【MyGoNews編輯部/綜合整理】國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(IFRS)規(guī)定，當(dāng)企業(yè)用公允價(jià)值法評(píng)估其投資性不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，其公平市價(jià)與成本所產(chǎn)生的利益或損失，在第1年首次適用時(shí)，需列入資產(chǎn)負(fù)債表的股東權(quán)益項(xiàng)下，第2年再列入損益表的業(yè)外收入下的投資性不動(dòng)產(chǎn)增值，每年重估認(rèn)列1次，主管機(jī)關(guān)規(guī)定2013 年上市公司將 全面適用IFRS，預(yù)計(jì)上市公司2012年需開(kāi)始依照IFRS編排比較報(bào)表，2011年需開(kāi)始重估鑑價(jià)之動(dòng)作。
 

上市公司旗下的不動(dòng)產(chǎn)，若不是以營(yíng)運(yùn)自用，而是以投資賺取租金或資本增值為目的，則可視為投資性不動(dòng)產(chǎn)(土地或建物)，IFRS規(guī)定須每年作資產(chǎn)重估鑑價(jià)，增值損益列入損益表，可發(fā)揮資產(chǎn)最大價(jià)值，預(yù)計(jì)壽險(xiǎn)公司、或其下握有大筆投資性不動(dòng)產(chǎn)的上市公司，皆可受惠。
 

績(jī)優(yōu)傳產(chǎn)公司由於土地成本低廉，一旦地目從工業(yè)區(qū)變更為住宅或商業(yè)區(qū)，則土地價(jià)值將大幅提昇。加上近期臺(tái)幣升值的推波助瀾下，資產(chǎn)增值利益將相當(dāng)具想像空間。其中臺(tái)肥、遠(yuǎn)紡及黑松的土地增值利益皆可望超過(guò)新臺(tái)幣百億以上；如以每股淨(jìng)值貢獻(xiàn)度，則以黑松土地增值貢獻(xiàn)每股淨(jìng)值高達(dá)41.41 元最多。
 

唯近期央行強(qiáng)力阻升臺(tái)幣、積極打房及11月底五都選情不確定下，資產(chǎn)營(yíng)建將面臨拉回修正的壓力。最佳介入買(mǎi)點(diǎn)預(yù)期應(yīng)是2011年下半年。屆時(shí)各公司開(kāi)始積極重估名下資產(chǎn)及2012年總統(tǒng)大選前的發(fā)酵，金融、資產(chǎn)及營(yíng)建類(lèi)股將有另一波更大的行情。
 

主管機(jī)關(guān)規(guī)定2013年所有上市公司的財(cái)報(bào)，需依照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(IFRS)制定，其中在投資性不動(dòng)產(chǎn)鑑價(jià)增值的部分，認(rèn)列方式和程序如下：

(1) 根據(jù)IFRS 40號(hào)公報(bào)規(guī)定，公司可選擇採(cǎi)用成本法或公允價(jià)值法，作投資性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的衡量，但選擇公允價(jià)值法後，以後的財(cái)報(bào)就要一體適用，若繼續(xù)選擇成本法，未來(lái)還是可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值法作為衡量依據(jù)。

(2) 因2013年上市公司將全面適用IFRS，故上市公司2012年需開(kāi)始依照IFRS編排比較報(bào)表，故2011年需開(kāi)始重估鑑價(jià)之動(dòng)作。

(3) 由於40號(hào)公報(bào)僅鼓勵(lì)並未強(qiáng)制要求公司，必須使用獨(dú)立評(píng)價(jià)專(zhuān)家的評(píng)價(jià)作為投資性不動(dòng)產(chǎn)公允價(jià)值的基礎(chǔ)，公司仍可以內(nèi)部評(píng)價(jià)系統(tǒng)決定資產(chǎn)的公允價(jià)值，但公司內(nèi)部評(píng)價(jià)系統(tǒng)自行決定資產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，將衍生額外的考量，例如公司本身是否有足夠的內(nèi)部資源可決定出可靠的公允價(jià)值，或公司可否取得決定公允價(jià)值的參考資訊。若公司選擇使用獨(dú)立評(píng)價(jià)專(zhuān)家的評(píng)價(jià)時(shí)，40號(hào)公報(bào)規(guī)範(fàn)評(píng)價(jià)專(zhuān)家必須具有經(jīng)認(rèn)證的相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，並且對(duì)於所評(píng)價(jià)的投資性不動(dòng)產(chǎn)，有相同種類(lèi)及地理位置的近期評(píng)價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，故企業(yè)要找到符合40號(hào)公報(bào)的評(píng)價(jià)專(zhuān)家卻有困難度。

(4) 當(dāng)公司決定用公允價(jià)值法評(píng)估其投資性不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，其公平市價(jià)與成本所產(chǎn)生的利益或損失，在第1年首次(2013年) 適用IFRS時(shí)，需列入資產(chǎn)負(fù)債表的股東權(quán)益項(xiàng)下，故公司淨(jìng)值將會(huì)增加。

(5) 第2年(2014年) 適用IFRS時(shí)，公司再將公平市價(jià)與成本所產(chǎn)生的利益或損失，列入損益表的業(yè)外收入項(xiàng)下的投資性不動(dòng)產(chǎn)增值，並且每年重估認(rèn)列1次。

 

上市公司旗下的不動(dòng)產(chǎn)，若不是以營(yíng)運(yùn)自用，而是以投資賺取租金或資本增值為目的，則可視為投資性不動(dòng)產(chǎn)(土地或建物)，IFRS規(guī)定須每年作資產(chǎn)重估鑑價(jià)，增值損益列入損益表，相較於目前我國(guó)僅允許採(cǎi)成本法作續(xù)後衡量，採(cǎi)公允價(jià)值法較能反映出資產(chǎn)的真正價(jià)值。預(yù)計(jì)壽險(xiǎn)公司、或其下握有大筆投資性不動(dòng)產(chǎn)的上市公司，皆可受惠。截至2009年的資產(chǎn)重估鑑價(jià)，國(guó)壽不動(dòng)產(chǎn)增值320億元，每股淨(jìng)值貢獻(xiàn)3.15元，新壽不動(dòng)產(chǎn)增值326億元，每股淨(jìng)值貢獻(xiàn)4.15元。

績(jī)優(yōu)傳產(chǎn)股精華地段土地取得早，成本低廉，一旦臺(tái)幣升值及不動(dòng)產(chǎn)市況熱絡(luò)，資產(chǎn)題材將再度引爆績(jī)優(yōu)傳產(chǎn)公司由於土地成本低廉，當(dāng)時(shí)大多是工廠，一旦地目從工業(yè)區(qū)變更為住宅或商業(yè)區(qū)，則土地價(jià)值將大幅提昇。加上近期臺(tái)幣升值的推波助瀾下，資產(chǎn)增值利益將相當(dāng)具想像空間。其中臺(tái)肥、遠(yuǎn)紡及黑松的土地增值利益皆可望超過(guò)新臺(tái)幣百億以上；如以每股淨(jìng)值貢獻(xiàn)度，則以黑松土地增值貢獻(xiàn)每股淨(jìng)值高達(dá)41.41元最多。(以上專(zhuān)題文章由寶來(lái)金融集團(tuán)研究員曾耀德、施姵帆撰寫(xiě))
 

Q：為什麼要執(zhí)行國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(IFRS)
A：資本市場(chǎng)之全球化已是一股不可擋之潮流，鑒於國(guó)內(nèi)許多大型之上市(櫃)公司均已前往國(guó)外交易所掛牌交易，或於國(guó)外發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債以募集資金，相關(guān)財(cái)務(wù)資訊之編製及揭露均須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定；且考量國(guó)際間之商業(yè)交易日趨頻繁，國(guó)內(nèi)企業(yè)設(shè)置海外子公司之情形亦漸普遍，國(guó)內(nèi)企業(yè)之會(huì)計(jì)資訊與國(guó)際規(guī)定一致，將可節(jié)省企業(yè)編製相關(guān)報(bào)表之成本，有助於企業(yè)之國(guó)際化，並利於吸引外資投資國(guó)內(nèi)企業(yè)，故為提升全球競(jìng)爭(zhēng)力，我國(guó)應(yīng)致力於建構(gòu)與國(guó)際接軌的資訊公開(kāi)制度，並推動(dòng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際接軌，於是有國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(IFRS)規(guī)定。