【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】買(mǎi)房子是很多人一生最大的投資，賣(mài)房子則是很多人一生最大筆的收入，有些人更是因房子賣(mài)了好價(jià)錢(qián)而一夕致小富。中信房屋發(fā)現(xiàn)，每個(gè)售屋者都希望能將房子賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，但是當(dāng)夾雜情感因素在內(nèi)時(shí)往往開(kāi)不出理智的屋價(jià)，因而造成賣(mài)不出去的情形，還賠上無(wú)以計(jì)價(jià)的時(shí)間精神；另外一種情形就是屋主不了解房屋市場(chǎng)的行情，因此將屋價(jià)訂的太低，賣(mài)出後才覺(jué)後悔但已莫及。

中信房屋建議，估價(jià)若要做的精確，應(yīng)該由充分瞭解市場(chǎng)行情的房仲業(yè)店?duì)?wèi)您服務(wù)，但欲自行評(píng)估者，一般常見(jiàn)有運(yùn)用週遭行情的「市場(chǎng)比較法」、利用房子收益回推房?jī)r(jià)的「收益還原法」、以建物殘存價(jià)值為理論基礎(chǔ)的「折舊計(jì)算法」及可提升房屋價(jià)值的「其他加值因素」。

不過(guò)，中信房屋也表示，房屋估價(jià)是一門(mén)相當(dāng)專(zhuān)業(yè)的學(xué)問(wèn)，舉凡政經(jīng)環(huán)境、社會(huì)問(wèn)題、國(guó)際局勢(shì)、股價(jià)油價(jià)等等因素都會(huì)造成房?jī)r(jià)的波動(dòng)，而房屋價(jià)格又因區(qū)域的不同和個(gè)別條件的差異，並沒(méi)有絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)可依循。

除為房子評(píng)定獨(dú)一無(wú)二的完美價(jià)值外，中信房屋認(rèn)為透過(guò)「檢查房屋缺點(diǎn)」、「改善房屋缺點(diǎn)」、「塑造優(yōu)雅氣氛」、「徹底清理整潔」4個(gè)小撇步可以提昇房子的魅力，可以幫助賣(mài)方更迅速找到買(mǎi)主。

所謂的4大估價(jià)法，分別為：

(一) 市場(chǎng)比較法：
蒐集最近期間在欲出售房屋附近，條件相近的成交個(gè)案數(shù)件，再依據(jù)其成交價(jià)格作為參考，並針對(duì)自己房屋條件上的差異，來(lái)推估合理售價(jià)。這個(gè)方法雖然經(jīng)常被廣泛使用，卻有其運(yùn)用上的限制與缺點(diǎn)；因?yàn)橥鶗?huì)發(fā)現(xiàn)最近期間，附近並無(wú)相類(lèi)似的房屋成交個(gè)案可供參考，或由於國(guó)人保守習(xí)性而無(wú)法探詢(xún)到真正的成交價(jià)格，使得行情的可信度大為降低。

此外，更因?yàn)閷?shí)際上沒(méi)有任何兩棟房屋的特性完全相同，因此往往使得表面相似的兩戶(hù)房屋，在價(jià)格上有極大的差異。此外尚有下列因素會(huì)影響到房?jī)r(jià)的高低：區(qū)域環(huán)境、鄰居素質(zhì)、生活機(jī)能、交通、格局、座向、樓層、景觀(guān)、屋齡、坪數(shù)及裝潢等，一般屋主由於缺乏這方面估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，因此開(kāi)出的售價(jià)經(jīng)常和房屋的真正價(jià)值有所差距。房屋仲介公司因參與實(shí)際交易，故了解實(shí)際成交價(jià)金並擁有較多參考樣本，以此法估價(jià)時(shí)會(huì)較符合市場(chǎng)價(jià)值。

(二) 收益還原法：
此法是將房屋的純益（如房租或營(yíng)業(yè)收入）視為資本產(chǎn)生的利息，而房?jī)r(jià)視同資本額；再依照資本產(chǎn)生利息的反方向，去推估換算成本的價(jià)值，來(lái)當(dāng)作應(yīng)售價(jià)格。例如某公寓月租的純收益為每月1萬(wàn)元，1年共計(jì)12萬(wàn)元，假定銀行利率為3％，專(zhuān)業(yè)投資評(píng)估運(yùn)用收益還原法時(shí)，還需扣除閒置期及營(yíng)運(yùn)費(fèi)用，是以淨(jìng)收益來(lái)評(píng)估，則一般概略推算房?jī)r(jià)120,000÷3％＝4,000,000，故此公寓的售價(jià)應(yīng)為400萬(wàn)元。但若依此方法推算房?jī)r(jià)，得出的結(jié)果卻往往會(huì)比市價(jià)略低，因?yàn)樽饨鹗找娴耐顿Y報(bào)酬率經(jīng)常是較銀行利率高的。

(三) 折舊計(jì)算法：
估計(jì)若將房屋依現(xiàn)有結(jié)構(gòu)材質(zhì)重建所需之費(fèi)用，再扣除實(shí)際上房屋已使用年數(shù)的折舊額來(lái)當(dāng)作房屋現(xiàn)在應(yīng)售的價(jià)格，這個(gè)計(jì)算只能得到建築物重估價(jià)格，至於土地的價(jià)格，可用市場(chǎng)比較法或者收益還原法求得，將建築物和土地的價(jià)格相加，就可以得到房屋現(xiàn)在的應(yīng)售價(jià)格；或依鄰近路段的預(yù)售屋價(jià)格打折後乘上建物殘存價(jià)值計(jì)算。但由於此法牽涉到較專(zhuān)業(yè)的計(jì)算，加上現(xiàn)在影響房?jī)r(jià)的因素過(guò)於多元，恐非一般屋主所能運(yùn)用。

(四) 其他加值因素：
區(qū)分為房屋用途、特殊裝潢、違建值價(jià)、改建效益等。房屋若有店面價(jià)值或是辦公用途，其價(jià)位皆會(huì)比住宅高出一點(diǎn)，但若在商業(yè)區(qū)裡的住辦混合大樓因出入份子較為複雜之故，純住宅大樓之價(jià)值反倒因稀少而物貴。名家設(shè)計(jì)和高級(jí)建材的附加裝潢通常能提升房屋價(jià)值，而保養(yǎng)得宜的房屋也會(huì)直接影響房?jī)r(jià)。違建增加的夢(mèng)幻價(jià)值總令人又愛(ài)又恨，依據(jù)頂樓加蓋、露臺(tái)增建、一樓外推或夾層屋等不同違建物，每坪約以1/3~1/2單價(jià)加値計(jì)入屋價(jià)。通常25年以上的房子，其建物殘存價(jià)值已幾近於零，此時(shí)因可供改建而顯重要的土地價(jià)值便躍居評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)第1位，土地面積越大當(dāng)然越有加値條件。

此外，4個(gè)可以提昇房子的魅力的小撇步則是：

(一) 檢查房屋缺點(diǎn)：
首先，將這些因素逐一列在表上，為了避免過(guò)於主觀(guān)，建議請(qǐng)親朋好友幫忙評(píng)估，經(jīng)過(guò)仔細(xì)審查評(píng)估後，可能會(huì)發(fā)覺(jué)以前從未注意到的缺點(diǎn)。

(二) 改善房屋缺點(diǎn)：
依評(píng)估結(jié)果將可能改善的缺點(diǎn)盡量修飾，工作重點(diǎn)可分為公共設(shè)施、室內(nèi)裝潢、其他設(shè)備3大項(xiàng)。公共設(shè)施方面，首先要特別注意環(huán)境整潔；如果是公寓，要注意樓梯間的燈光是否足夠，明亮的梯間可予買(mǎi)主良好的第一印象。

在室內(nèi)裝潢方面，基本設(shè)備要齊全，如：廚檯、廚櫃、浴室盥洗臺(tái)、水龍頭、燈泡等，然後檢查其他如牆壁是否剝落、油漆是否龜裂、地板磁磚有無(wú)破裂等，設(shè)施如有毀損，要徹底整修。至於其他設(shè)備方面，如：水管是否阻礙，電源是否不足、水龍頭是否漏水、門(mén)窗是否易開(kāi)等。

(三) 塑造優(yōu)雅氣氛：
設(shè)施完好的房子，如果再上雅緻的居家氣氛，則更加突顯賣(mài)點(diǎn)，讓買(mǎi)主留下深刻的印象。

(四) 徹底清理整潔：
從大門(mén)、樓梯口、梯間至室內(nèi)門(mén)窗、浴廁、天花板，裡裡外外作一次徹底的清潔工作，雖稍辛苦，但代價(jià)絕對(duì)值得。

最後，中信房屋提醒屋主，不論是委託房仲介者代為銷(xiāo)售或是自行處理售屋事宜，在訂定房屋售價(jià)時(shí)要清楚自己的彈性空間，並依每位看屋者的出價(jià)和意見(jiàn)不斷修正，如此必能有完美的售屋經(jīng)驗(yàn)和成交屋價(jià)。