大臺(tái)北捷運(yùn)路線通車，捷運(yùn)站週邊房市隨之而起

康和證券分析推升98年房市的因素，以及對(duì)99年房市發(fā)展的預(yù)期時(shí)，列出了5個(gè)重點(diǎn)；整體來(lái)說(shuō)，對(duì)於今年房市景氣的觀點(diǎn)，處?kù)秾徤鳂?lè)觀的評(píng)比。5個(gè)觀點(diǎn)分別整理如下：

(1)98年贈(zèng)遺稅率調(diào)降，造成海外資產(chǎn)大幅回流，資金行情持續(xù)加溫，帶動(dòng)臺(tái)灣房市、股市的發(fā)展。這股資金回流的力道，在99年已經(jīng)出現(xiàn)減弱，不過(guò)，中國(guó)政府依舊積極查稅，臺(tái)商的資金勢(shì)必透過(guò)管道必須移出中國(guó)，臺(tái)灣還是這些資金最佳回流之處，預(yù)計(jì)仍將促使房市、股市有一定程度的資金挹注，而臺(tái)商選擇的產(chǎn)品只有「豪宅」，這類產(chǎn)品的銷售持續(xù)看好。

(2)股市自98年3月開(kāi)始熱絡(luò)，大盤加權(quán)指數(shù)從1月的4164點(diǎn)上揚(yáng)至年底8112點(diǎn)，漲幅高達(dá)94％，股市帶來(lái)的財(cái)富效果也推升房市買氣。但是，99年1月，大盤出現(xiàn)快速下跌，市場(chǎng)資產(chǎn)縮水，應(yīng)該會(huì)影響房市買盤資金的進(jìn)場(chǎng)速度，成為必須要觀察的一項(xiàng)重點(diǎn)，年底有五都大選，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)碰到政治選舉，一定都「靠邊閃」，所以，今年上半年股市如果沒(méi)有起色，下半年又逢選舉，對(duì)於房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，整年的銷售氣氛將會(huì)出現(xiàn)減退的狀況。房?jī)r(jià)未必會(huì)下跌，但相對(duì)98年漲幅，上漲幅度將明顯縮小。

(3)政府98年為提振房市，推出加碼優(yōu)惠房貸額度，刺激潛在購(gòu)屋需求者出手，這批潛在客戶已經(jīng)被激發(fā)出來(lái)了。99年政府開(kāi)始對(duì)房市政策偏向保守，並提出豪宅稅以及要求銀行放貸趨嚴(yán)，加上房?jī)r(jià)飆漲，引發(fā)民怨以及購(gòu)買力下降，預(yù)計(jì)一般自用住宅需求者出現(xiàn)觀望態(tài)度，會(huì)影響房市的銷售速度。不過(guò)，中長(zhǎng)線來(lái)看伴隨景氣回溫，總經(jīng)環(huán)境轉(zhuǎn)好，首購(gòu)或換屋族需求仍然會(huì)慢慢培養(yǎng)出來(lái)。
 


(4)景氣在98年第1季觸底後逐季回升，伴隨政府簽訂MOU預(yù)期，兩岸和平紅利提升民眾信心，同時(shí)也帶來(lái)陸資來(lái)臺(tái)投資的想像空間。不過(guò)99年1月立委補(bǔ)選結(jié)果國(guó)民黨失利，市場(chǎng)對(duì)兩岸長(zhǎng)期合作前景產(chǎn)生疑慮，可能影響陸資來(lái)臺(tái)意願(yuàn)，加上QDII來(lái)臺(tái)無(wú)法投資營(yíng)建類股，兩岸房地產(chǎn)投資題材恐怕降溫。

(5)98年利率水準(zhǔn)位於歷年低點(diǎn)，利息負(fù)擔(dān)減輕，增加民眾購(gòu)屋意願(yuàn)，在上述因素影響下，98年買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)不但未見(jiàn)衰退，反而較97年小幅成長(zhǎng)。99年利率年中可能開(kāi)始調(diào)升，不過(guò)預(yù)估99年升幅僅1~2碼，實(shí)質(zhì)對(duì)房市衝擊有限。

整體看來(lái)，99年房市較有疑慮在於「資金行情」、「政府態(tài)度」及「兩岸政策」部分，不過(guò)總體經(jīng)濟(jì)回溫，利率持續(xù)相對(duì)低檔，加上各國(guó)景氣走升可能帶來(lái)通膨壓力，仍會(huì)持續(xù)支撐99年房市，預(yù)估整體成交量呈現(xiàn)盤整。

至於房?jī)r(jià)則視區(qū)域與個(gè)案別而定，預(yù)期豪宅市場(chǎng)因特殊性與稀少性，精華地段每坪?jiǎn)蝺r(jià)將持續(xù)走升，至於區(qū)域部分，則以交通便利區(qū)域?yàn)橹鳎绕鋵⒃?~3年內(nèi)通車之捷運(yùn)路線，將是未來(lái)房市焦點(diǎn)。

隨大臺(tái)北捷運(yùn)路線通車，捷運(yùn)站週邊房市隨之而起，尤其北縣升格新北市，伴隨捷運(yùn)線佈建，具交通便利，而房?jī)r(jià)僅約北市一半之優(yōu)勢(shì)，將吸引北市無(wú)力負(fù)擔(dān)高房?jī)r(jià)的購(gòu)屋需求者，轉(zhuǎn)而往北縣購(gòu)屋，即將於近年完工通車的蘆洲及新莊地區(qū)，房市仍具成長(zhǎng)潛力，尤其新莊地區(qū)為新北市政府近期積極發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，重劃後完整而大面積土地供給，加上區(qū)域環(huán)境條件良好，可望帶起房市熱潮。(本文撰寫於2010年2月9日)