全球都會城市的範(fàn)圍都在擴(kuò)大中

你知道你每天上班的通勤時(shí)間與你的競爭力有關(guān)嗎？如果，你是每天通勤時(shí)間超過50分鐘的上班族，給你2個(gè)建議：(1)換工作、(2)換房子。

全球都會城市的範(fàn)圍都在擴(kuò)大中，臺北地區(qū)也發(fā)展到臺北市、「新北市」，現(xiàn)在，更有人討論未來「臺北市」+「新北市」+「基隆市」合併成為「北北基」的「臺北新都」行政區(qū)，甚至還把宜蘭地區(qū)加進(jìn)來一起成為「北北基宜」的北部城市區(qū)域。

因?yàn)?，唯有把臺北城市放大，才能有機(jī)會與國際各大都會城市競爭，「放大臺北城」將會是未來不管那個(gè)政黨執(zhí)政，都必須要認(rèn)真面對行政區(qū)域未來發(fā)展的重大改造工程。
 

從國際例子來觀察，加拿大的多倫多原本只是單一城市，後來由包括多倫多市(Toronto City)、約克(York)、東約克(EAST YORK)、北約克(North York)、士嘉堡(Scarborough)及怡桃壁谷(Etobicoke)等6個(gè)大區(qū)域組成，傳統(tǒng)稱為大多倫多市(Metro-Toronto)，合併後已經(jīng)成為北美第5大城市。美國舊金山灣區(qū)的縣市也合作成立舊金山灣區(qū)地方政府協(xié)會(The Association of Bay Area Governments，ABAG)，強(qiáng)化區(qū)域合作和協(xié)調(diào)。

以全球投資焦點(diǎn)的中國來說，根據(jù)中國2009年11月22日公布的「2009長三角城市發(fā)展報(bào)告」資料，長三角2省1市的25個(gè)城市GDP達(dá)人民幣6兆，占全中國GDP的比重為21.68％，其中主要的產(chǎn)值集中於「15+1」城市的核心區(qū)域(指上海、南京、蘇州、無錫、常州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、南通、泰州、杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山、臺州)，占長三角區(qū)域總量的82.91％，是中國近幾年來，發(fā)展最快速的地區(qū)，目前位居全球第6大城市群，上海居於其中心城市的位置，扮演「長三角城市」領(lǐng)頭羊的角色。
 

除了中國上海市，包括日本東京都、韓國首爾市都具有上千萬人的規(guī)模；日本最近幾年展開「平成大合併」，把3232個(gè)市町村(相當(dāng)於臺灣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)市)合併成不到1800個(gè)。東京都包括23個(gè)特別區(qū)、26個(gè)市、5個(gè)町和8個(gè)村，加上與周邊的一些縣構(gòu)成「首都圈」，目前整個(gè)東京都會區(qū)約有3375萬人口。

首爾是韓國最大的城市，人口1千多萬，首爾都市圈人口達(dá)2300萬，韓國近一半的人口居住在首爾都市圈。就連香港也接近700萬人，新加坡達(dá)350多萬人，這些大型城市因?yàn)槿丝诘募Y(jié)，帶動經(jīng)濟(jì)繁榮，整體地位就像「領(lǐng)頭羊」一般，讓這些城市因?yàn)榧现苓呅姓^(qū)域，晉升變成國際級城市。
 

國際上的城市為了爭取世界舞臺的能見度，紛紛進(jìn)行城市擴(kuò)大；反觀臺灣首善之都的臺北市，人口規(guī)模始終在260多萬人左右，隔鄰的臺北縣人口達(dá)385萬人，基隆約39萬人、宜蘭約46萬人，卻因?yàn)樾姓^(qū)劃的隔閡，加上政黨之間的門戶之見，不僅無法整體規(guī)劃，發(fā)揮互補(bǔ)功能，甚至彼此競爭而內(nèi)耗，無法在全球城市賽局中勝出。

不過，現(xiàn)任執(zhí)政黨的馬政府，宣示傾向「北北基宜」合併，這4個(gè)都市一旦合併後的人口超過700萬人，4大區(qū)域面積達(dá)約達(dá)4600平方公里(臺北市約272平方公里，臺北縣2052平方公里，基隆133平方公里，宜蘭2143平方公里)，比紐約的830平方公里、東京的2162平方公里都還要大，介於這些國際都會與上海的6186平方公里之間，這樣的北部城市區(qū)域面積與人口，才能與國際都市站在相同位置競爭。
 

對於城市發(fā)展的擴(kuò)大趨勢，前民進(jìn)黨立委林濁水主張「規(guī)模大不等於有競爭力。」但國立臺大政治系教授蕭全政認(rèn)為「規(guī)模變大，卻是第一步?！古_中市長胡志強(qiáng)引用美國城市學(xué)者佛羅里達(dá)(Richard Florida)的「超級區(qū)域」概念指出：「全世界先進(jìn)國家多半都是由一個(gè)大都市帶動周邊縣市發(fā)展；因?yàn)闆]有足夠的競爭力，就沒有地位！」

透過軌道交通，能實(shí)現(xiàn)城市擴(kuò)大

其實(shí)，城市擴(kuò)大概念在國民黨、民進(jìn)黨高層都有一定程度的認(rèn)同；民進(jìn)黨前副總統(tǒng)的呂秀蓮在2005年8月拋出「4省2特區(qū)」構(gòu)想，主張廢除院轄市、省轄市，直接成立「臺北省、臺中省、臺南省、臺東省」，並成立「高山特別行政區(qū)、離島特別行政區(qū)」。同樣是民進(jìn)黨的謝長廷，2008年競選總統(tǒng)時(shí)，也提出「六星計(jì)畫」的國土改造計(jì)畫，以400萬人口為標(biāo)準(zhǔn)，將臺灣分為北北基、花東宜、桃竹苗、中彰投、高高屏、雲(yún)嘉南6區(qū)塊，平均發(fā)展。
 

而馬政府現(xiàn)在推動的「5都12縣」，也是希望藉由5都(臺北市、新北市、臺中縣市、臺南縣市、高雄縣市)的成立，帶動周邊縣市發(fā)展，提升臺灣國際競爭力。事實(shí)上，臺灣國土開發(fā)仍存在「南北差距大、南部邊緣化、東部離島地區(qū)亟待改善和提升、鄉(xiāng)村無序發(fā)展、城鄉(xiāng)落差擴(kuò)大」等嚴(yán)重問題。

所以，1979年，政府就提出「臺灣地區(qū)綜合開發(fā)計(jì)畫」、1996年擬定「國土綜合開發(fā)計(jì)畫」，直到馬政府上臺，提出「2030國土空間發(fā)展策略」，這些國土改造計(jì)畫先不管執(zhí)行成效如何，起碼證明執(zhí)政者對於臺灣國土開發(fā)的態(tài)度，是認(rèn)真且正面的。
 

以臺北地區(qū)的城市擴(kuò)大為例，從現(xiàn)在趨勢研判，臺北地區(qū)城市擴(kuò)大往西方向，因?yàn)橥恋匕l(fā)展限制，整個(gè)擴(kuò)大焦點(diǎn)走的是都市更新，在老舊社區(qū)環(huán)境裡進(jìn)行都市再造工程，看到的是舊市容翻新而不是大面積土地創(chuàng)新。

臺北地區(qū)往東方向，發(fā)展的腹地還很大，因此，在公共建設(shè)帶動下，將會是朝向標(biāo)準(zhǔn)的「城市擴(kuò)大」發(fā)展架構(gòu)。不論是「北北基」或是「北北基宜」的城市擴(kuò)大架構(gòu)，都會帶動未來整個(gè)「臺北新都」的國際競爭力。

城市擴(kuò)大必須靠著政治人物與政黨間彼此合作才能達(dá)成，不過，從房地產(chǎn)角度來分析，城市擴(kuò)大的過程中，如何挑選最「宜居」的城市居住，則是一般人都關(guān)心的話題。
 

2008年7月《加拿大國家報(bào)》報(bào)導(dǎo)，全球人士平均每天約花63分鐘通勤，如果你每天通勤的時(shí)間低於這個(gè)數(shù)據(jù)，恭喜你，起碼你已經(jīng)先贏了。但是，63分的通勤時(shí)間內(nèi)，最佳狀況又是多少呢？2008年8月的《泰唔士報(bào)》引用一份研究報(bào)告指出，只要通勤時(shí)間超過45分鐘，上班族就會頭痛、肌肉酸痛、容易感冒。也因此，有專家建議，「每天通勤時(shí)間超過50分鐘的上班族不妨換工作?！?br />
用這樣的數(shù)據(jù)來推算，以自己駕駛車輛平均時(shí)速50公里(扣除紅綠燈，以及部分的交通阻塞)，顯示，工作與住家之間的通勤距離不能超過37.5公里(50×45/60=37.5)，而這37.5公里的交通路程，還必須有便捷的快速道路或大眾運(yùn)輸交通工具搭配，讓通勤時(shí)間能夠控制在45分鐘以內(nèi)，才是最適合居住的區(qū)域。而車程45分鐘內(nèi)的「宜居城市」在哪裡呢？
 

行政院研考會2009年12月公布10大民怨網(wǎng)路票選結(jié)果，結(jié)果「房價(jià)過高」成為民怨的榜首，行政院長吳敦義隨即透露：「已組成小組，將效法香港機(jī)場快線青衣站的發(fā)展模式，在桃園機(jī)場捷運(yùn)沿線興建房價(jià)合理的大型住宅區(qū)，提供青年購屋族使用?！顾概尚姓好貢L林中森組成小組選勘，將選出桃園機(jī)場捷運(yùn)沿線車站距離臺北車站20分鐘以內(nèi)的地區(qū)，興建房價(jià)合理、適合青年夫婦居住的住宅。
 

營建署根據(jù)吳敦義的條件架構(gòu)，初步選定林口、南崁、桃園航空城和淡海4處地點(diǎn)。營建署官員表示：「從臺北車站至林口、南崁、桃園航空城和淡海都在30分鐘的車程之內(nèi)，且附近約有百餘多公頃土地，目前當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)每坪約10萬元，應(yīng)可考慮蓋平價(jià)住宅或社區(qū)?！?/p>

若政府能夠在捷運(yùn)20分車程內(nèi)，提供一字頭住宅，對於首購族而言，將相當(dāng)具有吸引力。
 

根據(jù)信義房屋統(tǒng)計(jì)，目前搭乘時(shí)間約20分鐘站區(qū)的行情，目前各捷運(yùn)線中，以土城線的海山站、土城站房價(jià)最低，每坪約20~25萬元。在臺北市的範(fàn)圍內(nèi)，距離臺北車站約20分鐘捷運(yùn)搭乘可達(dá)的站區(qū)，附近5年內(nèi)新大樓房價(jià)，都幾乎在每坪30萬元以上，信義房屋認(rèn)為，若政府能夠在捷運(yùn)20分鐘車程內(nèi)，提供每坪一字頭的住宅，對於首購族而言，將相當(dāng)具有吸引力。
 

吳敦義的這項(xiàng)作法，其實(shí)就是進(jìn)行城市擴(kuò)大，利用交通運(yùn)輸拉近衛(wèi)星城市與市中心的通勤距離，提供鄰近郊區(qū)廉價(jià)住宅，讓人口願意向外移動居住，卻繼續(xù)留在都市中心工作，紓解城市居住壓力、緩解市中心房價(jià)高漲的不合理現(xiàn)象。只不過，吳敦義把城市擴(kuò)大的動作拉到機(jī)場捷運(yùn)線，從臺北車站往臺北縣到桃園地區(qū)的作法，讓人覺得有點(diǎn)奇怪，因?yàn)?，過去城市擴(kuò)大與行政區(qū)合併一直喊的是「北北基」，如今吳敦義想往桃園發(fā)展，這樣的觀點(diǎn)正確嗎？

前面說過，通勤的最佳時(shí)間是45分鐘，用這樣觀點(diǎn)來看吳敦義的「青年購屋計(jì)畫」，選在捷運(yùn)車程20分鐘以內(nèi)的機(jī)場捷運(yùn)線場站附近，進(jìn)行住宅開發(fā)，這條捷運(yùn)線還沒有通車啟用，未來會不會像是捷運(yùn)內(nèi)湖線這樣頻頻出狀況還不知道，這些區(qū)域本身的交通路網(wǎng)也不成熟，搭捷運(yùn)是20分鐘，但是，從家裡到捷運(yùn)站要花多久時(shí)間？有什麼樣的大眾交通運(yùn)輸，能方便民眾連結(jié)捷運(yùn)站？而這段路程的交通時(shí)間又需要多久？所以，「20分鐘的捷運(yùn)車程」是理想目標(biāo)，而不會是實(shí)際狀況。

我們就來看一看，從臺北往桃園與從臺北往基隆的交通狀況。

 

通勤時(shí)間不要超過45分鐘

在臺北設(shè)定了3個(gè)出發(fā)點(diǎn)，分別是(1)臺北車站、(2)忠孝東路、復(fù)興南路口的SOGO百貨、(3)信義計(jì)畫區(qū)101大樓。抵達(dá)終點(diǎn)則分別是基隆車站、桃園車站，計(jì)算不同出發(fā)點(diǎn)前往基隆、桃園車站的路程與時(shí)間，並且區(qū)分「自行駕駛車輛」與「搭乘大眾運(yùn)輸工具」2種模式交叉進(jìn)行比對。

調(diào)查結(jié)果顯示，從臺北市中心無論是臺北車站、SOGO百貨、101大樓自行開車前往基隆車站的時(shí)間都在「通勤45分鐘」的限制範(fàn)圍之內(nèi)，這樣的通勤時(shí)間，個(gè)人的競爭力不會因?yàn)橥ㄇ跁r(shí)間過長而被消耗。

但是，同樣的地點(diǎn)前往桃園車站，卻只有從臺北車站、SOGO百貨出發(fā)的通勤時(shí)間符合「通勤45分鐘」規(guī)定，而且還必須是在大眾交通工具協(xié)助下，才能達(dá)成「45分鐘」的門檻，如果上班工作地點(diǎn)在信義區(qū)，要從桃園前往上班，將會是一件辛苦的事，但是，信義區(qū)卻是工作機(jī)會最多的區(qū)域之一。

由此可見，依照《泰唔士報(bào)》引用的研究報(bào)告「通勤時(shí)間不要超過45分鐘」的結(jié)論來看，證實(shí)了在城市擴(kuò)大的情況下，「臺北地區(qū)現(xiàn)在往東邊的基隆方向移居，要比往桃園方向找尋住宅，在通勤時(shí)間上要好得多。」

所以，吳敦義把「青年購屋計(jì)畫」放到桃園機(jī)場捷運(yùn)沿線的前提，是要求大家未來都必須搭乘機(jī)場捷運(yùn)進(jìn)出，你如果想要自行開車或者騎車前往工作地點(diǎn)，那就不在政府照顧青年購屋的範(fàn)圍之內(nèi)了，通勤的時(shí)間恐怕會讓青年在上班途中，就磨掉大部分的競爭力。
 

在這樣的架構(gòu)下，你會等著機(jī)場捷運(yùn)線通車之後，政府在沿線找土地蓋青年廉價(jià)住宅呢？還是現(xiàn)在趕緊找找大臺北都會區(qū)裡，哪些區(qū)域的交通動線方便、生活機(jī)能穩(wěn)定，房價(jià)卻還在「1字頭」或相對便宜的區(qū)域置產(chǎn)呢？

其實(shí)，用通勤時(shí)間來考量房地產(chǎn)投資是一個(gè)新的概念，研究報(bào)告統(tǒng)計(jì)的「45分鐘通勤」時(shí)間，是上班則通勤的上限，運(yùn)用國外統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，就會形成了「45分鐘經(jīng)濟(jì)圈」的置產(chǎn)概念，只要在車程45分鐘可抵達(dá)上班與住家之間的區(qū)域，都是值得注意的。

以臺北地區(qū)來說，城市擴(kuò)大向東發(fā)展的趨勢是確定的，計(jì)算從現(xiàn)在臺北發(fā)展重心的東區(qū)，向東延伸到基隆車站的車程，都在30分鐘左右，因此，在這個(gè)區(qū)域範(fàn)圍以內(nèi)，就形成了「30分鐘經(jīng)濟(jì)圈」概念，這個(gè)區(qū)域的生活機(jī)能與通勤效能，會比「45分鐘經(jīng)濟(jì)圈」更好。

所以，從信義計(jì)畫區(qū)的101大樓往東走，到南港、汐止、再延伸下去的五堵、六堵、七堵、八堵…一直到基隆車站地區(qū)，都是在「30分鐘車程內(nèi)可以到達(dá)的區(qū)域」，可以在這個(gè)被接受的通勤時(shí)間範(fàn)圍內(nèi)，找尋合適的不動產(chǎn)投資標(biāo)的。(本文撰寫於2010年1月29日)