冠德2010、2011年業(yè)績大追蹤
(圖為冠德建設董事長馬玉山)

【MyGoNews編輯部/綜合報導】根據大華投顧研究資料，冠德營運基本面表現(xiàn)仍佳，並具多項正面題材，包括：(1)2010、2011年營收認列來源無虞，在手土地庫存亦充足；(2)同時具信義計劃區(qū)及新莊副都心題材，推案滯銷疑慮亦低；(3)轉投資收益貢獻持續(xù)成長。

由於冠德本業(yè)獲利認列來源無虞，且有多項正面題材聚於一身，大華投顧認為客觀環(huán)境變化對其衝擊程度有限，因此持續(xù)正面看待其營運表現(xiàn)。經重新估算，上調每股NAV(凈資產價值)至33.5元(+6％)，並給予其1倍NAV比之評價，目標價為33.5元，投資評等維持「超越大盤」。

冠德自結2010年累計前8月營收為44.63億元，今年冠德主要認列來源皆為舊有成屋案，並無太大變化，惟考慮個案銷售狀況與單價變化，以及認列進度調整影響，大華投顧將冠德建設2010年營收預估由65.3億元調整至58.2億元(-10.8％)，稅後EPS由3.84元調整至3.63元(-5.4％)；2011年營收由50.73億元調整至56億元(+10.3％)，稅後EPS由2.54元調整至3.11元(+22.4％)。調整理由分述如下。

(1)舊案銷售大致符合預期，僅「冠德遠見」因銷售單價可能再攀新高而較具影響性。「冠德遠見」現(xiàn)剩餘7戶共5個單位(節(jié)制2010年9月底)，經營階層表示其中2戶將做為保留戶，出清剩餘5戶為今年銷售目標，保守預估今年尚可貢獻營收3.4億元(1Q10已有認列10 億元)。

(2)2010年共有3件新推案共91億元。其中1Q推出的「美麗臺北」已經完銷，將於2011年開始貢獻營收；8月份於臺北市南港區(qū)推出總銷46億元的「冠德中研」，目前銷售率已達3成；12月將再於臺北縣新莊市推出總銷20億元的「冠德鼎峰」。

(3)稅後獲利的調整則主要反應來自「冠德遠見」貢獻的逐漸下降，以及來自轉投資收益貢獻的明顯成長，包括根基營造及中和環(huán)球購物中心。

大華投顧持續(xù)正面看待冠德營運表現(xiàn)，並具多項正面題材，分述如下。
 

(1)2010、2011年營收認列來源無虞，在手土地庫存亦充足。即使近期房市表現(xiàn)較為低迷，以及央行政策的不確定性，惟大華投顧認為，因冠德2010、2011年營收認列來源無虞，以及在手土地庫存亦充足，此對其衝擊有限。預計2011年推案總銷將達218億元，其中尤以下半年位於信義計劃區(qū)的2件推案最值得關注。

(2)可推案庫存具題材性，滯銷疑慮亦低。冠德亦同時具有信義計劃區(qū)及新莊副都心題材。前者因其稀有性，推案單價可望再創(chuàng)新高；後者則在人口持續(xù)移入影響下，滯銷疑慮較低。

(3)轉投資收益貢獻持續(xù)增長。根基營造(持股40.22％)去年貢獻獲利0.66億元，2010年目前在手訂單量達180億元，而亦有來自於冠德之建案，獲利來源無虞。預估2010年可貢獻獲利1.03億元，2011年可貢獻1.22億元。

環(huán)球購物(持股78.51％)為位於臺北縣中和市的購物中心，2009年貢獻獲利0.8億元，經營階層表示，2010年營收成長幅度雖略微趨緩，惟在折舊攤提持續(xù)降低，以及經濟規(guī)模逐漸彰顯下，獲利貢獻可望持續(xù)推高。預估2010年可貢獻獲利1.55億元，2011年可貢獻1.71 億元。

冠誠生活(持股51％)主要經營板橋火車站商場，目前僅有B1、1F、2F進行營運，24F及25F將於2010年10月另有主題餐廳開始營運。此營運規(guī)模約為環(huán)球購物的1/4，現(xiàn)階段仍處小幅虧損，2011年則可望損益兩平。

預估根基營造及環(huán)球購物合計2010、2011年獲利貢獻分別為2.58億元、2.93億元，或稅前EPS 0.54元、0.61元。

由於冠德土地庫存土地充足，本業(yè)獲利來源無虞，且多處土地更具題材性，客觀環(huán)境變化對於其未來推案步調或銷售速度影響程度應屬有限，加上轉投資收益持續(xù)增長，我們持續(xù)正面看待其營運表現(xiàn)。經重新估算，我們上調其每股NAV，由原31.6元上調至33.5元(+6％)，並給予其1 倍NAV比之評價，投資評等維持「超越大盤」。