奢侈稅風(fēng)暴，悲觀(guān)預(yù)測(cè)房仲起碼倒三分之一

【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】由於奢侈稅一實(shí)施可能引發(fā)房市價(jià)跌量縮的效應(yīng)，最近因此效應(yīng)對(duì)房仲業(yè)衝擊的猜測(cè)也越來(lái)越多，有人認(rèn)為在奢侈稅風(fēng)暴下，房仲可能要關(guān)掉上千家，更悲觀(guān)的預(yù)估將倒掉三分之一，根據(jù)張欣民不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院的研究，如果房屋交易量及房?jī)r(jià)都回到金融海嘯的水準(zhǔn)，房仲家數(shù)將少掉856家，而近年房仲家數(shù)爆增三倍的臺(tái)中將是這波奢侈稅的重災(zāi)區(qū)！

近幾年來(lái)在房市價(jià)量齊揚(yáng)的帶動(dòng)下，國(guó)內(nèi)房仲業(yè)出現(xiàn)歷年來(lái)難得一見(jiàn)的榮景，店數(shù)直逼五千家，根據(jù)張欣民不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院的研究，隨著房仲店數(shù)的不斷增加，國(guó)內(nèi)房仲成交比已由2003年的216.5降到去年的89.5，早就面臨僧多粥少的問(wèn)題，如今在奢侈稅風(fēng)暴之下，支撐房仲業(yè)生存的房市價(jià)量都將衰退，第二季開(kāi)始房仲業(yè)恐怕難免要進(jìn)入裁員縮編關(guān)店的淘汰期。

根據(jù)內(nèi)政部地政司的統(tǒng)計(jì)，2003年底國(guó)內(nèi)房仲總店數(shù)為1615家，房屋買(mǎi)賣(mài)移轉(zhuǎn)件數(shù)為34萬(wàn)9706件，房仲成交比是216.5(1:216.5)，也就是說(shuō)經(jīng)歷過(guò)SARS之後，每一家店可成交216.5件房屋物件；2011年底房仲總店數(shù)已經(jīng)達(dá)4542家，8年來(lái)成長(zhǎng)1.8倍之多，但是買(mǎi)賣(mài)移轉(zhuǎn)件數(shù)只有40萬(wàn)多件，與2003年比只小幅成長(zhǎng)16.3%，房仲成交比降到89.5(1:89.5)，是近8年來(lái)的最低點(diǎn)，衰退近六成。

張欣民不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院表示，在正常情況下，房仲業(yè)生存主要靠房市當(dāng)中房屋的交易量及成交總價(jià)的高低，近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)房市持續(xù)出現(xiàn)價(jià)量齊揚(yáng)的榮景，所以也給房仲業(yè)者很大擴(kuò)充市場(chǎng)的空間，特別是高房?jī)r(jià)(同時(shí)引發(fā)高民怨)，更讓業(yè)者勇於不斷開(kāi)店來(lái)?yè)寠Z分食市場(chǎng)。但若撇開(kāi)房?jī)r(jià)上漲因素，從量的角度來(lái)看，近幾年來(lái)房仲成交比持續(xù)下滑，2008年金融海嘯時(shí)正式跌破100大關(guān)，2010年更只有89.5，也就是說(shuō)僧多粥少的問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。
 

根據(jù)地政司截至2011年3月28日的統(tǒng)計(jì)，房仲總店數(shù)已達(dá)到4703家，較去年底又增加161家，家數(shù)有進(jìn)一步增加的趨勢(shì)，張欣民指出，這其中很多都是去年底或一月底之前就決定開(kāi)的店，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有奢侈稅問(wèn)題，如今奢侈稅風(fēng)暴一來(lái)，市場(chǎng)交易量及房?jī)r(jià)都可望向下修，原本就僧多粥少的情況下，第二季開(kāi)始房仲業(yè)恐怕就要進(jìn)入裁員縮編、關(guān)店的淘汰期。

假設(shè)房?jī)r(jià)及交易量都回到2008年金融海嘯來(lái)臨時(shí)的水準(zhǔn)，4703減3847是856，據(jù)此推估，會(huì)被淘汰出局的房仲家數(shù)可能會(huì)高達(dá)856家，減幅達(dá)18.2%，如果以一家店平均10個(gè)從業(yè)人員計(jì)算，就有8560人將近萬(wàn)人會(huì)失業(yè)。萬(wàn)一房?jī)r(jià)及交易量衰減得更為嚴(yán)重，屆時(shí)房仲關(guān)店的家數(shù)可能會(huì)超過(guò)一千家，就更驚人了。

因此，張欣民不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院建議，政府在打房的同時(shí)也要考慮到其後座力，不要財(cái)政部出重拳打房打投機(jī)客，但最後最受傷的是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者，還有最無(wú)辜的勞委會(huì)，因?yàn)槭I(yè)率又攀高。

在五都當(dāng)中，受到奢侈稅衝擊最大的可能會(huì)是臺(tái)中都(縣市合併)，一般認(rèn)為大臺(tái)北房市炒作最為嚴(yán)重，房?jī)r(jià)相對(duì)也最高，受到奢侈稅風(fēng)暴的衝擊將會(huì)最大，但是從房仲成交比來(lái)看，2003年底臺(tái)中房仲店數(shù)只有185家，到去年底已經(jīng)成長(zhǎng)到776家，店數(shù)成長(zhǎng)超過(guò)三倍，房仲店數(shù)已比房?jī)r(jià)是臺(tái)中四倍之多的臺(tái)北市還多，但是買(mǎi)賣(mài)移轉(zhuǎn)件數(shù)只成長(zhǎng)25.8%，房仲成交比從1:232.6滑落到1:65.4，簡(jiǎn)直是從雲(yún)端跌落谷底，一旦房屋成交量受奢侈稅影響大幅萎縮，市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)有一番慘烈的淘汰，新竹縣的情形跟臺(tái)中也很類(lèi)似！

張欣民認(rèn)為，臺(tái)北市的房仲成交比雖也衰退一半以上，但因有房?jī)r(jià)全面上漲的有力支撐，所以這幾年來(lái)尚能養(yǎng)活七百多家房仲業(yè)者，不過(guò)一旦交易量萎縮房?jī)r(jià)又下修，業(yè)者關(guān)店的壓力仍然不小。相對(duì)新北市房仲家數(shù)冠全國(guó)，房屋成交量也是全國(guó)最多，即使到去年每家店都還有近130件成交量(遠(yuǎn)高於全國(guó)平均值)，在五都之中市場(chǎng)相對(duì)健康，除非將來(lái)出現(xiàn)嚴(yán)重閉鎖效應(yīng)，否則新北市房仲市場(chǎng)在奢侈稅風(fēng)暴下受傷會(huì)相對(duì)較輕！


                               臺(tái)灣主要都會(huì)區(qū)房仲店數(shù)及成交件數(shù)變動(dòng)