3措施限制「囤地」，壽險(xiǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向商辦「囤樓」

【MyGoNews編輯部/綜合報(bào)導(dǎo)】金管會(huì)計(jì)畫(huà)祭出3項(xiàng)管制壽險(xiǎn)業(yè)者投資房地產(chǎn)的限制，主要是限制壽險(xiǎn)業(yè)「囤地」帶給社會(huì)的負(fù)面印象，壽險(xiǎn)業(yè)認(rèn)為：「金管會(huì)對(duì)於壽險(xiǎn)業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)的管制過(guò)於嚴(yán)苛，如果真的提高對(duì)於持有土地的門(mén)檻，壽險(xiǎn)業(yè)的資金會(huì)轉(zhuǎn)向有較高投報(bào)率的商辦市場(chǎng)?！挂话銇?lái)說(shuō)，至少要有3.5~4％的收益率，才具吸引力壽險(xiǎn)業(yè)的資金。

根據(jù)金管會(huì)研擬，未來(lái)將採(cǎi)3個(gè)方向防止壽險(xiǎn)業(yè)炒地；包括：

(1) 投資空地須於3個(gè)月內(nèi)取得建照，即使與鄰近土地合建者，期限最長(zhǎng)也要在6個(gè)月內(nèi)。

(2) 考慮將提高投資空地的RBC計(jì)算方式，係數(shù)由目前0.0744倍增至0.1488。

(3) 提高限期2年開(kāi)發(fā)完成、並有收益的收益率標(biāo)準(zhǔn)至郵局2年定存加1個(gè)百分點(diǎn)，以目前標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，將由1.2％提高至2.2％。

壽險(xiǎn)業(yè)者認(rèn)為，相對(duì)於營(yíng)建業(yè)而言，金管會(huì)對(duì)於壽險(xiǎn)業(yè)投資空地管制偏嚴(yán)，若提高投資空地的自有資金比重(提高RBC)及縮短限期開(kāi)發(fā)的策略上路，壽險(xiǎn)業(yè)投資空地的意願(yuàn)恐降低，可能轉(zhuǎn)往具備固定收益、且相對(duì)具補(bǔ)漲空間的商辦市場(chǎng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)整體壽險(xiǎn)業(yè)可運(yùn)用資金投入不動(dòng)產(chǎn)比例僅約4％，距離3成上限，還有可觀距離，且總投資金額不過(guò)僅約3300億元，相較於5家壽險(xiǎn)業(yè)可運(yùn)用資金超過(guò)5.5兆來(lái)看，占比實(shí)在有限。

以商辦市場(chǎng)來(lái)看，光是近半年，國(guó)壽除二度標(biāo)得臺(tái)北金融大樓，取得該建物過(guò)半產(chǎn)權(quán)外，也取得北市信義路五段、新竹市東區(qū)、北市南港及北市內(nèi)湖潭美段等土地建物，除內(nèi)湖五期重劃區(qū)待興建外，其餘皆屬商辦，近半年投資不動(dòng)產(chǎn)金額超過(guò)60億元。

至於新壽近半年則出手買(mǎi)進(jìn)北市南港段商辦，斥資3.65億元；臺(tái)壽保則於2010年8月以25.6億元，取得北市中正區(qū)的慶豐大樓。富邦人壽除2010年9月A10正式開(kāi)工外，也二度取得臺(tái)中市西屯區(qū)商辦，金額超過(guò)30億元。

值得留意的是，因大臺(tái)北精華地段的商辦地價(jià)及租金都具補(bǔ)漲空間，如國(guó)壽近期出手的租金收益率低標(biāo)也有下修跡象，如二次標(biāo)得的臺(tái)北金融大樓以現(xiàn)有租金估算，收益率僅近3％。業(yè)者也認(rèn)為，因大臺(tái)北不動(dòng)產(chǎn)增值空間大，租金收益率可適度下修，惟大臺(tái)北以外，可能至少要有3.5~4％的收益率，才具吸引力。