【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】甲山林代銷公司總經(jīng)理張境在表示，2011年臺(tái)灣房市有7大趨勢(shì)，臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)際華人社會(huì)中屬於落後補(bǔ)漲的走勢(shì)，2011年應(yīng)可看到單價(jià)挑戰(zhàn)300萬元的產(chǎn)品出現(xiàn)，大臺(tái)北20~50坪的兩房產(chǎn)品可望成為市場(chǎng)主力。

一．房?jī)r(jià)持續(xù)落後補(bǔ)漲
2011年的大臺(tái)北房地產(chǎn)市場(chǎng)可能的現(xiàn)象，預(yù)售市場(chǎng)推案的戶數(shù)變異性不大，隨著單價(jià)持續(xù)走揚(yáng)，總銷金額可能比2010年還會(huì)增加30%~50%。亞洲經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不錯(cuò)，ECFA可帶來實(shí)質(zhì)利益，讓臺(tái)灣未來經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)也不差，臺(tái)商及全球華商都看好臺(tái)灣的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，因?yàn)榕_(tái)灣房地產(chǎn)在國(guó)際華人社會(huì)還屬於落後局面，上海高端產(chǎn)品一坪可達(dá)400萬元，新加坡豪宅也出現(xiàn)單價(jià)400萬元產(chǎn)品，香港豪宅更是達(dá)到600萬元。以地球村的國(guó)際視野來看，臺(tái)灣房?jī)r(jià)處在落後補(bǔ)漲階段，並不能以屢創(chuàng)新高來彰顯房?jī)r(jià)走勢(shì)。臺(tái)灣具有的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)要讓房地產(chǎn)下跌並不容易，短看3年、中期5年、長(zhǎng)期10年的房?jī)r(jià)走勢(shì)仍可可平緩上升。

二．單價(jià)300萬元住宅可望出現(xiàn)
臺(tái)北市一、二年之內(nèi)可看到一坪400萬元的豪宅，但這並非僅是價(jià)格喊上去而已，必須先「加值再加價(jià)」，建築規(guī)劃或建材配備用品必須要具國(guó)際級(jí)或更好，對(duì)有錢人來講，要?jiǎng)?chuàng)造需求就必須比他現(xiàn)用生活更好、更加值；當(dāng)臺(tái)北出現(xiàn)一坪300萬高級(jí)住宅時(shí)，臺(tái)中很快就可以看到單價(jià)百萬元產(chǎn)品，高雄60、70萬元很快會(huì)出現(xiàn)。2011年臺(tái)北應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)一坪300萬元產(chǎn)品，臺(tái)中100、120萬元，高雄80萬元的住宅產(chǎn)品。但整個(gè)消費(fèi)型態(tài)在脫勾，有通膨也有通縮地方，但購(gòu)屋客一定有可選擇地方，受限購(gòu)屋預(yù)算會(huì)使購(gòu)屋範(fàn)圍更向外移。

三．兩房產(chǎn)品當(dāng)?shù)?br />2011年住宅市場(chǎng)的一個(gè)新變化是兩房產(chǎn)品當(dāng)?shù)?，因?yàn)樯鐣?huì)環(huán)境在改變，不結(jié)婚者很多、結(jié)婚不生小孩者也多，使得兩房需求強(qiáng)勁下，可望成為市場(chǎng)主力；一方面有首購(gòu)需求，一方面是少子化效應(yīng)，小家庭增多。首購(gòu)族可能要往新北市購(gòu)屋，臺(tái)北市則集中在兩房產(chǎn)品，交易會(huì)很活絡(luò)，小到20坪、大到50坪的兩房產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)。

張境在認(rèn)為，臺(tái)灣房市處在落後補(bǔ)漲走勢(shì)。

四．大小豪宅均一單價(jià)
臺(tái)北兩房市場(chǎng)發(fā)展會(huì)跟香港九龍的新凱旋門一樣，有大、小豪宅，單價(jià)不相上下，將來市中心的好地段都會(huì)有大小豪宅，但單價(jià)都不會(huì)太低，市中心高單價(jià)者勢(shì)必做得更精緻。

豪宅大坪數(shù)產(chǎn)品客層很多是臺(tái)商或華僑，因?yàn)槔蕦?shí)在太低，很多人購(gòu)屋屬於置產(chǎn)用途或幫小孩買房，持有者多數(shù)都會(huì)有兩戶以上的住宅，因?yàn)檫@些購(gòu)屋群體的財(cái)力佳且屬置產(chǎn)用途，不會(huì)出現(xiàn)景氣反轉(zhuǎn)就斷頭的現(xiàn)象。大坪數(shù)的豪宅規(guī)劃可能需要在100~200坪，國(guó)際華人社會(huì)的豪宅也差不多這種規(guī)格，中國(guó)內(nèi)地一戶約300~600平方米，香港的坪數(shù)認(rèn)定及計(jì)算方式不同，一戶豪宅至少70坪。

臺(tái)灣豪宅房?jī)r(jià)看起來是節(jié)節(jié)上升，但在香港一戶百坪在市中心外圍可看到海景的豪宅，要價(jià)是2.5億港幣，換算成新臺(tái)幣約10億元；上海佘山97公尺高，該區(qū)一戶別墅2.5億元比比皆是，臺(tái)灣未來沒有10億元不敢稱之為豪宅的情形很快就會(huì)到來。在香港沒有幾億價(jià)值的房子只能說是貴的房子，不能稱之為豪宅；豪宅就是要大、價(jià)格要高。

有能力的人買大一點(diǎn)房子，能力稍差的人也可以買小一點(diǎn)房屋，但都會(huì)要求精緻、品味，所以房屋坪數(shù)會(huì)有大小差異，單價(jià)可能是一樣的，臺(tái)灣房市未來走向精緻化以後，就會(huì)出現(xiàn)這現(xiàn)象。

五．重劃區(qū)及山坡地推案量大
現(xiàn)在要在大臺(tái)北地區(qū)推案很不容易，因?yàn)榭晒┙ǖ厣?，市中心的都市更新的時(shí)間會(huì)拉長(zhǎng)，政府如果能加速都市更新程序，或許能快一點(diǎn)。要不然就要看重劃區(qū)，例如：臺(tái)北市的南港、大直、士林及北投應(yīng)有可為之處，新北市機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)線的新莊及林口機(jī)會(huì)很大，淡海是未來三環(huán)三線積極推動(dòng)的區(qū)域，還有很多大片土地，三峽及新板特區(qū)受限腹地不大；此外，淡水、汐止、新店的坡地可望帶動(dòng)大案量，早期規(guī)劃的街廓比較大，可做大型社區(qū)規(guī)劃，因?yàn)檎呀?jīng)嚴(yán)審山坡地建案；坡地有其優(yōu)質(zhì)住宅條件，如果交通建設(shè)不錯(cuò)的話，一些山坡地的大型建案在今、明兩年也會(huì)出現(xiàn)。

張境在認(rèn)為，購(gòu)屋板塊持續(xù)往新北市移動(dòng)。

六．購(gòu)屋板塊續(xù)往新北市移動(dòng)

新北市也呈落後補(bǔ)漲，臺(tái)北縣改制為新北市之後，統(tǒng)籌分配款及行政架構(gòu)都跟臺(tái)北市一樣，交通條件或環(huán)境好的地方會(huì)跟臺(tái)北市看齊，新北市好的區(qū)域房?jī)r(jià)已超越臺(tái)北市不具公共建設(shè)的區(qū)域，房?jī)r(jià)落後補(bǔ)漲還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，以國(guó)外情況來看，市中心外圍一些優(yōu)質(zhì)環(huán)境的住家房?jī)r(jià)也一直很好。

七．中南部房?jī)r(jià)蠢蠢欲動(dòng)
五都房?jī)r(jià)何區(qū)漲幅會(huì)較大？必須要視五都首長(zhǎng)如果可以對(duì)外招商引資，那個(gè)區(qū)域價(jià)值就可提升上來，因此要招商引資帶動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)，並讓城市具有國(guó)際感，該區(qū)域漲幅會(huì)比較快。

區(qū)域房市還是會(huì)有帶動(dòng)性，房?jī)r(jià)取決區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值，資金會(huì)流向經(jīng)濟(jì)價(jià)值高的區(qū)域，房?jī)r(jià)也因此獲得支撐。臺(tái)灣整體經(jīng)濟(jì)力與價(jià)值往上升，臺(tái)北會(huì)帶動(dòng)中南部地區(qū)發(fā)展，五都選舉後，中央政府應(yīng)該會(huì)更在中南部進(jìn)行加值，但區(qū)域公共建設(shè)加值後，可望帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生；過去幾個(gè)月，臺(tái)中與高雄房?jī)r(jià)已蠢蠢欲動(dòng)，買氣也非常熱絡(luò)，高雄的預(yù)售屋以前不好賣，但現(xiàn)在買氣強(qiáng)勁，可以說是北部帶起的連帶效應(yīng)。臺(tái)北房?jī)r(jià)漲而臺(tái)中與高雄房?jī)r(jià)不漲是不合理現(xiàn)象，可能是因?yàn)榫蜆I(yè)機(jī)會(huì)或公共建設(shè)不足，當(dāng)公共建設(shè)加注，政府進(jìn)行針對(duì)區(qū)域招商後，可望落後補(bǔ)漲帶動(dòng)起來。

八．北北基桃擴(kuò)大為都會(huì)生活圈
基隆與桃園跟雙北市嚴(yán)格說起來是大臺(tái)北都會(huì)，中國(guó)內(nèi)地的浦東跟上海的距離就像是新竹與臺(tái)北，但浦東還是劃分在上海都會(huì)區(qū)。桃園航空城可發(fā)揮臺(tái)灣優(yōu)秀地理位置的話，桃園好地段的住宅一坪可到40萬元，有些地段價(jià)格比新北市還好，桃園跟基隆會(huì)像以前的臺(tái)北縣，藝文特區(qū)就跟臺(tái)北縣早期的新板特區(qū)或是新莊副都心一樣。基隆如果把觀光條件做得更好，因?yàn)榫哂懈劭?，現(xiàn)在郵輪都?？炕?，20分鐘就可以到臺(tái)北；未來等海洋博物館完成，可望觀光帶動(dòng)人潮，再造基隆新面向會(huì)是一很的住宅環(huán)境。

另一個(gè)在這兩年會(huì)更明顯發(fā)生的是臺(tái)北市到新北市購(gòu)屋現(xiàn)象，隨著新北市改制及捷運(yùn)發(fā)達(dá)，首購(gòu)族或換屋族選擇到新北市購(gòu)屋情況更明顯，很多購(gòu)屋客賣掉臺(tái)北市舊公寓去新北市換更大更新的住宅。