【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行表示，2024年第3季商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)「表現(xiàn)亮眼」，總交易金額560億元，較上季成65％?？萍紭I(yè)為目前市場(chǎng)主要買方，並以自用廠房及辦公室為主要交易標(biāo)的。本季最大筆交易為臺(tái)積電以171.4億元向群創(chuàng)光電購(gòu)入南部科學(xué)園區(qū)之生產(chǎn)廠房，藉此擴(kuò)充其先進(jìn)封裝產(chǎn)能；排名第二為臺(tái)灣美光記憶體以74億元收購(gòu)友達(dá)光電位於臺(tái)南科技工業(yè)區(qū)之兩座廠房(交易標(biāo)的包含土地、建物及動(dòng)產(chǎn)設(shè)備)；排名第三為日月光半導(dǎo)體向關(guān)係人宏璟建設(shè)以52.6億元取得高雄楠梓科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新建廠房。本季交易中，投資型買盤幾乎停滯，取而代之的是企業(yè)自用，工業(yè)及廠辦類交易占比高達(dá)75％。由於企業(yè)擴(kuò)充產(chǎn)能需求強(qiáng)勁，能立即投入生產(chǎn)的廠房及辦公樓受到市場(chǎng)熱捧，預(yù)計(jì)商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)仍將由企業(yè)自用需求主導(dǎo)之趨勢(shì)不變。
 
兩股資金力量支撐商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)
 
戴德梁行指出，臺(tái)灣商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期存在兩股資金力量：一是追求租金收益和資本利得的「收益型資金」；另一則是為企業(yè)擴(kuò)展本業(yè)及提高生產(chǎn)效率而進(jìn)行實(shí)質(zhì)投資的「生產(chǎn)型資金」。在低利率的量化寬鬆時(shí)期，收益型資金活躍湧入市場(chǎng)，尋求高回報(bào)。然而，隨著升息循環(huán)展開，這類資金迅速退場(chǎng)。當(dāng)前臺(tái)灣商用不動(dòng)產(chǎn)租金水平相對(duì)穩(wěn)定，但租金投報(bào)率偏低，因此對(duì)收益型資金而言缺乏投資吸引力。
 
另一方面，近年來AI產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，加上臺(tái)灣半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)的全球領(lǐng)先地位，吸引了大量資金投入。充足的資金使得半導(dǎo)體業(yè)成為商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的需求主力，尤其為滿足快速擴(kuò)充產(chǎn)能的需求，現(xiàn)成的半導(dǎo)體廠房和研發(fā)大樓成為搶手標(biāo)的。這樣的資金結(jié)構(gòu)將繼續(xù)影響臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的走向，預(yù)計(jì)要等到下一波資金寬鬆或租金明顯上漲時(shí)，市場(chǎng)才可能出現(xiàn)顯著變化。
 
臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓新供給入市空置率上升
 
臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓市場(chǎng)本季新增兩棟大樓供給，提供17,100坪新增空間，分別為位於敦南區(qū)的寶紘商業(yè)大樓及信義區(qū)的巨蛋國(guó)際中心。寶紘商業(yè)大樓部分由開發(fā)商自用，其他對(duì)外出租；巨蛋國(guó)際中心則預(yù)計(jì)全數(shù)出租。受此新供給釋出影響，臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓本季平均空置率升至9.1％，較上季增加1.4個(gè)百分點(diǎn)。南京松江區(qū)及敦北民生區(qū)空置率持續(xù)下降，分別減少0.9和0.6個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)至2027年前，臺(tái)北市將有約30萬(wàn)坪的新增供給入市，屆時(shí)A級(jí)辦公大樓總量將突破100萬(wàn)坪。本季因新供給及舊大樓補(bǔ)漲效應(yīng)，整體租金較上季上漲1.1％，全市平均租金為每坪每月2,800元，其中信義區(qū)以每坪每月3,460元居冠，西區(qū)次之，每坪每2,620元。
 
A級(jí)辦公大樓房東除面臨新增供給的壓力，隨著物價(jià)及薪資不斷上漲，物業(yè)管理成本也逐步攀升，部分房東考慮調(diào)漲管理費(fèi)。然而，現(xiàn)有租戶對(duì)管理費(fèi)上調(diào)仍有抗性，因此部分房東選擇將管理費(fèi)包含於租金，或採(cǎi)用實(shí)支實(shí)付方式以應(yīng)對(duì)成本增加的壓力。
 
各大商圈店面進(jìn)駐穩(wěn)定巷弄經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)商圈活力
 
忠孝商圈本季受益於大巨蛋人潮回流帶動(dòng)，空置率小幅下降至11.67％。值得注意的是，6月底出現(xiàn)睽違7年的高單價(jià)交易，單坪價(jià)格達(dá)659.5萬(wàn)元/坪，是否意味著忠孝商圈將全面復(fù)甦，尚待觀察。西門商圈則因連鎖潮流服飾品牌及影城重新進(jìn)駐，維持3.82％的低空置率，市況穩(wěn)定；中山商圈空置率則維持在3％左右，商家變動(dòng)不大。
 
巷弄內(nèi)的商家進(jìn)駐情形，進(jìn)一步反映了各商圈的特.及商業(yè)活力。忠孝商圈近期受大巨蛋賽事及行人交通改善的帶動(dòng)，巷弄內(nèi)的租賃表現(xiàn)良好，未來若能穩(wěn)定吸引人潮，將有助於主要路段的空置店面去化。相較之下，南京中山商圈則因巷弄商業(yè)使用合法性問題，面臨特色商店可能流失的挑戰(zhàn)，後續(xù)發(fā)展仍需密切觀察。
 
土地強(qiáng)勢(shì)攻頂住宅將現(xiàn)冷卻工商土地續(xù)夯
 
土地市場(chǎng)在第3季末強(qiáng)勢(shì)炸裂。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，就在9月的最後一週，臺(tái)灣人壽及達(dá)麗、海悅、彥文資產(chǎn)等帶頭衝刺，將2024第3季的土地交易量一舉衝破千億大關(guān)，以1,117億創(chuàng)下史無(wú)前例的單季新高記錄，累計(jì)前3季土地交易金額則已達(dá)2,144億。儘管央行在日前祭出第7波選擇性信用管制，戴德梁行預(yù)估2024全年土地交易量仍可越過2,357億的5年均線。
 
2023年度在國(guó)際局勢(shì)動(dòng)盪、工料齊漲、央行升息及土地貸款現(xiàn)縮等不利因素籠罩下，整年土地交易量?jī)H1,129億元，但2024年卻僅靠第3季就達(dá)成2023年全年度的量。戴德梁行表示，第3季從7月起統(tǒng)計(jì)到9月24日，單季最大交易金額仍以新美齊以38.83億購(gòu)得臺(tái)中南屯區(qū)土地為首，但就在9月25日，臺(tái)灣人壽公告以137.50億得標(biāo)桃園航空城產(chǎn)業(yè)專用區(qū)土地，以及大同於9月26日以95.89億元出售臺(tái)北市商三(特)土地及合作興建權(quán)利予達(dá)麗、海悅、彥文資產(chǎn)等3家公司後，鎂光燈隨即聚焦於這兩宗百億級(jí)交易上。
 
但戴德梁行也指出，雖然以上兩宗土地交易佔(zhàn)盡本季市場(chǎng)鋒頭，但第3季十大土地交易中，住商類土地仍佔(zhàn)了8筆，工業(yè)類土地僅佔(zhàn)2筆。而在1,117億的單季總交易金額中，住商類與工業(yè)類土地亦大致維持8：2的比例。就交易價(jià)格而言，反而是首都圈以外地區(qū)漲幅較為明顯。舉例而言，以往臺(tái)中土地單價(jià)突破280萬(wàn)的幾乎是七期的新六、新八及水湳的文商區(qū)等法定容積率500％以上的土地，但近期臺(tái)中法定容積率300％的精華區(qū)土地交易單價(jià)則已漲到280萬(wàn)以上。
 
2024買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)仍有32萬(wàn)棟實(shí)力
 
央行在9月20日祭出第7波打房政策後，預(yù)期第4季的住宅及土地交易即將面對(duì)一段類似2016年房地合一稅新制實(shí)施及大幅調(diào)高公告地價(jià)初期，買賣雙方彼此試探政策影響的急凍階段。戴德梁行分析，2024年1-8月全臺(tái)買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)為241,608棟，較2023年同期成.26.42％，即便9-12月因打房政策發(fā)酵而急凍至僅剩剛性需求，以2016年的數(shù)據(jù)推估2024全年的買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)仍有32萬(wàn)棟的實(shí)力，而住宅類土地的引伸需求量縮應(yīng)可預(yù)期，但工業(yè)地產(chǎn)及以商用產(chǎn)品為開發(fā)主力的商業(yè)土地仍有穩(wěn)定需求，亦非央行或政府的政策打壓對(duì)象。