房市「行情價(jià)」要用「比較法則」衡量

臺(tái)北地方法院民事執(zhí)行處2010年3月15日進(jìn)行大安區(qū)和平東路二段成功國(guó)宅25年屋齡建物，由於該建物近敦南遠(yuǎn)企、地段相當(dāng)精華，建物權(quán)狀33.7坪、底價(jià)1458萬(wàn)元或43.5萬(wàn)/坪，結(jié)果吸引20多封標(biāo)單搶標(biāo)，最後由劉姓民眾以總價(jià)1789.9萬(wàn)元或53.11萬(wàn)/坪得標(biāo)，溢價(jià)率為22.76％；房仲業(yè)者觀察，「近1年來(lái)成功國(guó)宅的房?jī)r(jià)漲幅僅25.64％，較預(yù)期降溫?！?br />
據(jù)了解，該筆個(gè)案為和平東路二段311巷43弄19號(hào)13樓，該筆物件距離捷運(yùn)科技大樓站200公尺、距離敦南遠(yuǎn)企也僅200公尺。房仲業(yè)教育消費(fèi)大眾說(shuō)道，這件標(biāo)案的結(jié)果，相較日前捷運(yùn)市府站旁、信義計(jì)畫區(qū)對(duì)面，屋齡27年的勤工國(guó)宅成交每坪70萬(wàn)，短短9個(gè)月每坪大漲26萬(wàn)，漲幅59％，成功國(guó)宅近1年來(lái)的漲幅僅25.64％，房市似有些微降溫情形。

房仲業(yè)者進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)北市精華地區(qū)8大著名國(guó)宅、軍宅成交行情，結(jié)果顯示，8八大軍、國(guó)宅由金融海嘯時(shí)每坪均價(jià)44.5萬(wàn)元上漲至56.6萬(wàn)元，平均漲幅27.4％。其中位於北市敦化南路一段巷內(nèi)的「信義新城」，由每坪53萬(wàn)上漲至73萬(wàn)元，漲幅37.74％，高居8大軍、國(guó)宅之首，直追週遭大樓均價(jià)每坪75~80萬(wàn)。

房仲業(yè)者說(shuō)，過(guò)去國(guó)宅、軍宅都略低於週邊行情約1~2成，如今北市精華地段不斷飆漲，以往較不受青睞的國(guó)宅也逐漸趕上區(qū)域行情，可見(jiàn)好地段仍是購(gòu)屋者追逐的重要指標(biāo)；不過(guò)，成功國(guó)宅的漲幅僅25.76％，房市顯然較過(guò)去理性一些。
 

房?jī)r(jià)真的那麼熱嗎？行情真的那好賣嗎？如果成功國(guó)宅能夠有每坪53.11萬(wàn)元的價(jià)值，那麼更接近臺(tái)北市中心的市民大道，靠近敦化南路35年屋況還不錯(cuò)的公寓該值多少錢？這個(gè)地點(diǎn)不會(huì)比成功國(guó)宅差吧！2010年1月成交價(jià)格是每坪45萬(wàn)元，45萬(wàn)元的這個(gè)地點(diǎn)跟53.11萬(wàn)元成功國(guó)宅的那個(gè)地點(diǎn)相比，你會(huì)買哪裡？這在市民大道這，走路到臺(tái)北市東區(qū)，可以穿雙脫鞋8分鐘內(nèi)走到，住在成功國(guó)宅想到東區(qū)逛街，你要準(zhǔn)備多久？穿雙脫鞋恐怕得走60分鐘氣喘吁吁的才能到。

再看一個(gè)例子，復(fù)興南路一段，位於SOGO百貨與微風(fēng)廣場(chǎng)之間的1棟30年屋齡的大樓住宅，這個(gè)位置、地段還有雙捷運(yùn)的價(jià)值，絕對(duì)比成功國(guó)宅要強(qiáng)的多了吧！2009年12月其中1戶的成交價(jià)格，是每坪63萬(wàn)元，只比成功國(guó)宅這個(gè)標(biāo)案價(jià)格多出19％。如果不是復(fù)興南路這個(gè)地方賣得太便宜？就是成功國(guó)宅那位劉姓的「搶標(biāo)人」用高於市價(jià)甚多的價(jià)格去搶買到貴的房子。

再回頭仔細(xì)的看看這封標(biāo)單，法院原訂的底價(jià)是每坪43.5萬(wàn)元，這個(gè)定價(jià)就是參酌當(dāng)?shù)貐^(qū)域行情定出來(lái)的，如果第一拍沒(méi)有拍出去，第二拍的時(shí)候就會(huì)打8折，第三拍再打8折，結(jié)果，法院認(rèn)定的合理價(jià)位是每坪43.5萬(wàn)元，卻有人用53.11萬(wàn)元去買，這樣的成交價(jià)位，絕對(duì)不能視作「行情價(jià)」，只能算是「特例個(gè)案」。(本文撰寫於2010年3月15日)