近期某房屋仲介發(fā)佈一則新聞資料，說(shuō)明2009年臺(tái)灣省6大都會(huì)區(qū)住宅出租投資報(bào)酬率以臺(tái)北市最低，僅3.21％，而且平均必須連續(xù)出租達(dá)31年才能回本，從單純從這樣的數(shù)據(jù)來(lái)看，買臺(tái)北市的房子來(lái)當(dāng)包租公，似乎是相當(dāng)不劃算，但是，真的是如此嗎？

在這份資料中說(shuō)，2009年全臺(tái)6大都會(huì)區(qū)住宅租金投資報(bào)酬率，第1名是高雄市的7.18％，回本時(shí)間估計(jì)約14年，而臺(tái)北市的投報(bào)率僅3.21％，必須要出租31年才能回本，所以，單從數(shù)字上來(lái)看，想做包租公的人，應(yīng)該到高雄買房子來(lái)出租，比較容易賺到錢，因?yàn)榈?4年以後的租金都是淨(jìng)賺，在臺(tái)北市買房子當(dāng)包租公，要等到31年以後的租金收入，才能算是淨(jìng)賺。

不過(guò)，以房?jī)r(jià)的漲幅來(lái)看，2009年高雄房?jī)r(jià)漲幅為9.5％，而臺(tái)北市房?jī)r(jià)漲幅為25.9％，從這個(gè)角度來(lái)看，買臺(tái)北房子的房?jī)r(jià)增值空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)到高雄買房子，相對(duì)的，儘管在租金收入的投資報(bào)酬率上，臺(tái)北不如高雄，但是，房?jī)r(jià)的增幅空間卻大大彌補(bǔ)租金投資報(bào)酬率的不足。

實(shí)際上，房屋租金投資報(bào)酬率的計(jì)算公式，是以年租金除以房屋總價(jià)，投報(bào)率愈低，代表分母的房?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)上漲速度快過(guò)租金上漲；反之，投報(bào)率愈高，表示分母的房?jī)r(jià)漲不多，甚至無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)，租金又相對(duì)穩(wěn)定，投報(bào)率自然高。

所以，房租收入的投資報(bào)酬率雖然較低，但資本利得相對(duì)較大較大(房?jī)r(jià)增值潛力大)；反觀房租收入的投資報(bào)酬率較高，資本利得則相對(duì)較小(房?jī)r(jià)較無(wú)增值潛力)。就此可以得出一個(gè)結(jié)論，那就是「把租金投資報(bào)酬率視為房?jī)r(jià)漲跌的反向指標(biāo)」：
(1)租金投資報(bào)酬率愈低，房?jī)r(jià)漲幅愈高，表示房貸還款年愈長(zhǎng)，痛苦指數(shù)最高。
(2)租金投資報(bào)酬率愈高，房?jī)r(jià)漲幅愈低，表示房貸還款年愈短，痛苦指數(shù)最低。

舉實(shí)際例子來(lái)說(shuō)明，2009年臺(tái)北市成交資料租金投報(bào)率最低的前3名，依序?yàn)榇蟀矃^(qū)2.59％、中正區(qū)2.69％、信義區(qū)2.83％。大安區(qū)每坪每月租金1360元，平均房屋單價(jià)63萬(wàn)元，投報(bào)率只有2.59％，為12個(gè)行政區(qū)投報(bào)率最低，回本時(shí)間長(zhǎng)達(dá)38.6年。同樣的，大安區(qū)的房貸負(fù)擔(dān)壓力也最重，但也是2009年房?jī)r(jià)飆漲近40％速度最為驚人的地區(qū)；其次中正區(qū)投報(bào)率2.69％，回本時(shí)間37.2年；信義區(qū)投報(bào)率2.83％，回本時(shí)間35.3年。此3區(qū)也是北市房?jī)r(jià)最貴的3大行政區(qū)域。
 

而臺(tái)北市住宅投報(bào)率最高行政區(qū)則依序?yàn)?，萬(wàn)華區(qū)3.86％、大同區(qū)3.81％、文山區(qū)3.70％，此3區(qū)回本時(shí)間最快，大概只需26~27年。雖然租金報(bào)酬穩(wěn)定，但相對(duì)資產(chǎn)增值(房?jī)r(jià)上揚(yáng))潛力較低。若是想當(dāng)穩(wěn)定長(zhǎng)期收租的包租公、包租婆，此3區(qū)是投報(bào)率的首選，但是房?jī)r(jià)的漲幅卻表現(xiàn)得並不漂亮。

臺(tái)北縣住宅投報(bào)率最低前3名行政區(qū)，依序?yàn)榘鍢蚴?.76％、新店市2.90％、永和市3.09％，這些區(qū)域在2009年的房?jī)r(jià)漲勢(shì)也是有目共睹，相對(duì)的臺(tái)北縣報(bào)酬率最高的3大行政區(qū)，依序?yàn)槿龒{鎮(zhèn)4.71％、土城市4.48％、林口鎮(zhèn)4.4％。

所以，從住宅租金投資報(bào)酬率與房?jī)r(jià)相互的關(guān)係來(lái)看，記住「把租金投資報(bào)酬率視為房?jī)r(jià)漲跌的反向指標(biāo)」，你想賺租金；還是想賺房?jī)r(jià)？住宅租金的投資報(bào)酬率，可以列入?yún)⒖嫉闹笜?biāo)之一。(本文撰寫於2010年1月28日)