FB
line
twitter
列印
眾所矚目的豪宅店面「敦峰」標(biāo)售案，以流標(biāo)收?qǐng)?，引起社?huì)大眾熱烈討論。
眾所矚目的豪宅店面「敦峰」標(biāo)售案，以流標(biāo)收?qǐng)?，引起社?huì)大眾熱烈討論。永慶房仲集團(tuán)新聞中心李建興表示，敦峰位於敦南商圈末端，而且前後又無(wú)連貫性的商業(yè)設(shè)施作為支持，加上面對(duì)遠(yuǎn)企購(gòu)物中心，後側(cè)為住宅社區(qū)，就店格而言，屬陰面格局(街道的兩面，較不熱鬧的為陰面，較熱鬧的陽(yáng)面，商業(yè)氣氛較弱。另外，若以底標(biāo)價(jià)11.7億元，目前的月租金190萬(wàn)元來算，投報(bào)率過低，只有1.95％，很難吸引買方進(jìn)場(chǎng)。換算成每坪?jiǎn)蝺r(jià)，估計(jì)1樓為為每坪320萬(wàn)元、2樓則為每坪150萬(wàn)元，其中1樓的店面也超過了附近「昇陽(yáng)敦凰」和LV敦南店每坪250萬(wàn)的行情，使得誘因大減，最後無(wú)人投標(biāo)收?qǐng)觥?br />
標(biāo)售的敦峰店面共有兩戶，分別為敦化南路二段110號(hào)1、2樓和112號(hào)1、2樓，為地上13層、地下5層樓的9年屋齡社區(qū)大樓。幾年前，該案還一度號(hào)稱是臺(tái)北市最早上看百萬(wàn)的豪宅，但最終因亞洲金融風(fēng)暴而挑戰(zhàn)失敗。而標(biāo)案中的110號(hào)1、2樓，建物面積242.41坪，附加7個(gè)車位，至於112號(hào)1、2樓，建物面積則為240.85坪，也另有6個(gè)車位，目前1樓是金融保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)駐，2樓則是一般事務(wù)所。以其11.7億元的底標(biāo)價(jià)拆算，1樓大約是每坪320萬(wàn)、2樓則是每坪150萬(wàn)，若以當(dāng)下每月190萬(wàn)元的租金來算，投報(bào)率為1.95％。
值得注意的是，在敦化南路一帶，近來亦有多筆個(gè)案售出。首先在1樓的店面部分，李建興指出，朱銘的次女朱艷鵬日前才以2.6億元買下「昇陽(yáng)敦凰」1樓店面，經(jīng)營(yíng)「真善美畫廊」，而該店面每坪約250萬(wàn)元。另外，LV（Louis Vuitton）敦南店，開價(jià)3.8億元，拆算下來1樓每坪250~260萬(wàn)元，2樓每坪90萬(wàn)元，若以LV售後回租，月租金110萬(wàn)元計(jì)算，租金投資報(bào)酬率3.47%，在敦南商圈各店面中投資報(bào)酬率相對(duì)高。至於現(xiàn)階段由中國(guó)信託承租的「潤(rùn)泰敦仁」的1樓店面，目前預(yù)備售出，開價(jià)行情為總價(jià)5.8億元、每坪500萬(wàn)元。
在2樓以上的部分，李建興進(jìn)一步舉例，目前鄰近遠(yuǎn)企，屋齡26年並且拉過皮的住辦大樓-藍(lán)天凱悅大廈成交行情在每坪90萬(wàn)元以上；而24年屋齡的豪宅案-鑽石雙星則也有每坪120萬(wàn)元的水位。對(duì)此，李建興表示，無(wú)論從1樓店面或2樓住宅的成交行情來看，敦峰案1樓每坪底價(jià)320萬(wàn)、2樓150萬(wàn)，都略嫌偏高，再加上總坪數(shù)過大、總標(biāo)價(jià)過高，導(dǎo)致乏人問津。
李建興表示，事實(shí)上，一般豪宅多半不希望有店面規(guī)劃，而敦化南、北路因都市計(jì)畫指定為金融服務(wù)區(qū)的關(guān)係，一樓規(guī)定一定要做店面，但這不見得合乎市場(chǎng)潮流。因?yàn)?，諸如依附在豪宅一樓的店面，多半會(huì)鎖定銀行、藝?yán)取⒕返甑?，而且營(yíng)業(yè)時(shí)間固定的業(yè)種，對(duì)屋主而言無(wú)論使用範(fàn)圍或銷售條件都受限。
此外，豪宅店面深受公設(shè)比、人行道寬度等建築規(guī)劃左右，虛坪多、退縮深、坪效差，雖是豪宅硬體條件，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本負(fù)擔(dān)重，常有有行無(wú)市、空置率高等問題，僅能吸引毛利高或轉(zhuǎn)打品牌形象的店入駐。
至於引起社會(huì)嘩然的劉媽媽標(biāo)下帝寶案後棄標(biāo)一事，引發(fā)大眾不少揣測(cè)，如這是否因?yàn)檎n豪宅稅、暴利稅一事引發(fā)投資客寒蟬效應(yīng)?對(duì)此，李建興分析，報(bào)載劉媽媽宣稱籌不到現(xiàn)金，為棄標(biāo)主因之一，他表示，這可能代表銀行不敢放貸！雖然，法拍案可以事先請(qǐng)銀行評(píng)估可貸金額，接洽後續(xù)代墊、貸款事宜，但可能因?yàn)槊襟w大肆報(bào)導(dǎo)，讓原先有意願(yuàn)承做的銀行縮手。
值得注恴的是，近期媒體報(bào)導(dǎo)再加上財(cái)政部查稅動(dòng)作頻頻，可能使像劉媽媽這類的焦點(diǎn)人物，近期在資金運(yùn)用上會(huì)更加小心，也就是原先其可能獲利了結(jié)、移轉(zhuǎn)運(yùn)用的資產(chǎn)、資金，暫時(shí)不敢貿(mào)然動(dòng)作，以免成為主管單位追查資金流程的線索。
而由劉媽媽的事件，加上敦峰案流標(biāo)，李建興認(rèn)為，這可以見得，在近日政府大力祭出查稅、課稅政策下，許多投資客因?yàn)橘Y金流被切斷或不敢運(yùn)用，加上對(duì)於其他資產(chǎn)處分、運(yùn)用可能引起查稅動(dòng)作，已經(jīng)使得投資行為趨於保守。再加上房地產(chǎn)投資客本多低調(diào)，短時(shí)間內(nèi)因媒體追逐，恐使大戶個(gè)案從市場(chǎng)銷聲滅跡，不過，對(duì)於看好市場(chǎng)的散戶而言，預(yù)料影響不大。
