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彰化交流道特區(qū)計(jì)畫(huà) 農(nóng)地收購(gòu)策略大補(bǔ)帖

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews編輯部｜日期：2023-11-10

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MyGo家族資產(chǎn)管理辦公室副總經(jīng)理陳祐薇根據(jù)MyGo專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)與MyGo Ai人工智能，分析彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫(huà)的6大優(yōu)先發(fā)展區(qū)近9000筆土地後，整理商機(jī)土地?cái)?shù)據(jù)如下，並指出3點(diǎn)購(gòu)地策略。

【MyGoNews編輯部/綜合報(bào)導(dǎo)】彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫(huà)，不適合中短期的農(nóng)地投資者，農(nóng)地投資風(fēng)險(xiǎn)高，買(mǎi)地投資不同於買(mǎi)房屋，投資土地請(qǐng)慎重選擇有地籍大數(shù)據(jù)分析能力的都計(jì)、地政、建築專(zhuān)業(yè)的土地開(kāi)發(fā)業(yè)者。

MyGo家族資產(chǎn)管理辦公室副總經(jīng)理陳祐薇根據(jù)MyGo專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)與MyGo Ai人工智能，分析彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫(huà)的6大優(yōu)先發(fā)展區(qū)近9000筆土地後，整理商機(jī)土地?cái)?shù)據(jù)如下，並指出購(gòu)地策略如下3點(diǎn)：

1、彰交地區(qū)，所有權(quán)人結(jié)構(gòu)分析找「不穩(wěn)定的瑕疵」，收購(gòu)所有權(quán)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定的資產(chǎn)

彰交地區(qū)，所有權(quán)人結(jié)構(gòu)分析找「不穩(wěn)定的瑕疵」，收購(gòu)所有權(quán)結(jié)構(gòu) 不穩(wěn)定的資產(chǎn)

2、彰交地區(qū)，挑選大面積、總價(jià)高於1億，門(mén)檻越高，競(jìng)爭(zhēng)者越少

彰交地區(qū)，挑選大面積、總價(jià)高於1億，門(mén)檻越高，競(jìng)爭(zhēng)者越少

3、彰交地區(qū)收購(gòu)持份地，利用MyGoDeFi數(shù)位產(chǎn)證整合土地規(guī)模

彰交地區(qū)收購(gòu)持份地，利用MyGoDeFi數(shù)位產(chǎn)證整合土地規(guī)模

從MyGoBigData的AI地籍?dāng)?shù)據(jù)分析6大優(yōu)先發(fā)展區(qū)9000筆數(shù)據(jù)後得知，目前獲得「商機(jī)土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)」的土地機(jī)會(huì)越來(lái)越低，關(guān)鍵分析如下：

目前獲得「商機(jī)土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)」的土地機(jī)會(huì)越來(lái)越低

彰化交流道特定區(qū)計(jì)劃， 地主預(yù)期價(jià)格過(guò)高過(guò)低？高多少％？低多少％？

MyGo AI分析價(jià)格成長(zhǎng)比較計(jì)劃推展效率下，2022～2023年間，地主預(yù)期售地價(jià)格已經(jīng)成長(zhǎng)了100％到了4.5萬(wàn)以上。與過(guò)去1年間(優(yōu)先發(fā)展區(qū)塊1～2)實(shí)價(jià)登錄交易價(jià)格每坪均價(jià)3萬(wàn)～3.5萬(wàn)差距非常大。

且現(xiàn)在市場(chǎng)上有數(shù)波炒家，已經(jīng)囤積了數(shù)十筆基期較低每坪3～3.5萬(wàn)的土地(見(jiàn)下圖：2020年9月~2023年4月彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫(huà)6大優(yōu)先發(fā)展區(qū)土地交易量圖表)

2020年9月~2023年4月彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫(huà)6大優(yōu)先發(fā)展區(qū)土地交易量圖表

所以，當(dāng)?shù)氐刂鱾円苍谄诖袌?chǎng)開(kāi)出每坪6～7萬(wàn)/坪的價(jià)格，開(kāi)出土地炒家資本利得100％～150％回報(bào)的每坪6～7萬(wàn)/坪價(jià)格，零星土地個(gè)案有機(jī)會(huì)，大面積土地一次性整合收購(gòu)也有機(jī)會(huì)，但是一般個(gè)體戶(hù)投資人要賣(mài)出超盤(pán)價(jià)就非常不容易了。

想要無(wú)差異平均價(jià)每坪6～7萬(wàn)，除非現(xiàn)在彰交進(jìn)入最後公展，即將公告實(shí)施，但目前彰化的彰東都市計(jì)劃的擬彰東優(yōu)先發(fā)展區(qū)，實(shí)施範(fàn)圍都縮小至臺(tái)化廠(chǎng)區(qū)，彰交的發(fā)展更是前途不明朗。

彰交購(gòu)地，規(guī)模坪數(shù)設(shè)定多大才標(biāo)準(zhǔn)？

MyGo家族資產(chǎn)管理辦公室副總經(jīng)理陳佑薇表示，在產(chǎn)專(zhuān)園區(qū)配地邏輯上，彰交區(qū)域低於1,200坪的小塊土地，未來(lái)配地回來(lái)時(shí)產(chǎn)專(zhuān)用地利用率很低，故不建議長(zhǎng)期投資人購(gòu)買(mǎi)小面積低於1,200坪的土地，避免日後不好脫手而賠售售，或是領(lǐng)取政府補(bǔ)償金離開(kāi)。

彰交優(yōu)先發(fā)展區(qū)農(nóng)地2.5～3.5萬(wàn)/坪的投資時(shí)機(jī)已過(guò)，投機(jī)者現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)彰化交流道特定區(qū)3年內(nèi)「無(wú)大利可圖」。

彰交區(qū)域，下一個(gè)出場(chǎng)時(shí)間點(diǎn)？

土地是非常特殊的產(chǎn)品，農(nóng)地價(jià)格應(yīng)該按「分區(qū)變換後的價(jià)格除以1.06～1.12為基礎(chǔ)數(shù)值，年數(shù)為次方數(shù)值」回推合適投資價(jià)格，以理性非博弈、投資非投機(jī)的心態(tài)為出發(fā)點(diǎn)。

農(nóng)地價(jià)格應(yīng)該按「分區(qū)變換後的價(jià)格除以1.06～1.12為基礎(chǔ)數(shù)值，年數(shù)為次方數(shù)值」回推合適投資價(jià)格

MyGo家族資產(chǎn)管理辦公室副總經(jīng)理陳佑薇表示表示，彰化交流道特定區(qū)計(jì)劃的現(xiàn)階段6大發(fā)展區(qū)的最佳購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)點(diǎn)落在2021年6月～2022年12月，現(xiàn)在主力投資期已過(guò)，外來(lái)資本投資客已經(jīng)在2.5～3.5萬(wàn)/坪的均價(jià)進(jìn)場(chǎng)，現(xiàn)在入場(chǎng)撿貨的投資人，保守估計(jì)必須等到公展、公告實(shí)施前一年，才有機(jī)會(huì)以現(xiàn)在地主預(yù)期價(jià)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，再加50％獲利轉(zhuǎn)售，獲得資本利得50～60％回報(bào)。

而萬(wàn)眾矚目的彰化捷運(yùn)，因軌道運(yùn)輸系統(tǒng)由規(guī)劃、設(shè)計(jì)到施工所需時(shí)程甚長(zhǎng)，因此政府預(yù)訂本計(jì)劃的目標(biāo)達(dá)成年為2051年，中間年期則訂定為2031年與2041年，作為計(jì)劃分析評(píng)估之依據(jù)。

也就是說(shuō)，彰化交流道特定區(qū)計(jì)劃的發(fā)展時(shí)程估計(jì)也要等30年左右，因此期待彰交發(fā)展成熟的投資者，需要「非常、非?！沟挠心托?。

更多彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫(huà)的詳細(xì)介紹請(qǐng)見(jiàn)影音：
https://www.youtube.com/watch?v=80E5hZ1wxIw&t=311s

聯(lián)絡(luò)專(zhuān)人了解更多彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫(huà)：
https://www.mygo.com/fo/buyer/100028

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