中國(guó)商品住宅6月均價(jià)環(huán)比下降8%

【MyGoNews廖賢龍/ 臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈的資料，2011年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13340億元，同比增長(zhǎng)32.9%，增幅已經(jīng)較1-2月時(shí)下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，是上半年最低。隨著樓市調(diào)控的不斷深入，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅持續(xù)回落。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，一方面是在調(diào)控的影響下，成交量普遍都大幅下滑，開(kāi)發(fā)商都掙扎於如何提高銷(xiāo)量、加快資金回籠，集中在消化既有項(xiàng)目的階段。僅有少數(shù)實(shí)力強(qiáng)的大型房企借機(jī)擴(kuò)張和拿地。另外，今年上半年存款準(zhǔn)備金率上調(diào)6次，銀根持續(xù)緊縮，對(duì)於那些具有投資意向的企業(yè)來(lái)說(shuō)，也要先過(guò)一道融資關(guān)卡才行。

從住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)看，6月單月商品住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為5351億元，同比增幅僅為32%，較5月下降4個(gè)百分點(diǎn)，也是上半年來(lái)投資增速的最低值。住宅投資規(guī)模同樣出現(xiàn)明顯的萎縮。但商品住宅投資占房地產(chǎn)總投資的比例在今年調(diào)控後卻沒(méi)有出現(xiàn)明顯的變化。去年起一線城市的深入調(diào)控使得很多房企紛紛將重心轉(zhuǎn)向二三線城市，但畢竟二三線城市發(fā)展相對(duì)落後，價(jià)格增速緩慢，市場(chǎng)需求有限，投資二三線城市可能會(huì)面臨較長(zhǎng)的彙報(bào)週期。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公佈的資料，今年上半年住宅銷(xiāo)售面積39805萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.1%；銷(xiāo)售金額20657億元，同比上漲22.3。增幅較1-5月分別上漲3.6個(gè)百分點(diǎn)和6.3個(gè)百分點(diǎn)。上半年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額都呈現(xiàn)U型走勢(shì)，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量後的效果逐漸現(xiàn)象。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，6月全國(guó)商品住宅平均價(jià)格為4864元/平方米，環(huán)比5月下降8.1%，是今年2月以來(lái)的首次下降。同時(shí)6月商品住宅成交面積達(dá)到10263萬(wàn)平方米，環(huán)比5月上漲42.6%，漲幅擴(kuò)大30個(gè)百分點(diǎn)。張?jiān)抡J(rèn)為，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的價(jià)跌量漲，樓市僵局已經(jīng)打破。在3-5月的僵持期後，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的程度逐漸加深。其中需求彈性大的二、三線城市的效果最為顯著，而北京等一線大城市在嚴(yán)格限購(gòu)、限貸政策下，至少被抑制了一半以上的需求，即使降價(jià)，仍然難以博取大量的成交。

雖然成交量已經(jīng)回漲，但在多重壓力下，開(kāi)發(fā)商仍將面臨很大的資金壓力。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公佈的資料：上半年房企到位資金40991億元，同比上漲21.6%。來(lái)自金融貸款的資金占比為17.1%，為2010年連續(xù)18個(gè)月最低。張?jiān)抡J(rèn)為，銷(xiāo)售量回升後企業(yè)依然面臨這很大的資金壓力。加息後，開(kāi)發(fā)貸款成本加大，中小企業(yè)仍面臨降價(jià)促銷(xiāo)後資金回籠的壓力。對(duì)於大企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前大型房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力主要體現(xiàn)在受影響最小的中高端項(xiàng)目，2011年上半年房企在北京新開(kāi)項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名中，前三甲的企業(yè)均是高端住宅為主力項(xiàng)目的企業(yè)。但業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)也面臨著向二三線城市發(fā)展擴(kuò)大以及品牌房企競(jìng)爭(zhēng)的壓力。因此降價(jià)銷(xiāo)售仍將是下半年的主旋律，價(jià)格有望迎來(lái)拐點(diǎn)。