【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】CCIM臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)2024年10月14日公布2024年第3季臺(tái)灣CCIM商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信心指數(shù)(ICI)調(diào)查的總平均指數(shù)為108.93點(diǎn)。與前一季相較下降9.27點(diǎn)(2024Q2：118.20)。整體結(jié)論只有簡(jiǎn)單8個(gè)字「指標(biāo)下滑、房市降溫」
 
本次調(diào)查中，4項(xiàng)指標(biāo)皆較2024年第2季下降(辦公室、店面、土地開發(fā)、總體經(jīng)濟(jì))。推測(cè)與央行貨幣政策有關(guān)。辦公室、土地開發(fā)及總體經(jīng)濟(jì)仍為「偏向樂觀」之信心水準(zhǔn)，店面則「偏向保守」。信心最高的指標(biāo)為「土地開發(fā)」，在本次調(diào)查中為122.92點(diǎn)，相較前一季下降7.64點(diǎn)(2024Q2：130.56)；信心居次的指標(biāo)為「辦公室」，在本次調(diào)查中為120.00點(diǎn)，相較前一季下降7.08點(diǎn)(2024Q2：127.08)；信心居第三的指標(biāo)為「總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境」，在本次調(diào)查中為103.13點(diǎn)，相較上一季下降11.16點(diǎn)(2024Q2：114.29)；信心居第四的指標(biāo)為「店面」，在本次調(diào)查中為89.69點(diǎn)，為本次絕對(duì)水準(zhǔn)最低之指標(biāo)，相較上一季下降11.21點(diǎn)(2024Q2：100.89)。
 
另因旅館較不屬於典型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，於本指數(shù)計(jì)算中並未將其列入總指數(shù)之計(jì)算，但仍對(duì)其進(jìn)行調(diào)查及個(gè)別發(fā)布?！嘎灭^」之投資信心在本次調(diào)查中為98.44點(diǎn)，較前一季下降9.89點(diǎn)(2024Q2：108.33)，指數(shù)轉(zhuǎn)為「稍偏保守」。
 
而全臺(tái)三大都會(huì)之土地開發(fā)信心指數(shù)均下降。其中南部地區(qū)信心指數(shù)最高，為131.25點(diǎn)，較前一季調(diào)查結(jié)果下降8.04點(diǎn)(2024Q2：139.29)；開發(fā)信心居次的地區(qū)為中部地區(qū)信心指數(shù)為121.25點(diǎn)，較前一季調(diào)查結(jié)果下降9.70點(diǎn)(2024Q2: 130.95)；至於北部，信心指數(shù)為116.25點(diǎn)，較前一季調(diào)查結(jié)果下降5.18點(diǎn)(2024Q2：121.43)。
 
另可將本指數(shù)分為短期(3個(gè)月)、長(zhǎng)期(1年)之信心，短期之信心指數(shù)為108.49點(diǎn)，長(zhǎng)期之信心指數(shù)為109.84點(diǎn)，兩者幾無差異，表示CCIM認(rèn)為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)短期或長(zhǎng)期投資可能沒有太大變化。       
 
主持本調(diào)查的政治大學(xué)地政系教授林左裕指出，受到央行「限貸令」的影響，銀行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)放款之集中度過高，使得對(duì)不動(dòng)產(chǎn)總放款額已逼近銀行法第72-2條規(guī)定:「銀行辦理商業(yè)銀行辦理住宅建築及企業(yè)建築放款之總額，不得超過放款時(shí)所收存款總餘額及金融債券發(fā)售額之和之百分之三十?！怪舷?，顯示出商用不動(dòng)產(chǎn)之投資信心已受到房市過熱之資金排擠所影響，使得指數(shù)下滑，但辦公室、土地開發(fā)及總體經(jīng)濟(jì)仍為「偏向樂觀」之信心水準(zhǔn)，也呈現(xiàn)出商用不動(dòng)產(chǎn)投資以「投報(bào)率」為主的基本原則，有別於房市炒作僅預(yù)期增值的手法與心態(tài)。
 
CCIM臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)林知延表示，2024年第3季，由於利率上升與電子商務(wù)的迅速發(fā)展，店面投資信心明顯下滑。消費(fèi)者的購物行為越來越向線上轉(zhuǎn)移，使得實(shí)體零售業(yè)的壓力倍增，租金調(diào)整也未能有效提升需求。此外，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的不確定性進(jìn)一步降低了投資者對(duì)零售產(chǎn)業(yè)的樂觀預(yù)期。然而，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)與投資者謹(jǐn)慎態(tài)度的影響下，我們看到其他商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域如辦公室與土地開發(fā)，依然保持一定的信心水平。特別是土地開發(fā)方面，中南部的開發(fā)活動(dòng)帶動(dòng)了投資熱情，反映出整體商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁基本面。

 
在辦公市場(chǎng)方面，CCIM商用不動(dòng)產(chǎn)投資師暨信義全球資產(chǎn)管理公司副總經(jīng)理歐人彰指出，雖然辦公室的貸款仍然受到銀行法72-2條總額管制，但貸款成數(shù)並不像住宅設(shè)有門檻，本季指數(shù)較前季微跌約5.6％，總體心理性影響過度反應(yīng)實(shí)質(zhì)的限縮。
 
考量美國啟動(dòng)降息基調(diào)，臺(tái)灣總體利率展望對(duì)應(yīng)寬鬆機(jī)率較高，對(duì)辦公室投資市場(chǎng)資金面應(yīng)屬正面訊息；實(shí)質(zhì)空間需求方面，歐人彰分析大臺(tái)北區(qū)過往供需失衡及經(jīng)濟(jì)景氣樂觀下空置低檔且租金看漲，於傳統(tǒng)商圈老舊更新、新發(fā)展區(qū)如南港、三重、新莊辦公建案投入，預(yù)期舊換新自用需求仍相當(dāng)強(qiáng)勁，而在中南部商辦微型化趨勢(shì)，取代出租套房成為租金收益之投資目標(biāo)，都值得繼續(xù)觀察。
 
在土地開發(fā)指標(biāo)的表現(xiàn)上，CCIM投資師暨世邦魏理仕不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所所長(zhǎng)施甫學(xué)認(rèn)為，本次全臺(tái)三大都會(huì)之土地開發(fā)信心指數(shù)均下降，主要原因?yàn)?月央行宣布升準(zhǔn)並祭出第七波信用管制，加上當(dāng)前銀行業(yè)者針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)放貸的態(tài)度明顯趨嚴(yán)，導(dǎo)致終端住宅產(chǎn)品因市場(chǎng)完全回歸自用型消費(fèi)，致使住宅建案去化期間拉長(zhǎng)，因此土地持有風(fēng)險(xiǎn)提高，雖央行會(huì)議後至今仍陸續(xù)有建商公告取得精華區(qū)土地，但整體預(yù)期2024年第4季建商購地速度將逐漸趨緩。
 
部分開發(fā)商已逐步轉(zhuǎn)向?qū)で笊逃眉肮I(yè)土地，少部分保險(xiǎn)公司因而轉(zhuǎn)為專注於此類土地開發(fā)的機(jī)會(huì)，施甫學(xué)點(diǎn)出如近期臺(tái)灣人壽以逾137億元取得桃園航空城產(chǎn)專區(qū)土地，未來將採分期開發(fā)；國泰人壽以逾27億元取得桃園觀音區(qū)土地，預(yù)計(jì)將提供物流服務(wù)，皆可看出業(yè)者的開發(fā)策略正在轉(zhuǎn)型。
 
冠博法律事務(wù)所執(zhí)行合夥律師暨CCIM臺(tái)灣2025年理事長(zhǎng)謝昆峯指出，從本次信心指數(shù)跌幅達(dá)7.8％來看，顯示中央銀行限貸令已讓市場(chǎng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)持較為保守的看法，亦對(duì)先前發(fā)燒的房市產(chǎn)生降溫冷卻的效果。但房地產(chǎn)的購置是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)質(zhì)投資重要的環(huán)節(jié)，就像商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的辦公室、廠辦或商場(chǎng)的投資購置，能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)經(jīng)濟(jì)做出實(shí)質(zhì)貢獻(xiàn)，所以期待政府政策在打擊炒作的同時(shí)，也要審慎評(píng)估避免影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。