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列印【MyGoNews編輯部/綜合整理】國際會計準則(IFRS)規(guī)定，當(dāng)企業(yè)用公允價值法評估其投資性不動產(chǎn)時，其公平市價與成本所產(chǎn)生的利益或損失，在第1年首次適用時，需列入資產(chǎn)負債表的股東權(quán)益項下，第2年再列入損益表的業(yè)外收入下的投資性不動產(chǎn)增值，每年重估認列1次，主管機關(guān)規(guī)定2013 年上市公司將 全面適用IFRS，預(yù)計上市公司2012年需開始依照IFRS編排比較報表，2011年需開始重估鑑價之動作。
上市公司旗下的不動產(chǎn)，若不是以營運自用，而是以投資賺取租金或資本增值為目的，則可視為投資性不動產(chǎn)(土地或建物)，IFRS規(guī)定須每年作資產(chǎn)重估鑑價，增值損益列入損益表，可發(fā)揮資產(chǎn)最大價值，預(yù)計壽險公司、或其下握有大筆投資性不動產(chǎn)的上市公司，皆可受惠。
績優(yōu)傳產(chǎn)公司由於土地成本低廉，一旦地目從工業(yè)區(qū)變更為住宅或商業(yè)區(qū)，則土地價值將大幅提昇。加上近期臺幣升值的推波助瀾下，資產(chǎn)增值利益將相當(dāng)具想像空間。其中臺肥、遠紡及黑松的土地增值利益皆可望超過新臺幣百億以上；如以每股淨(jìng)值貢獻度，則以黑松土地增值貢獻每股淨(jìng)值高達41.41 元最多。
唯近期央行強力阻升臺幣、積極打房及11月底五都選情不確定下，資產(chǎn)營建將面臨拉回修正的壓力。最佳介入買點預(yù)期應(yīng)是2011年下半年。屆時各公司開始積極重估名下資產(chǎn)及2012年總統(tǒng)大選前的發(fā)酵，金融、資產(chǎn)及營建類股將有另一波更大的行情。
主管機關(guān)規(guī)定2013年所有上市公司的財報，需依照國際會計準則(IFRS)制定，其中在投資性不動產(chǎn)鑑價增值的部分，認列方式和程序如下：
(1) 根據(jù)IFRS 40號公報規(guī)定，公司可選擇採用成本法或公允價值法，作投資性不動產(chǎn)價值的衡量，但選擇公允價值法後，以後的財報就要一體適用，若繼續(xù)選擇成本法，未來還是可轉(zhuǎn)換為公允價值法作為衡量依據(jù)。
(2) 因2013年上市公司將全面適用IFRS，故上市公司2012年需開始依照IFRS編排比較報表，故2011年需開始重估鑑價之動作。
(3) 由於40號公報僅鼓勵並未強制要求公司，必須使用獨立評價專家的評價作為投資性不動產(chǎn)公允價值的基礎(chǔ)，公司仍可以內(nèi)部評價系統(tǒng)決定資產(chǎn)的公允價值，但公司內(nèi)部評價系統(tǒng)自行決定資產(chǎn)的公允價值時，將衍生額外的考量，例如公司本身是否有足夠的內(nèi)部資源可決定出可靠的公允價值，或公司可否取得決定公允價值的參考資訊。若公司選擇使用獨立評價專家的評價時，40號公報規(guī)範(fàn)評價專家必須具有經(jīng)認證的相關(guān)專業(yè)機構(gòu)，並且對於所評價的投資性不動產(chǎn)，有相同種類及地理位置的近期評價實務(wù)經(jīng)驗，故企業(yè)要找到符合40號公報的評價專家卻有困難度。
(4) 當(dāng)公司決定用公允價值法評估其投資性不動產(chǎn)時，其公平市價與成本所產(chǎn)生的利益或損失，在第1年首次(2013年) 適用IFRS時，需列入資產(chǎn)負債表的股東權(quán)益項下，故公司淨(jìng)值將會增加。
(5) 第2年(2014年) 適用IFRS時，公司再將公平市價與成本所產(chǎn)生的利益或損失，列入損益表的業(yè)外收入項下的投資性不動產(chǎn)增值，並且每年重估認列1次。
上市公司旗下的不動產(chǎn)，若不是以營運自用，而是以投資賺取租金或資本增值為目的，則可視為投資性不動產(chǎn)(土地或建物)，IFRS規(guī)定須每年作資產(chǎn)重估鑑價，增值損益列入損益表，相較於目前我國僅允許採成本法作續(xù)後衡量，採公允價值法較能反映出資產(chǎn)的真正價值。預(yù)計壽險公司、或其下握有大筆投資性不動產(chǎn)的上市公司，皆可受惠。截至2009年的資產(chǎn)重估鑑價，國壽不動產(chǎn)增值320億元，每股淨(jìng)值貢獻3.15元，新壽不動產(chǎn)增值326億元，每股淨(jìng)值貢獻4.15元。
績優(yōu)傳產(chǎn)股精華地段土地取得早，成本低廉，一旦臺幣升值及不動產(chǎn)市況熱絡(luò)，資產(chǎn)題材將再度引爆績優(yōu)傳產(chǎn)公司由於土地成本低廉，當(dāng)時大多是工廠，一旦地目從工業(yè)區(qū)變更為住宅或商業(yè)區(qū)，則土地價值將大幅提昇。加上近期臺幣升值的推波助瀾下，資產(chǎn)增值利益將相當(dāng)具想像空間。其中臺肥、遠紡及黑松的土地增值利益皆可望超過新臺幣百億以上；如以每股淨(jìng)值貢獻度，則以黑松土地增值貢獻每股淨(jìng)值高達41.41元最多。(以上專題文章由寶來金融集團研究員曾耀德、施姵帆撰寫)
Q：為什麼要執(zhí)行國際會計準則(IFRS)
A：資本市場之全球化已是一股不可擋之潮流，鑒於國內(nèi)許多大型之上市(櫃)公司均已前往國外交易所掛牌交易，或於國外發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債以募集資金，相關(guān)財務(wù)資訊之編製及揭露均須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定；且考量國際間之商業(yè)交易日趨頻繁，國內(nèi)企業(yè)設(shè)置海外子公司之情形亦漸普遍，國內(nèi)企業(yè)之會計資訊與國際規(guī)定一致，將可節(jié)省企業(yè)編製相關(guān)報表之成本，有助於企業(yè)之國際化，並利於吸引外資投資國內(nèi)企業(yè)，故為提升全球競爭力，我國應(yīng)致力於建構(gòu)與國際接軌的資訊公開制度，並推動會計準則與國際接軌，於是有國際會計準則(IFRS)規(guī)定。
