11月。
 
此外，全球主要國(guó)家2023年7月的CPI消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)都明顯下降，美國(guó)勞工部公布7月CPI指數(shù)較2022年同期上升3.2％，稍低於市場(chǎng)預(yù)期的3.3％，是2021年10月來(lái)最低年升幅且符合預(yù)期，代表抗通膨漸獲成效。亞洲的大陸7月CPI由前月上漲0.2％轉(zhuǎn)為持平；韓國(guó)創(chuàng)21個(gè)月來(lái)最低年增率，7月CPI漲2.3％，通膨步伐放緩。臺(tái)灣7月CPI漲1.88％，延續(xù)低於2％通膨警戒線，已有收斂。
 
臺(tái)灣股匯市受美股及出口表現(xiàn)影響而有起伏，原本2022年臺(tái)灣出口表現(xiàn)還是四小龍之首，但2023年上半年出口疲弱，出口總額2021.1億美元，較2022年同期減443億美元，減幅達(dá)18％，衰退情況遠(yuǎn)比日、韓等國(guó)還嚴(yán)重，臺(tái)幣8月來(lái)連續(xù)貶值，兌美元匯率破32元，等同又回到2022年10月創(chuàng)下的近6年新低紀(jì)錄，呈現(xiàn)疲軟。
 
此外，新冠疫情持續(xù)放緩，國(guó)人出國(guó)熱，2023年上半年的入境旅客268萬(wàn)8928人次，但我國(guó)出境人數(shù)已達(dá)492萬(wàn)4951人次，兩者差距近1倍，觀光逆差還在持續(xù)擴(kuò)大中，他很擔(dān)心觀光逆差若再持續(xù)擴(kuò)大，恐會(huì)影響外匯存底及國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
 
國(guó)際整體經(jīng)濟(jì)影響股匯市，也左右房地產(chǎn)表現(xiàn)，賴正鎰?wù)f，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)造成全球石油及原物價(jià)上漲，電價(jià)能源及房子造價(jià)都隨著水漲船高，開(kāi)發(fā)商及建商都承受不了。
 
全球原油與金屬價(jià)格漲不停，營(yíng)建業(yè)為如期交屋，避免衍生交屋違約糾紛，必須搶工搶料，每坪興建成本平均漲幅超過(guò)50％，像臺(tái)中營(yíng)建成本每坪從8萬(wàn)元跳為15萬(wàn)元，漲幅逾100％，臺(tái)北也從14萬(wàn)元暴增到25萬(wàn)元左右，從近10年?duì)I建工程水泥、磚瓦、金屬及機(jī)電等材料類總指數(shù)漲逾26.4，可以看出開(kāi)發(fā)商壓力有多大(附表一)。
 
過(guò)去臺(tái)灣約有1萬(wàn)家建商，921大地震後剩下100家左右，近10年發(fā)展又回到上萬(wàn)家，但有85％都是中小型建商，這些新加入建商沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)不景氣的階段，遇到政府連續(xù)打炒房，利率上升，緊縮金融政策，工料雙漲等情況下，約有八成建商選擇暫退市場(chǎng)，甚至連都市更新及危老重建案整合到一半就喊卡，他擔(dān)心若都市更新計(jì)畫無(wú)法推動(dòng)下去，對(duì)國(guó)人居住安全將會(huì)有很大影響。
 
他透露，這波房?jī)r(jià)上漲除了建築成本上漲100％之情況，這也是他從事房地產(chǎn)40年來(lái)前所未見(jiàn)，除了建材與工資漲幅驚人之外，土地飆漲也是主要原因之一。他建議政府應(yīng)該要有土地政策，像是重劃區(qū)容積少，土地持有比重較高的人惜售或拉抬價(jià)格，自然土地價(jià)格上漲，他建議政府應(yīng)在都市計(jì)畫適度放寬容積，就可降低成本。
 
賴正鎰也分析近年住宅產(chǎn)品變化，過(guò)去10年，房子從20至45坪，放大尺度到75坪，甚至120坪，但這兩年多來(lái)因?yàn)樯僮踊敖êB成本上漲，新推建案的坪數(shù)又回到以前的20~45坪為主力，總價(jià)在1500萬(wàn)元上下，而市場(chǎng)上僅剩品牌開(kāi)發(fā)建商較易存活，因?yàn)樗麄冊(cè)谌谫Y貸款，施工品質(zhì)，售後服務(wù)等方面，才夠有實(shí)力。
 
他說(shuō)，政府打炒房不手軟，但已經(jīng)轉(zhuǎn)而影響現(xiàn)有開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，這20年來(lái)政府每次打房都會(huì)造成另一波的房?jī)r(jià)上漲，增加的成本就會(huì)加到買家身上，屢試不爽，政府才是炒房的元兇。他認(rèn)為，其實(shí)政府要推動(dòng)房市正義的作法應(yīng)該要尊重市場(chǎng)，不要過(guò)度干預(yù)。政府應(yīng)該在捷運(yùn)可到達(dá)的區(qū)域，找到政府公家土地去變更地目，蓋足夠的社會(huì)住宅租售給照顧年輕人與社會(huì)弱勢(shì)族群。
 
對(duì)於下半年民眾購(gòu)屋方向及熱區(qū)，他認(rèn)為，臺(tái)北市區(qū)土地稀缺，未來(lái)勢(shì)必朝香港、新加坡及紐約的模式，房?jī)r(jià)還是會(huì)溫和上漲，北市新案房?jī)r(jià)破三位數(shù)，每坪?jiǎn)蝺r(jià)上百萬(wàn)元將是常態(tài)，甚至推升到150至200萬(wàn)元，例如中山區(qū)，大安區(qū)，信義區(qū)。
 
建商在無(wú)地可用又要穩(wěn)定推案，只能朝外圍發(fā)展。他認(rèn)為落在新北市的新莊塭仔圳、三重等捷運(yùn)路線方向的區(qū)塊，桃園以中壢、桃園市或蘆竹、八德等捷運(yùn)可到的區(qū)域，臺(tái)中熱點(diǎn)將集中在13、14期重劃區(qū)及單元2．3．4．5重劃區(qū)。臺(tái)南市區(qū)的鐵路地下化兩側(cè)與高鐵站重劃區(qū)為主力，至於高雄則以南高雄的新興區(qū)與前鎮(zhèn)區(qū)為推案主力。
 
對(duì)2023年上半年房市表現(xiàn)，如2022年底預(yù)期呈「價(jià)穩(wěn)量縮」格局，從六都2023年上半年新案戶數(shù)僅5.3萬(wàn)戶，年減14％，而總銷僅剩9907億元，年減率7.6％(附表二)的情況來(lái)看，預(yù)售屋禁售轉(zhuǎn)手政策在7月上路後，原以為利空出盡，沒(méi)想到又祭出第二戶房貸最高七成及全國(guó)總歸戶的囤房稅2.0兩大打炒房政策，逼得中小型建商暫緩?fù)瓢富蛲藞?chǎng)，或是選擇找大型建商合作開(kāi)發(fā)手上的土地或帶建照個(gè)案，甚至盤給大型建商。

 
他透露，大型建商對(duì)政府打房政策各有因應(yīng)新的推案政策，有的怕被下半年選舉干擾，提早到上半年推案，有的則是因?yàn)槠骄貦?quán)條例修正案禁止預(yù)售屋轉(zhuǎn)約制度七月實(shí)施，選擇觀望，決定遞延到下半年推案，導(dǎo)致住宅與土地成交的價(jià)量雙降，不過(guò)下半年在大選政策利多刺激下，他推估全年推案總銷年減12％，但仍有機(jī)會(huì)破1.6兆元。
 
展望下半年房市，賴正鎰點(diǎn)出5大趨勢(shì)，包括(一)受鋼鐵、水泥產(chǎn)業(yè)碳費(fèi)徵收影響，房?jī)r(jià)恐有轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。(二)土地、建材漲勢(shì)未歇，建商推案以都更合建或危老建築物重建優(yōu)先。(三)隨著預(yù)售案交易受限、新案改先建後售。(四)換屋需求增，大三房等中大坪數(shù)產(chǎn)品獲翻身。(五)住宅產(chǎn)品受打壓，商辦市場(chǎng)崛起。