【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】不動(dòng)產(chǎn)是否自用扣徵稅金差很大，若心存僥倖不實(shí)申報(bào)，小心被稅徵機(jī)關(guān)追繳時(shí)要罰更多！永慶房產(chǎn)專(zhuān)家以真實(shí)案例分享，曾有屋主在出售房屋時(shí)，隱匿房屋有出租事實(shí)，以自用稅率申報(bào)土地增值稅，沒(méi)想到後續(xù)被主觀機(jī)關(guān)追查申報(bào)不實(shí)，不但要補(bǔ)繳還要加計(jì)2倍罰款。
 
什麼是土地增值稅？非自用如何查核？
 
永慶房屋契約部資深經(jīng)理陳俊宏表示，土地增值稅是一種「漲價(jià)歸公」的概念，因?yàn)樯鐣?huì)進(jìn)步使地價(jià)上漲，所以土地增值所得應(yīng)讓大眾共同分享。每年1月1日會(huì)由內(nèi)政部公告土地現(xiàn)值，作為計(jì)算土地增值稅的依據(jù)，算出土地從買(mǎi)進(jìn)到賣(mài)出期間的漲價(jià)總數(shù)。為了降低土地自用者的負(fù)擔(dān)，土地增值稅又分為10％的自用稅率，以及20~40％累進(jìn)制的一般稅率，意即自用比一般用途的土地節(jié)省至少一半稅金，且一般稅率按漲價(jià)倍數(shù)來(lái)決定稅率，也就是土地增值越多稅率就越高！
 
賣(mài)屋的前一年內(nèi)只要有出租使用，土地增值稅就應(yīng)按一般稅率申報(bào)。承租人只要有申報(bào)租賃支出來(lái)抵扣所得稅，或曾以租賃契約辦理戶(hù)籍遷入，這些資料都可成為主管機(jī)關(guān)查核租賃情形的管道。陳俊宏提醒，不要以為承租人沒(méi)有申報(bào)租賃支出或沒(méi)有設(shè)籍，就可以申報(bào)為自用稅率。因近年來(lái)政府推動(dòng)租屋補(bǔ)助，承租人不須取得房東同意即可申請(qǐng)，也是另個(gè)可能被查核有出租事實(shí)的管道。
 
陳俊宏呼籲，「千萬(wàn)不要以身試法，一旦遭主管機(jī)關(guān)查核申報(bào)不實(shí)，除了要補(bǔ)稅再繳納罰款，還可能觸犯使公務(wù)員登載不實(shí)、偽造文書(shū)等刑事責(zé)任，得不償失！」
 
想用10％優(yōu)惠稅率 要符合這些條件！
 
目前10％自用優(yōu)惠稅率的土地增值稅有兩種優(yōu)惠條件，包含「一生一次」與「一生一屋」，建議消費(fèi)者可以先確認(rèn)是否符合相關(guān)條件。陳俊宏補(bǔ)充，「一生一次」優(yōu)惠稅率，除了出售的前一年內(nèi)沒(méi)有提供營(yíng)業(yè)或出租使用，還要符合地上建物必須是土地所有權(quán)人或配偶、直系親屬所有，並已在該地辦成戶(hù)籍登記；同時(shí)都市土地面積未超過(guò)3公畝(約90坪)，或非都市土地面積未超過(guò)7公畝(約211坪)；最重要的是一人一生以使用1次為限。
 
陳俊宏建議，如果符合自用條件，可評(píng)估優(yōu)惠稅率用在哪一戶(hù)最有利，或是選擇把土地贈(zèng)與配偶再出售，因配偶間贈(zèng)與可以申請(qǐng)不課徵土地增值稅且不計(jì)算贈(zèng)與稅，就有多一個(gè)「一生一次」可使用。如果擁有多戶(hù)自用住宅且符合條件，也可以選在同一天出售與申報(bào)，可多戶(hù)同時(shí)享用「一生一次」優(yōu)惠。
 
而「一生一屋」優(yōu)惠則沒(méi)有使用次數(shù)限制，但必須使用過(guò)「一生一次」之後才能使用，條件也更嚴(yán)格。不僅要在出售前5年內(nèi)沒(méi)有提供營(yíng)業(yè)或出租使用；並符合土地所有權(quán)人或配偶、未成年子女設(shè)有戶(hù)籍連續(xù)滿(mǎn)6年、持有自用住宅滿(mǎn)6年；還要出售時(shí)沒(méi)有該自用住宅以外房屋；同時(shí)都市土地面積未超過(guò)150平方公尺(約45坪)，或非都市土地面積未超過(guò)350平方公尺(約105坪)才適用。
 
若民眾還有土地增值稅的其他疑問(wèn)，如自用優(yōu)惠稅率是否可多戶(hù)一起辦？重購(gòu)?fù)硕惖南嚓P(guān)規(guī)定等，歡迎到《永慶房仲網(wǎng)》的「知識(shí)」專(zhuān)區(qū)了解更多。永慶房屋整理了房屋買(mǎi)賣(mài)的常見(jiàn)問(wèn)題，包含房地合一稅、土增稅、房屋稅、地價(jià)稅、財(cái)產(chǎn)交易所得稅等房屋買(mǎi)賣(mài)的5大稅費(fèi)資訊，網(wǎng)站還提供了「稅費(fèi)即時(shí)試算」功能，詳情請(qǐng)參考：https://knowhow.yungching.com.tw