【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】2002年，國內(nèi)因應(yīng)金融機構(gòu)打消不良債權(quán)而興起的「銀拍屋」市場，由於價格低廉、產(chǎn)權(quán)無虞，在逐漸爬升的景氣環(huán)境中，每場拍定率由6成、7成一路飆升至逾8成，已然形成購屋人或投資客進場的另一管道，甚至，出現(xiàn)二拍拍定價比首拍底價還高的情形。

而「法拍屋」市場，在資訊漸開及民間不少正規(guī)不動產(chǎn)業(yè)者長期經(jīng)營代標(biāo)服務(wù)宣傳下，已吸引更多消費大眾進場嚐試，成交狀況也從以往的3拍、特拍或甚流標(biāo)，到現(xiàn)今第1拍即可超出底價拍出。

中信房屋針對購屋人該如何掌握銀拍屋、民拍屋與法拍屋之不同，以能找到最適合自己個性與能力的購屋方式，故將不可或缺之相關(guān)概念分述如下。

(一)    產(chǎn)權(quán)歸屬
銀拍屋乃銀行所承受的不動產(chǎn)，簡而言之就是銀行的資產(chǎn)；民拍屋則為一般法人或自然人的資產(chǎn)，即一般公司行號或個人的不動產(chǎn)，如建商或一般賣主，以往多會與銀拍屋混合拍賣。而法拍屋，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)仍屬於原所有權(quán)人，法院僅是依法執(zhí)行拍賣程序，以保障該不動產(chǎn)抵押的債權(quán)人權(quán)益。

(二)    產(chǎn)權(quán)點交
相對於法拍屋「不一定點交」產(chǎn)權(quán)的缺陷，銀拍或民拍屋則單純許多，不論是產(chǎn)權(quán)歸屬於銀行、法人或個人且是產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人主動意願出售標(biāo)的，在拍賣當(dāng)時產(chǎn)權(quán)必定清楚，並已排除侵佔狀況，業(yè)主於拍出簽約後立即負責(zé)點交產(chǎn)權(quán)，毋需擔(dān)心侵佔問題或解決侵佔所需的金錢支出與時間。由於產(chǎn)權(quán)所有人多在心不甘情不願之下被迫出售標(biāo)的以抵償債權(quán)，法拍屋的點交問題，可能幾天也可能超過一年半載方得解決。

(三)    投標(biāo)底價
銀拍屋的起標(biāo)價約在當(dāng)下市場價值的5~7成價格，民拍屋的起標(biāo)價較不一定，7~9成皆可能，以比例而言，法拍屋在第3拍後約在5成以下非常具有吸引力，只是法拍屋的市價訂定與銀、民拍不盡相同，法拍屋的市價除了對市場進行訪價之外，還考量「債權(quán)總額」及「債權(quán)人」權(quán)益，所以可能銀、民拍屋的7成價，與法拍屋的5成價相距無幾。

投標(biāo)人需可自行於拍賣標(biāo)的附近查看，自行訪價了解行情，且這常無法進入標(biāo)的物件內(nèi)部觀看隔局與維護情形，然銀、民拍屋多委託房屋仲介公司進行銷售、帶看作業(yè)，投標(biāo)人除了可充份了解標(biāo)的物件內(nèi)外環(huán)境外，還可要求房屋仲介提供附件成交行情。

(四)    投標(biāo)方式
銀、民拍賣會的舉辦是邀請所有欲投標(biāo)者，親自或委託專人至現(xiàn)場公開出價喊標(biāo)，清楚看到其他投標(biāo)者及喊標(biāo)金額的變化，然後再考量自身的需求調(diào)整投標(biāo)金額及意願。法拍屋則是每一個投標(biāo)人於規(guī)定的時間內(nèi)，以信封封標(biāo)參與投標(biāo)，開標(biāo)時公開拆封，以超出底價之最高價者得標(biāo)，投標(biāo)人並不清楚投標(biāo)人數(shù)與金額，本身投標(biāo)的金額僅能憑直覺判斷，若非專業(yè)老手應(yīng)該多是以本身可接受之最高買價參與投標(biāo)，每位投標(biāo)者均只有1次出價機會。

(五)    投標(biāo)保證金、自備款與貸款
銀、民拍屋的投標(biāo)保證金為新臺幣6萬元整/戶，法拍屋為投標(biāo)底價之20~30%?；旧?，除了投標(biāo)保證金之外，銀、民拍屋的付款程序與一般成屋交易是相同的，自備款約20~30%，貸款成數(shù)及優(yōu)惠利率除了拍賣會舉辦單位事前與銀行洽商的優(yōu)惠參考外，仍視承貸人的個人信用及條件而不同。法拍屋的付款規(guī)定是100%的自備款，投標(biāo)保證金外的尾款必須在7日內(nèi)補足。但是目前已有銀行可提供投標(biāo)人優(yōu)惠利率的信用貸款，待投標(biāo)人得標(biāo)過戶後，再轉(zhuǎn)為一般房屋抵押貸款。

(六)    看屋權(quán)益
由於銀、民拍屋是委託房屋仲介公司進行銷售、廣告、帶看作業(yè)，購屋人可依本身需求與房仲公司自行約定看屋時間，在合理的工作時間內(nèi)不限次數(shù)察看內(nèi)外部屋況。而法拍屋僅能看外觀，內(nèi)部屋況不得而知，也沒有瑕疵擔(dān)保。經(jīng)由看屋的過程，可清楚評估標(biāo)的價款外的購屋成本，如整修、裝潢費用。

(七)    風(fēng)險評估
不論是銀、民拍屋或是法拍屋，皆採取「現(xiàn)況交屋」，以民間拍賣屋為例，看屋時的屋況也就是未來交屋時的狀況，不會有增添的設(shè)備或補修，法拍屋此部份的權(quán)益更是缺乏。法拍屋最大的風(fēng)險就是點交時間的漫長，有時需要額外付出金額不定的協(xié)調(diào)金，再加上協(xié)調(diào)不易，而屋況不明的問題，建議有意投標(biāo)者可以最糟的屋況評估修整費用，這些問題當(dāng)然也已經(jīng)有民間正規(guī)的專業(yè)公司代為服務(wù)之。