中央主導(dǎo)+地方推動(dòng)=4大房市A+計(jì)畫 桃園「後站生活圈」買房新首選

【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】桃園火車站的「後站生活圈」位居4大發(fā)展區(qū)域的中心位置，四通八達(dá)到具有購(gòu)物、觀光、科技及文創(chuàng)的商圈環(huán)境，成為桃園買房未來(lái)增值首選。

在馬英九總統(tǒng)的治國(guó)計(jì)畫中，隱藏著一份北臺(tái)灣房地產(chǎn)的藏寶地圖！大家都知道中央政府有一套「北北基宜地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展幸福工程」，這個(gè)計(jì)畫正在中央政府策劃下積極推展著，那就是「8年內(nèi)1600億元打造北臺(tái)灣捷運(yùn)路網(wǎng)」，大家都把「北臺(tái)灣捷運(yùn)路網(wǎng)」的焦點(diǎn)，擺在臺(tái)北市、新北市的捷運(yùn)工程，但在馬總統(tǒng)「北臺(tái)灣捷運(yùn)路網(wǎng)」5項(xiàng)重大規(guī)劃中，只有第1、2項(xiàng)是臺(tái)北市、新北市，其他3、4、5項(xiàng)捷運(yùn)路網(wǎng)工程，焦點(diǎn)區(qū)域都是~桃園(表1)。

北臺(tái)下一個(gè)燙金目標(biāo)區(qū)域~桃園

從國(guó)際城市發(fā)展史，從臺(tái)北市、新北市交通路網(wǎng)發(fā)展與房地產(chǎn)關(guān)係進(jìn)行分析，可以知道，「交通建設(shè)發(fā)展到哪裡，經(jīng)濟(jì)建設(shè)就發(fā)展到那裡！」而從馬總統(tǒng)的「北北基宜地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展幸福工程」的交通建設(shè)發(fā)展項(xiàng)目來(lái)看，中央政府在臺(tái)北市、新北市積極發(fā)展「幸福工程」之後的下一個(gè)目標(biāo)區(qū)域，肯定是~桃園。因?yàn)?，重大交通建設(shè)路網(wǎng)，國(guó)家門戶出入重鎮(zhèn)(機(jī)場(chǎng)航空城)都放在桃園地區(qū)。

房地產(chǎn)嗅覺靈敏的遠(yuǎn)雄建設(shè)董事長(zhǎng)趙藤雄，在睽違8年後，重返桃園房地產(chǎn)市場(chǎng)！2010年11月10日向桃園縣政府以總價(jià)6億1472萬(wàn)元，標(biāo)購(gòu)取得桃園縣八德市豐田段土地，該筆土地屬住宅區(qū)，容積率約300％，以目前住宅行情16~21萬(wàn)元計(jì)算，未來(lái)可售的總銷金額估在40億元以上。

而此筆桃園八德土地，遠(yuǎn)雄估計(jì)需經(jīng)過(guò)半年規(guī)劃，然後請(qǐng)照，最快推案時(shí)程將落在2011年下半年。以遠(yuǎn)雄善於創(chuàng)造價(jià)格的行銷方式來(lái)看，桃園地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)醞釀著一股必然的「漲風(fēng)」。

趙藤雄重返桃園房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了看好景氣之外，再加上隨著捷運(yùn)、高鐵通車，他指出，「越來(lái)越多臺(tái)北客輕移民至桃園，同時(shí)，也越來(lái)越多桃園、新竹民眾在臺(tái)北房?jī)r(jià)高漲下隨著通勤，兩個(gè)區(qū)域的住宅需求轉(zhuǎn)佳，因此，決定擴(kuò)大至新北市以外區(qū)域發(fā)展?！?br /> 

桃園「後站生活圈」4項(xiàng)超值A(chǔ)+計(jì)畫

用房地產(chǎn)的觀念來(lái)看，桃園地區(qū)正像一個(gè)準(zhǔn)備開發(fā)的寶藏鑽礦，而在這個(gè)礦區(qū)裡，最耀眼、也最值得注意的區(qū)域，肯定是交通建設(shè)樞紐的中心位置，那就是~桃園火車站。

然而，如果要把這個(gè)區(qū)域作更仔細(xì)的分析，那就要把桃園車站切割成「前站」、「後站」加以比較，從比較中就能發(fā)覺，如果現(xiàn)在要進(jìn)場(chǎng)投資桃園地區(qū)房地產(chǎn)，你的選擇該是什麼？

告訴你答案~要進(jìn)場(chǎng)「後站」區(qū)域，因?yàn)椤羔嵴旧钊Α顾闹?，都具有不同的城市發(fā)展主軸，這些區(qū)域的「A計(jì)畫」，讓「後站生活圈」未來(lái)具有「A+」的增值價(jià)值。

桃園火車站的「前站」區(qū)域因?yàn)榘l(fā)展得早，現(xiàn)階段已經(jīng)是桃園地區(qū)的繁華商業(yè)區(qū)，距離火車站前15分鐘路程以內(nèi)，幾乎沒有住宅社區(qū)，該區(qū)域已有3大百貨公司，以中正路為中心的兩旁店鋪，構(gòu)成火車站前的商圈。再往北至中華路的永和市場(chǎng)，以及往西側(cè)的三民路與中山路交界，兩個(gè)傳統(tǒng)市場(chǎng)，早已將火車站前商圈發(fā)展至飽和階段。

計(jì)畫1-火車站「前站」商圈氣息開始往後站延伸

桃園火車站前的商圈是以現(xiàn)代化百貨公司為核心，再以服飾及餐飲構(gòu)建出的商圈模式，但對(duì)於更具娛樂性的行業(yè)，以及受限現(xiàn)有道路狹窄與壅塞，使得站前商圈要再具多元變化性發(fā)展的可能性降低。未來(lái)除桃園縣政府有計(jì)畫改建永和市場(chǎng)之外，以中正路為主的核心商圈在苦無(wú)腹地之下，很難再往北邊發(fā)展。

這個(gè)現(xiàn)象與臺(tái)北市早年發(fā)展重心在西門町的狀況相當(dāng)接近，如果，把桃園火車站的前站區(qū)域當(dāng)成是早年的臺(tái)北市西門町，那麼在桃園地區(qū)就應(yīng)該尋找「臺(tái)北東區(qū)」在哪裡？
 

這樣的答案應(yīng)該不難，因?yàn)樵谂_(tái)鐵鐵路高架化之後，桃園火車站後站的區(qū)域因具有廣大空地，除可延伸目前站前商圈擴(kuò)展之外，還可結(jié)合未來(lái)桃園捷運(yùn)系統(tǒng)發(fā)展出更現(xiàn)代化的商圈模式。

這種因軌道重新調(diào)整為高架或地下化，即可重新形塑一個(gè)區(qū)域的再生或新生，在大臺(tái)北地區(qū)的鐵路沿線主要車站都可見到，因此，桃園火車站後站的新生商圈，是可以很快預(yù)期見到的發(fā)展模式。依靠後站區(qū)域的廣大空地，還可以發(fā)展兼具娛樂、購(gòu)物及餐飲的現(xiàn)代化商圈。桃園火車站的「後站」區(qū)域，將會(huì)等同目前「臺(tái)北東區(qū)」的發(fā)展架構(gòu)。

桃園「後站生活圈」比照「臺(tái)北東區(qū)」

桃園火車站後站一直是優(yōu)良的住宅市場(chǎng)，在後站地區(qū)有11座公園，整個(gè)區(qū)域綠蔭覆蓋率，呼應(yīng)著健康城市發(fā)展軌跡，其中更有可與臺(tái)北市大安森林公園面積媲美，甚至超越的陽(yáng)明公園。

區(qū)域內(nèi)的國(guó)小、國(guó)中遍佈該區(qū)，充分展現(xiàn)出就學(xué)便利性。有了公園及學(xué)區(qū)，再加上交通建設(shè)不斷發(fā)展，該區(qū)域的優(yōu)質(zhì)本性一直被看好。桃園火車站後站區(qū)域不同於傳統(tǒng)都會(huì)區(qū)城市發(fā)展，有其獨(dú)特的主觀區(qū)域條件，再加上周邊客觀的環(huán)境，讓桃園火車站後站區(qū)域，逐漸形塑成為一個(gè)新興的都會(huì)區(qū)模式。

要把桃園火車站「後站」商圈形塑成為未來(lái)的「臺(tái)北東區(qū)」，是必須要有他的成熟條件才可以辦到的。以桃園火車站後站的住宅區(qū)為中心，北有桃園火車站前的現(xiàn)代商圈，東有龜山工業(yè)區(qū)的科技城，南有鳳鳴計(jì)畫推動(dòng)的文創(chuàng)區(qū)域，西有廣豐工商綜合區(qū)(圖1)，「後站生活圈」造就出可四面向外逛街、就業(yè)、遊憩、購(gòu)物的出入動(dòng)線，再加上本身現(xiàn)有臺(tái)鐵、高鐵、中山高及北二高的交通動(dòng)線，以及未來(lái)桃園縣內(nèi)捷運(yùn)的建設(shè)，使得桃園住宅區(qū)位移至火車站後站區(qū)域的趨勢(shì)成為必然。

計(jì)畫2-龜山工業(yè)科技城 打造新價(jià)值

看看「後站生活圈」東邊的龜山工業(yè)區(qū)，政府在1964年委由臺(tái)灣土地開發(fā)公司與桃園縣政府配合規(guī)劃開發(fā)龜山工業(yè)區(qū)，而於1969年完成，工業(yè)區(qū)總面積131公頃，公共設(shè)施為12公頃，是臺(tái)灣早期首批開發(fā)之綜合性工業(yè)區(qū)。

龜山工業(yè)區(qū)位於桃園火車站後方，北屬龜山鄉(xiāng)，南隸桃園市，與八德市、鶯歌鎮(zhèn)為鄰。區(qū)域內(nèi)約有226家廠家，屬於綜合性工業(yè)區(qū)，員工總數(shù)約2.2萬(wàn)人。龜山工業(yè)區(qū)因?yàn)閺S區(qū)區(qū)位鄰近重要交通及人潮聚集點(diǎn)，有利於發(fā)展成為工業(yè)區(qū)門戶意象空間，以及成為優(yōu)良的都市行銷據(jù)點(diǎn)。
 

在馬英九總統(tǒng)「愛臺(tái)十二項(xiàng)建設(shè)」中，在城鄉(xiāng)發(fā)展方面將推動(dòng)都市及工業(yè)區(qū)更新。經(jīng)濟(jì)部工業(yè)局自2009年至2012年預(yù)計(jì)投入160億元推動(dòng)「北中南老舊工業(yè)區(qū)之更新與開發(fā)計(jì)畫」，完成老舊工業(yè)區(qū)污水管線更生汰換、完成污水處理廠擴(kuò)建與功能，以及園區(qū)特色塑造。

隨著科技進(jìn)步及重視環(huán)保意識(shí)抬頭，龜山工業(yè)區(qū)不斷改善區(qū)域內(nèi)的設(shè)施，逐朝向科技城發(fā)展。讓「後站商圈」的東邊，形塑成一個(gè)新的科技城。

計(jì)畫3-鳳鳴計(jì)畫文創(chuàng)區(qū) 與綠色生活圈為鄰

「後站生活圈」東邊慢慢出現(xiàn)一座新的科技城，再往東南方看過(guò)去，則還有個(gè)「鳳鳴計(jì)畫」的文創(chuàng)區(qū)域，鳳鳴地區(qū)位處新北市鶯歌鎮(zhèn)、桃園縣龜山鄉(xiāng)、桃園市及八德市的交界；北部第二高速公路完工通車，不論由三鶯交流道經(jīng)三峽或由大湳交流道直通該區(qū)，交通可謂極其便利。其中，鳳鳴車站是臺(tái)鐵高架化計(jì)畫之中，將要興建的一個(gè)新車站，將可疏通原本依賴桃園火車站通勤或往來(lái)的鐵路乘客，也會(huì)形成一個(gè)新興的火車站商圈。

這個(gè)區(qū)域的交通建設(shè)還不止於此，1993年正式公告「鶯歌(鳳鳴地區(qū))都市計(jì)畫(第一次主要計(jì)畫通盤檢討)」迄今已16年，2010年11月進(jìn)行第二次通盤檢討公展。未來(lái)，臺(tái)北捷運(yùn)第三期路網(wǎng)三鶯線由頂埔站起，與臺(tái)北捷運(yùn)土城線、桃園捷運(yùn)綠線建國(guó)站銜接轉(zhuǎn)乘，行經(jīng)鳳鳴地區(qū)預(yù)計(jì)設(shè)置2站；臺(tái)灣鐵路管理局亦規(guī)劃桃園捷運(yùn)路網(wǎng)中的臺(tái)鐵捷運(yùn)紅線，並加設(shè)鳳鳴車站。預(yù)期由於交通條件改善，使得鳳鳴地區(qū)成為進(jìn)入臺(tái)北縣重要的門戶。

「鳳鳴計(jì)畫」其目標(biāo)是要將鶯歌建設(shè)為一個(gè)國(guó)際陶瓷城，所以串連相關(guān)上、中、下游產(chǎn)業(yè)之外，還有整個(gè)城市環(huán)境的改變。新北市城鄉(xiāng)發(fā)展局2010年11月13日啟用「三鶯陶花源」，將給這個(gè)地區(qū)的居景觀品質(zhì)帶來(lái)相當(dāng)正面的影響，相當(dāng)於20個(gè)足球場(chǎng)的河濱綠地，加上大漢溪畔的景觀園區(qū)，提升鶯歌綠色居住品值效果。

由於鳳鳴都市計(jì)畫區(qū)涵蓋桃園市與鶯歌鎮(zhèn)兩個(gè)區(qū)域，所以，不只是改變鶯歌鎮(zhèn)的城市環(huán)境，也會(huì)牽動(dòng)桃園市境內(nèi)的發(fā)展，再加上桃園市是國(guó)際門戶，國(guó)際觀光客如果要到鶯歌參觀這國(guó)際陶瓷城，從桃園火車站後站經(jīng)由鳳鳴計(jì)畫區(qū)，進(jìn)入鶯歌國(guó)際陶瓷城是最佳路徑；因此，鳳鳴車站周邊的區(qū)域開發(fā)也會(huì)形塑當(dāng)?shù)厣倘Α?br />
根據(jù)規(guī)劃在鶯歌發(fā)展為國(guó)際陶瓷城的整體都市政策架構(gòu)下，可配合國(guó)立臺(tái)灣工藝中心的技術(shù)及乙種工業(yè)區(qū)的生產(chǎn)用地，將鳳鳴地區(qū)朝研發(fā)及生產(chǎn)的功能分區(qū)作發(fā)展。除乙種工業(yè)區(qū)可提供就業(yè)機(jī)會(huì)，市地重劃區(qū)有大量未開發(fā)可發(fā)展用地，地方上亦有居住人口的日常性商業(yè)及公共服務(wù)，可為鶯歌陶瓷城的生產(chǎn)及生活腹地。
 

計(jì)畫4-廣豐工商綜合區(qū) 複合多元商城

看完「後站生活圈」東邊的「龜山工業(yè)區(qū)科技城」、東南邊的「鳳鳴計(jì)畫文創(chuàng)特區(qū)」，再看看位在西南方的廣豐工商綜合區(qū)，歷經(jīng)多年變更，2010年1月桃園縣政府已通過(guò)自辦地重劃，正式進(jìn)入開發(fā)階段。商業(yè)區(qū)土地1.62萬(wàn)坪，初步規(guī)畫為國(guó)際觀光旅館、商場(chǎng)、百貨零售與住宅等。廣豐已與假日飯店簽訂合約，未來(lái)飯店的營(yíng)運(yùn)將交由假日飯店負(fù)責(zé)。

桃園縣城鄉(xiāng)發(fā)展局對(duì)於轄區(qū)內(nèi)工商綜合區(qū)發(fā)展的構(gòu)想是：在工業(yè)區(qū)整體發(fā)展佈局上，可配合臺(tái)鐵高架化計(jì)畫及強(qiáng)化都市核心發(fā)展機(jī)能，將桃園市及中壢市鐵路沿線，及臺(tái)一線周邊工業(yè)土地，定位為優(yōu)先轉(zhuǎn)型發(fā)展地區(qū)，未來(lái)以都市機(jī)能整合及空間移轉(zhuǎn)的思維，因應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制及都市發(fā)展需求選擇適宜的土地使用型態(tài)，分期、分區(qū)落實(shí)都市整體發(fā)展藍(lán)圖。

廣豐工商綜合區(qū)應(yīng)該會(huì)如同大型購(gòu)物中心設(shè)計(jì)理念，以達(dá)到「小城市」的多樣功能為目標(biāo)，結(jié)合區(qū)域政策、生活圈規(guī)劃、建築設(shè)計(jì)、公共設(shè)施及道路交通系統(tǒng)整體考量，除具備購(gòu)物之外，還提供休閒、餐飲、社交、文化等多重功能。

4大發(fā)展區(qū) 形塑「後站生活圈」增值空間

桃園火車站「後站生活圈」在東、南、西、北4大特定城市特色發(fā)展之下，加上區(qū)域內(nèi)由中央與地方攜手推__動(dòng)的重大交通建設(shè)，將使「後站生活圈」逐漸成型為一個(gè)優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)域，享有住宅區(qū)安全寧?kù)o、綠蔭覆蓋、便利交通的優(yōu)質(zhì)條件，卻未有繁華商業(yè)區(qū)可能帶入的噪音及壅塞交通，在其四周圍繞的區(qū)域，除可提供就業(yè)機(jī)會(huì)之外，還滿足其可四通八達(dá)到具有購(gòu)物、觀光、科技及文創(chuàng)的商圈環(huán)境。

在這4大區(qū)塊的優(yōu)越條件牽引下，桃園「後站生活圈」未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，將沿襲著臺(tái)北市西門町往東區(qū)發(fā)展架構(gòu)方式進(jìn)行，換句話說(shuō)，桃園的西門町是現(xiàn)在的「前站商圈」，而未來(lái)的桃園發(fā)展重心，則會(huì)在軌道建設(shè)發(fā)展、交通建設(shè)展開之後，從「前站商圈」快速的移轉(zhuǎn)到「後站生活圈」，因此，從房市自住、投資的觀點(diǎn)來(lái)分析，桃園買房未來(lái)增值焦點(diǎn)都應(yīng)該以「後站生活圈」為第一考量。