南港舊廠是「臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)可取代的土地」，就像是上海浦東的陸家嘴

【MyGoNews衷柏宣/專(zhuān)題報(bào)導(dǎo)】臺(tái)北市200萬(wàn)1坪的個(gè)案即將於2011年登場(chǎng)，皇翔建設(shè)位於臺(tái)北市信義計(jì)畫(huà)區(qū)的「F4」個(gè)案，預(yù)計(jì)2010年底即將完工，由於屬豪宅設(shè)計(jì)，並位居臺(tái)北市精華區(qū)，未來(lái)的銷(xiāo)售情形將成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。據(jù)悉，F(xiàn)4的銷(xiāo)售價(jià)格將上看每坪200萬(wàn)。而位於臺(tái)北市南港輪胎廠房土地開(kāi)發(fā)案，也正緊鑼密鼓的進(jìn)行規(guī)劃，目前案名已經(jīng)敲定為「世界明珠」，市場(chǎng)消息指出，這件個(gè)案也將會(huì)以單價(jià)200萬(wàn)元登場(chǎng)，2011年在臺(tái)北房地產(chǎn)市場(chǎng)上，「F4」與「世界明珠」將帶動(dòng)臺(tái)北房地產(chǎn)的景氣溫度更上層樓。

皇翔建設(shè)位於信義計(jì)畫(huà)區(qū)的「F4」土地，是在2004年以36.8億元，換算每坪140萬(wàn)元向臺(tái)北市政府標(biāo)下的2622坪編號(hào)「F4」土地，該基地位處博愛(ài)國(guó)小正對(duì)面，緊鄰臺(tái)北花園等豪宅。原計(jì)劃興建最高20層的豪宅，但因附近居民不滿(mǎn)景觀權(quán)受影響，持續(xù)反對(duì)該案，該案總計(jì)歷經(jīng)5次會(huì)議審查，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)近2年申請(qǐng)容積移入的都審程序後過(guò)關(guān)，將在信義區(qū)興建1棟17層樓和2棟15層樓的豪宅，容積移入率約為28.246％，總樓地板面積39510平方公尺，約1萬(wàn)1952坪。

2008年期間，房產(chǎn)業(yè)者認(rèn)為，由於「F4」是信義計(jì)劃區(qū)內(nèi)少數(shù)的大面積方整建地，豪宅推案價(jià)格每坪約150萬(wàn)元，比起2004年前取得土地時(shí)的換算的房?jī)r(jià)，大約高出快1倍。到了2010年，臺(tái)北精華地段房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，每坪200萬(wàn)元的價(jià)位已經(jīng)被法人圈認(rèn)同；2004年當(dāng)時(shí)，皇翔以每坪140萬(wàn)元的地價(jià)被市場(chǎng)認(rèn)為天價(jià)，甚至有業(yè)者還懷疑「是不是皇翔出錯(cuò)價(jià)了？」但是，皇翔建設(shè)這塊土地養(yǎng)了6年，投資報(bào)酬率恐怕超過(guò)1倍之多。業(yè)界表示：「養(yǎng)地真的太好賺了！」
 

F4是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和投資法人圈均關(guān)注的焦點(diǎn)個(gè)案，該案預(yù)估12月完工，目前正在進(jìn)行豪宅內(nèi)接待會(huì)館的裝修，法人估，皇翔F4若均價(jià)站上200萬(wàn)元/坪，則全案的總銷(xiāo)將達(dá)200億元?；氏鑴t表示：「F4的銷(xiāo)售時(shí)程尚未確定，公司希望以最好的狀況呈現(xiàn)、銷(xiāo)售，因此並無(wú)時(shí)間表，但確實(shí)在12月即將完工?！?br />
皇翔F4的可售建坪為1.05萬(wàn)坪，若以每坪售價(jià)平均200萬(wàn)元估算，則全案的總銷(xiāo)210億元，扣除購(gòu)地成本36.76億元，建造成本約25億元，容積移入成本6.5億元，及銷(xiāo)售費(fèi)用等，全案的淨(jìng)利上看百億元。

由於皇翔F4被視為信義計(jì)劃區(qū)最後一塊大型而具規(guī)模的豪宅案，早已吸引不少海外華人有意返臺(tái)購(gòu)買(mǎi)，惟皇翔遲未公開(kāi)，讓業(yè)內(nèi)相當(dāng)關(guān)心，也預(yù)料該案銷(xiāo)售率應(yīng)可期待。

而位於南港定名為「世界明珠」的南港輪胎開(kāi)發(fā)案，根據(jù)南港輪胎名譽(yù)董事長(zhǎng)林學(xué)圃表示，「世界明珠」初步預(yù)計(jì)規(guī)劃6棟建築，2棟住宅、4棟商辦，共300戶(hù)，原來(lái)規(guī)劃的飯店已取消，樓高將拉至140米高，達(dá)35層超高樓層，將成為南港最高的建築物。目前已找好國(guó)際建築團(tuán)隊(duì)，預(yù)計(jì)動(dòng)工之後4年半後完工，依完工比例法入帳。產(chǎn)品是臺(tái)北市前所未見(jiàn)，1層1戶(hù)，每戶(hù)360坪超豪宅，是臺(tái)北市的超豪宅。

2010年7月23日，南港正式退出臺(tái)北市政府「臺(tái)北好好看」都市計(jì)畫(huà)，轉(zhuǎn)而將南港輪胎開(kāi)發(fā)案改遞件申請(qǐng)內(nèi)政部支持的容積率獎(jiǎng)勵(lì)上限449％都市更新專(zhuān)案，爭(zhēng)取更高獎(jiǎng)勵(lì)容積率條件。市場(chǎng)推估，南港輪胎一旦能爭(zhēng)取到法定容積率提高至449％，可望因此多出7、8千坪銷(xiāo)售面積，未來(lái)規(guī)劃的產(chǎn)品恐怕會(huì)更為獨(dú)特。
 

甲山林廣告總經(jīng)理張境在說(shuō)：『世界明珠』是全球絕無(wú)僅有的建築藝術(shù)品，沒(méi)有價(jià)格，只有價(jià)值。
 

林學(xué)圃信誓旦旦的說(shuō)，南港舊廠是「臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)可取代的土地」，就像是上海浦東的陸家嘴，隨著南港車(chē)站三鐵共構(gòu)完工後，區(qū)域房?jī)r(jià)跟著水漲船高，南港輪胎豪宅地點(diǎn)比南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)還好。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，這件個(gè)案預(yù)計(jì)2011將推出銷(xiāo)售，登場(chǎng)的銷(xiāo)售單價(jià)恐怕會(huì)上看200萬(wàn)元。

一般房地產(chǎn)業(yè)者指出，如果信義計(jì)畫(huà)區(qū)的「F4」推出銷(xiāo)售的單價(jià)是每坪200萬(wàn)，那「世界明珠」要賣(mài)200萬(wàn)元的單價(jià)，恐怕會(huì)有抗性。不過(guò)，資深的房地產(chǎn)業(yè)者認(rèn)為，「世界明珠」的基地面積才能夠塑造出「真正豪宅的尺度與規(guī)格」，這點(diǎn)不是「F4」2622坪基地面積可以塑造的，基於這樣的獨(dú)特性，「世界明珠」的產(chǎn)品價(jià)格當(dāng)然不能用一般市場(chǎng)行情或區(qū)域比較的方式認(rèn)定。

負(fù)責(zé)「世界明珠」銷(xiāo)售的甲山林廣告總經(jīng)理張境在就曾說(shuō)：「『世界明珠』是一個(gè)過(guò)去臺(tái)灣沒(méi)有，現(xiàn)在世界正在發(fā)生的『世界級(jí)產(chǎn)品』，每1戶(hù)都像是全球絕無(wú)僅有的建築藝術(shù)品，這種產(chǎn)品沒(méi)有價(jià)格，只有價(jià)值?！?br />
無(wú)論如何，2011年臺(tái)北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，「F4」與「世界明珠」個(gè)案，都將以超越大家對(duì)於房?jī)r(jià)認(rèn)知的價(jià)位推出銷(xiāo)售，這樣的產(chǎn)品考驗(yàn)著市場(chǎng)的接受度，當(dāng)然也被認(rèn)定為房市景氣的指標(biāo)溫度計(jì)。