【MyGoNews蕭又安/綜合報導】仲量聯(lián)行2024年9月26日舉辦2024年第三季季報記者會，除深入分析臺北市辦公租賃市場與臺灣資本市場之最新趨勢，亦針對仲量聯(lián)行近期發(fā)布之全球不動產(chǎn)透明度指數(shù)，以臺灣視角進行專題報告。
 
仲量聯(lián)行指出，2024年第一至三季整體不動產(chǎn)市場表現(xiàn)活躍，除臺北市A級辦公室租賃市場成交量體已超越2023年全年數(shù)據(jù)，資本市場亦展現(xiàn)佳績：截至2024年9月25日，商業(yè)不動產(chǎn)與大型土地成交量合計已達新臺幣3,225億元，其中商業(yè)不動產(chǎn)累計成交量達1,531億元，更為2009年以來歷年最高。
 
北市核心商業(yè)區(qū)全年租賃成交量體可望突破三萬坪創(chuàng)2019年疫後新高
 
受辦公室升級趨勢、B級辦公室都更重建等因素推動，本季度臺北市核心商業(yè)區(qū)A級辦公室租賃成交量達到6,825坪，合計2024年前三季度累計成交量達24,237坪，已超越2023年全年數(shù)據(jù)。北市核心商業(yè)區(qū)四大商業(yè)區(qū)中，受同區(qū)租戶升級至A級辦公室影響，本季度以其他商業(yè)區(qū)(主要為松江南京及西區(qū))成交量領先，佔比達39％；信義區(qū)則為34％。此外，2024年前三季成交數(shù)據(jù)亦顯示企業(yè)租戶青睞新供給集中之商業(yè)區(qū):信義區(qū)成交量體佔比為45％，其他商業(yè)區(qū)則為38％。
 
除成交量體區(qū)域性分布外，第三季成交租戶產(chǎn)業(yè)來源亦延續(xù)上季趨勢，以多元展業(yè)為主。其他及製造業(yè)佔四成，其次為財務金融業(yè)(18％)、醫(yī)藥生技(11％)及科技業(yè)(11％)。
 
觀察臺北核心商業(yè)區(qū)整體空置與淨去化動態(tài)，本季度無新增A辦供給入市，市場得以穩(wěn)健消化現(xiàn)有庫存，臺北核心商業(yè)區(qū)A辦整體空置率由7.3％降至6.9％。由於空置率僅呈現(xiàn)微幅下降，致房東對漲租仍持審慎保守的態(tài)度，由租金季度增幅僅為0.2％可見一斑。
 
進一步檢閱本季各商業(yè)區(qū)表現(xiàn)，其他商業(yè)區(qū)新供給成交表現(xiàn)佳，淨去化量體最高，空置率由13.8％下降至12.2％，為本季空置率降幅最大之商業(yè)區(qū)。信義商業(yè)區(qū)淨去化則表現(xiàn)穩(wěn)健，空置率由上季8.1％下降至7.6％。敦北及敦南商業(yè)區(qū)則見較多移出，本季淨去化轉(zhuǎn)負，空置率亦微升。
 
受益於新供給成交之亮眼表現(xiàn)，其他商業(yè)區(qū)本季度平均租金升至新臺幣2,616元/坪/月，季度增幅躍升至4.9％，已超越敦南商業(yè)區(qū)之新臺幣2,546元/坪/月。於信義、敦北、敦南商業(yè)區(qū)租金持平之情形下，其他商業(yè)區(qū)強勁租金漲幅進一步推動整體臺北市核心商業(yè)區(qū)租金季增幅微升0.2％至新臺幣3,203元/坪/月。
 
綜觀本季臺北核心商業(yè)區(qū)概況，至2024年底，由於第四季通常為傳統(tǒng)成交旺季，核心商業(yè)區(qū)成交量體有望突破三萬關卡。展望2025核心商業(yè)區(qū)市場表現(xiàn)，2025年臺北核心商業(yè)區(qū)A辦新供給約四萬坪，然含自用及已預租之商辦，預計市場空置率仍可維持相對平穩(wěn)。
 
南港商業(yè)區(qū)租金持平空置率續(xù)降內(nèi)湖平均空置率上升
 
南港商業(yè)區(qū)本季度成交量為3,304坪，較上季下降約五成。成交租戶來源仍以醫(yī)藥生技和科技業(yè)為主，佔比分別為52％和48％。本季度南港A級辦公室平均月租金連續(xù)三季持平，維持在新臺幣2,311元/坪/月；空置率則連續(xù)兩季下降，從上季的11.9％降至10.4％。南港商業(yè)區(qū)的A級辦公市場以大型開發(fā)案為主，預計年底前將有5.8萬坪之大型新供給釋出，空置率預計將因新供給的加入而進一步推升。
 
內(nèi)湖辦公市場方面，本季度租金季增幅持平於新臺幣1,455元/坪/月。過去一年，內(nèi)湖平均空置率持續(xù)攀升：2023年第四季度，由於新供給加入，空置率上升至7.0％；2024年第二至第三季度，因商辦大樓整棟標租，以及部分企業(yè)總部租戶遷出尚待去化，致使空置率攀升至13.1％。
 
仲量聯(lián)行商業(yè)不動產(chǎn)部副總經(jīng)理游淑芬指出，臺北A級辦公室市場的新供給表現(xiàn)亮眼，顯示企業(yè)對優(yōu)質(zhì)辦公空間的需求持續(xù)強勁。租戶對於落成一年左右之新商辦，如富邦人壽大樓、國泰松江長春大樓、元大人壽松江金星大樓、寶紘敦南商業(yè)大樓、皇翔站前大樓等，展現(xiàn)出高度興趣；鑑於臺北核心商業(yè)區(qū)捷運網(wǎng)絡完善，交通便利性高，仍為多數(shù)租戶搬遷優(yōu)先考慮地點，預期至2024年年底，成交表現(xiàn)可觀。
 
資本市場火熱2024第一至三季累計成交量已破新臺幣三千億
 
資本市場則成交量持續(xù)刷新紀錄。截至2024年9月25日，商用不動產(chǎn)累計成交量達新臺幣820億元，較2023年同期大幅增長約441％，較上季度增長133％。前三季累計成交量已達1,531億元，超越自2009年以來之全年交易紀錄。土地交易方面，前三季累計成交量已達新臺幣1,694億元，超越2023年全年的交易總額。本季度大型土地成交量亦創(chuàng)下2024年新高，達到837億元，較2023年同期增長約113％，較上季度增加130％。合計商用不動產(chǎn)及土地交易，前三季累計成交量已達到新臺幣3,225億元。
 
針對近期市場關注的央行第七波信用管制措施，仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理侯文信表示，央行政策調(diào)整顯示出監(jiān)管機構高度關注金融及不動產(chǎn)市場之健康發(fā)展，其影響範圍和程度將因不同市場板塊而異。該政策背景為全體銀行不動產(chǎn)貸款成長加速，且截至八月底，不動產(chǎn)貸款占總放款比率已達37.5％，接近歷史高點。此次政策調(diào)整旨在針對投資客的融資需求進行控管，優(yōu)化信用資源的配置，對房市有正面影響。央行第七波信用管制下，對不動產(chǎn)交易則有不同之影響:商業(yè)不動產(chǎn)約六成為企業(yè)自用，為基於營運必要之剛性需求，受影響較小；約三成為開發(fā)商購置資產(chǎn)，預計重新開發(fā)，此部位將面臨較大壓力，規(guī)模和頻率預期減緩，仍需視不同區(qū)位及市場狀況而定；土地交易方面，開發(fā)商佔約七成四之成交量，作為市場主要承購方，未來在土地購置方面預計將趨於謹慎。
 
臺灣半導體產(chǎn)業(yè)持續(xù)佔據(jù)全球經(jīng)濟發(fā)展話題中心，2024年COMPUTEX臺北國際電腦展參展國別數(shù)及SEMICONTAIWAN國際半導體展廠商參展規(guī)模皆創(chuàng)歷年新高。全球向臺灣科技業(yè)下訂單，AI熱潮進一步促動半導體生態(tài)鏈之工業(yè)不動產(chǎn)需求:本年度前三季累計廠房資產(chǎn)類別成交量最高，累計為678億，占2024年前三季整體成交量44％；2024單季成交量受惠於科技業(yè)擴充產(chǎn)線需求之巨型交易推動，如群創(chuàng)、友達與臺積電、美光之廠房交易，使該資產(chǎn)類別成交量達到460億，占本季整體成交量比例之56％。本季度工業(yè)類型不動產(chǎn)(廠房、物流倉儲及廠辦)合計成交量達到551億元，亦為近年新高。
 
商用不動產(chǎn)年度累計及本季成交量仍為自用為主，本季商用不動產(chǎn)自用比例受科技業(yè)廠房超量交易推升，占比更來到65％。本季買家以科技業(yè)為主，成交量為427億，占比超越五成；開發(fā)商次之，購入其餘資產(chǎn)類別如新美齊購入臺中BMW保養(yǎng)廠、興富發(fā)購入華盛頓幼兒園，預計重新開發(fā)重建。
 
土地交易市場方面，隨半導體相關產(chǎn)業(yè)陸續(xù)南移設廠，開發(fā)商看好未來城市人口增長潛力，高雄和臺南在2024年前三季累計大型土地成交量分別達到291億元和136億元，較2023年全年已分別增長111％和59％。新北市方面，臺通光電企業(yè)總部所在之新莊北側(cè)知識產(chǎn)業(yè)園區(qū)及臺積電產(chǎn)業(yè)鏈ASML進駐之林口AI產(chǎn)業(yè)園區(qū)周遭具高度吸引力，吸引了建設商積極購地，前三季累計成交量達到228億元。
 
桃園亦以航空城優(yōu)先產(chǎn)業(yè)專用區(qū)、機場捷運A21站、中原營區(qū)等政府土地釋出推高交易量，前三季累計達到384億元，尤以臺灣人壽以137.4億取得桃園航空城計畫優(yōu)先產(chǎn)業(yè)專用區(qū)土地I基地最受矚目。
 
臺中土地交易熱度則於2024年九月央行進行第七波信用管制前，延續(xù)2023年之旺盛勢頭，建商持續(xù)購入土地存貨。在14、13期重劃區(qū)等話題帶動下，前三季累計較2023年全年已成長44％，達到386億元。遠雄於本季約34億元購入七期惠國段土地，亞昕亦以約31億元購入水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)土地。然政策調(diào)整後，預期房市及建融吃緊，建商獵地策略將有所調(diào)整。
 
仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理侯文信表示，本季商業(yè)不動產(chǎn)市場成交量顯著提升，屢創(chuàng)新高，主要來自科技業(yè)對產(chǎn)線擴充之需求推動。市場交易活絡，賣方釋放閒置高品質(zhì)資產(chǎn)，透過資產(chǎn)優(yōu)化策略，提升財務表現(xiàn)外，亦促進產(chǎn)業(yè)要角之協(xié)同合作，如群創(chuàng)光電以約171億出售南科四廠出售予臺積電，友達光電以約81億元處分臺南廠及中科后里廠房予記憶美光，隨科技產(chǎn)業(yè)S廊帶之發(fā)展，指標性科技大廠引領南臺灣產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，開發(fā)商搶佔高速成長區(qū)域，加強南臺灣土地佈局。
 
2024全球不動產(chǎn)透明度指數(shù)
臺灣於交易流程、永續(xù)性發(fā)展於亞太排名前段班
 
仲量聯(lián)行並於會中同步發(fā)表了2024全球不動產(chǎn)透明指數(shù)之臺灣觀察。該指數(shù)涵蓋全球89個國家、亞太16個國家及151個城市，整合了256個個別指標，橫跨14項透明度主題，並以六大次指標類別(投資表現(xiàn)評估、市場基礎、上市公司管制、監(jiān)管和法律環(huán)境、交易流程及永續(xù)發(fā)展)評估各市場透明度。該調(diào)查將市場評級為高度透明、透明、半透明、低透明及不透明。調(diào)查結果顯示，亞太各市場透明度持續(xù)提升，臺灣在亞太地區(qū)綜合排名第六，全球排名第26，屬於透明市場。
 
具體分析各項指標，臺灣在交易流程及永續(xù)發(fā)展方面表現(xiàn)出色，分別在亞太地區(qū)排名第四及第五。在2024年調(diào)查中，臺灣在市場基礎、監(jiān)管和法律環(huán)境及永續(xù)發(fā)展三個指標上得分提升最多：市場基礎因租賃住宅市場發(fā)展及管理修正條例的施行，透明度提升，排名上升一名；監(jiān)管和法律環(huán)境方面，由於推動不動產(chǎn)所有權電子憑證，得分亦有所提升；永續(xù)發(fā)展方面，因為建築能效登錄系統(tǒng)之建置推行，該指標分數(shù)在所有項目中提升幅度最大。
 
然而，投資表現(xiàn)評估及市場基礎之指標項目中，臺灣仍有提升空間。投資表現(xiàn)評估涵蓋上市房地產(chǎn)證券指數(shù)及私募房地產(chǎn)基金指數(shù)，臺灣不動產(chǎn)證券化及私募房地產(chǎn)基金尚處於發(fā)展階段，預計隨著「證券與不動產(chǎn)投資信託及證券投資顧問法」逐漸完善，市場規(guī)模將擴大，對投資表現(xiàn)評估帶來正面影響。市場基礎指標則聚焦於租金、入住率、價格及其他資產(chǎn)數(shù)據(jù)的公開可取得性，由於臺灣資本市場主要以自用型買家為主，其規(guī)模及交易特性使得資料蒐集難度增加，仍有改善空間。
 
仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理侯文信表示，全球約84％的不動產(chǎn)資金流向高度透明市場；臺灣即將推行的政策如內(nèi)政部將於2025年一月對外公開各區(qū)域租金行情、政府大力推動ESG永續(xù)發(fā)展等，將有助於臺灣從透明市場邁向高度透明市場，預期可望吸引國際資金流入臺灣不動產(chǎn)市場。