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金融壽險「這原因」今年不買商用不動產(chǎn)

報導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2023-10-25

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疫情、俄烏戰(zhàn)爭、中美冷戰(zhàn)，臺灣商用不動產(chǎn)交易逆勢突破千億，為何不見金融壽險大咖

陳益盛分析，2023年交易前5大商用不動產(chǎn)，因為投報率偏低，讓金融壽險業(yè)放棄進場

【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】由於全球Covid疫情的持續(xù)導(dǎo)致全球景氣不佳，加上俄烏等諸多戰(zhàn)事、中美冷戰(zhàn)祭出制裁等重大因素影響，全球及國內(nèi)景氣研究機構(gòu)預(yù)測年度的GDP全數(shù)大幅下修，國內(nèi)機構(gòu)預(yù)測臺灣2023年度為1.3％~1.38％，而IMF眼中的臺灣GDP則從原先的2.1％大調(diào)降為0.8％。而國內(nèi)許多不動產(chǎn)專家也預(yù)估2023年商用不動產(chǎn)交易要突破千億將是一大挑戰(zhàn)，但是就在10月交易金額已接近1200億元。商仲業(yè)者宏大國際資產(chǎn)表示，市場需求仍在，加上臺灣資金仍充裕，在第三季時發(fā)表預(yù)估2023年商用不動產(chǎn)交易將達1300~1400億元。

宏大國際資產(chǎn)總經(jīng)理陳益盛指出，2023年的商用不動產(chǎn)交易突破千億元，主因在於資金仍充裕，次為有好標的釋出。由於國內(nèi)仍有不少企業(yè)持續(xù)設(shè)廠、擴廠或擴編，因此商用不動產(chǎn)交易仍持續(xù)進行中，尤其廠房、廠辦及商辦仍有穩(wěn)定需求，市場交易合計占了約81％為大宗。

此外，臺商近三年資金回流逾2兆餘元，大有設(shè)廠或購置自用辦公的需求，而近幾年臺灣企業(yè)的營收及獲利也是近年新高，手上現(xiàn)有的資金也是滿滿。同時，依據(jù)金管會發(fā)布上市公司2021年度累計營業(yè)收入為新臺幣37兆3,204億元，上市櫃公司2021年度實際獲利成長達72.17％。到了2022年度上市公司累計營業(yè)收入為新臺幣39兆2,285億元，較2021年度增加1兆8,853億元，營收金額為歷年新高。陳益盛表示，這些資金除了購置自有廠房或辦公室，也將多餘的錢用來置產(chǎn)，一來至少保值抗通膨、二來選對地點及標的還有增值空間。

有了資金，也要有好標的。以2023年交易的前5大商用不動產(chǎn)來看，商辦占了二件，廠辦、酒店公寓、零售百貨各一件，更特別的是，「新光一號」REITs就佔了3件。但令人好奇的是，專注在商用不動產(chǎn)投資的壽險業(yè)者卻不在買家清單當中。陳益盛從這5件標的的投報率分析，指出了關(guān)鍵因素—投報率偏低。這5大標的有4件投報率低於3％，這3％左右正是目前壽險業(yè)投資不動產(chǎn)的基準點，因此讓其他非專業(yè)投資法人能趁勢進場，它們沒有金管會要求的投報率門檻，只要找對標的、安全下樁。而目前商用不動產(chǎn)市場，因收益及保值效益優(yōu)於住宅類，加上平均地權(quán)修正案明定法人禁購住宅，因此市場價格仍穩(wěn)定甚至持續(xù)微幅成長，因此投報率無法滿足壽險業(yè)者，使得壽險業(yè)者目前處於「滿手現(xiàn)金，無法下注」的窘境。