大臺北捷運(yùn)路線通車，捷運(yùn)站週邊房市隨之而起

康和證券分析推升98年房市的因素，以及對99年房市發(fā)展的預(yù)期時，列出了5個重點；整體來說，對於今年房市景氣的觀點，處於審慎樂觀的評比。5個觀點分別整理如下：

(1)98年贈遺稅率調(diào)降，造成海外資產(chǎn)大幅回流，資金行情持續(xù)加溫，帶動臺灣房市、股市的發(fā)展。這股資金回流的力道，在99年已經(jīng)出現(xiàn)減弱，不過，中國政府依舊積極查稅，臺商的資金勢必透過管道必須移出中國，臺灣還是這些資金最佳回流之處，預(yù)計仍將促使房市、股市有一定程度的資金挹注，而臺商選擇的產(chǎn)品只有「豪宅」，這類產(chǎn)品的銷售持續(xù)看好。

(2)股市自98年3月開始熱絡(luò)，大盤加權(quán)指數(shù)從1月的4164點上揚(yáng)至年底8112點，漲幅高達(dá)94％，股市帶來的財富效果也推升房市買氣。但是，99年1月，大盤出現(xiàn)快速下跌，市場資產(chǎn)縮水，應(yīng)該會影響房市買盤資金的進(jìn)場速度，成為必須要觀察的一項重點，年底有五都大選，一般來說，房地產(chǎn)碰到政治選舉，一定都「靠邊閃」，所以，今年上半年股市如果沒有起色，下半年又逢選舉，對於房地產(chǎn)來說，整年的銷售氣氛將會出現(xiàn)減退的狀況。房價未必會下跌，但相對98年漲幅，上漲幅度將明顯縮小。

(3)政府98年為提振房市，推出加碼優(yōu)惠房貸額度，刺激潛在購屋需求者出手，這批潛在客戶已經(jīng)被激發(fā)出來了。99年政府開始對房市政策偏向保守，並提出豪宅稅以及要求銀行放貸趨嚴(yán)，加上房價飆漲，引發(fā)民怨以及購買力下降，預(yù)計一般自用住宅需求者出現(xiàn)觀望態(tài)度，會影響房市的銷售速度。不過，中長線來看伴隨景氣回溫，總經(jīng)環(huán)境轉(zhuǎn)好，首購或換屋族需求仍然會慢慢培養(yǎng)出來。
 


(4)景氣在98年第1季觸底後逐季回升，伴隨政府簽訂MOU預(yù)期，兩岸和平紅利提升民眾信心，同時也帶來陸資來臺投資的想像空間。不過99年1月立委補(bǔ)選結(jié)果國民黨失利，市場對兩岸長期合作前景產(chǎn)生疑慮，可能影響陸資來臺意願，加上QDII來臺無法投資營建類股，兩岸房地產(chǎn)投資題材恐怕降溫。

(5)98年利率水準(zhǔn)位於歷年低點，利息負(fù)擔(dān)減輕，增加民眾購屋意願，在上述因素影響下，98年買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)不但未見衰退，反而較97年小幅成長。99年利率年中可能開始調(diào)升，不過預(yù)估99年升幅僅1~2碼，實質(zhì)對房市衝擊有限。

整體看來，99年房市較有疑慮在於「資金行情」、「政府態(tài)度」及「兩岸政策」部分，不過總體經(jīng)濟(jì)回溫，利率持續(xù)相對低檔，加上各國景氣走升可能帶來通膨壓力，仍會持續(xù)支撐99年房市，預(yù)估整體成交量呈現(xiàn)盤整。

至於房價則視區(qū)域與個案別而定，預(yù)期豪宅市場因特殊性與稀少性，精華地段每坪單價將持續(xù)走升，至於區(qū)域部分，則以交通便利區(qū)域為主，尤其將在2~3年內(nèi)通車之捷運(yùn)路線，將是未來房市焦點。

隨大臺北捷運(yùn)路線通車，捷運(yùn)站週邊房市隨之而起，尤其北縣升格新北市，伴隨捷運(yùn)線佈建，具交通便利，而房價僅約北市一半之優(yōu)勢，將吸引北市無力負(fù)擔(dān)高房價的購屋需求者，轉(zhuǎn)而往北縣購屋，即將於近年完工通車的蘆洲及新莊地區(qū)，房市仍具成長潛力，尤其新莊地區(qū)為新北市政府近期積極發(fā)展重點區(qū)域，重劃後完整而大面積土地供給，加上區(qū)域環(huán)境條件良好，可望帶起房市熱潮。(本文撰寫於2010年2月9日)