【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】戴德梁行公佈2011年最新亞洲主要城市不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)動(dòng)態(tài)，受到經(jīng)濟(jì)前景動(dòng)盪以及中國打房政策持續(xù)加壓的影響，包括北京、上海、香港等城市，近來不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)表現(xiàn)皆不盡理想，但亞太市場仍受國際資金看好，除中國外多數(shù)亞太地區(qū)主要城市多有大型資金繼續(xù)加碼投資。

東京

三菱商事全資擁有的Diamond Realty Management Inc（DREAM）房地產(chǎn)投資服務(wù)公司於8月15日宣布，已成立一個(gè)258億日圓的私募房地產(chǎn)基金，專門投資於數(shù)據(jù)中心物業(yè)。該基金現(xiàn)投資於3個(gè)數(shù)據(jù)中心，其中兩個(gè)位於東京首都圈，1個(gè)位於北海道札幌，全部物業(yè)現(xiàn)已與電訊公司簽訂長期租約。物業(yè)配備良好的保安系統(tǒng)、可靠的後備電源及防地震設(shè)施。DREAM看好數(shù)據(jù)中心的投資價(jià)值，因?yàn)槿毡驹诮鹑谖C(jī)及地震後的經(jīng)濟(jì)復(fù)甦較慢，房地產(chǎn)投資者較信賴能帶來穩(wěn)定租金收益的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

日本房地產(chǎn)信託投資基金Japan Excellent於8月12日表示已購入兩幢寫字樓物業(yè)，分別是東京的第35興和大廈，以及大阪的MID京橋大廈，作價(jià)分別為82.8億日圓及33.08億日圓。東京第35興和大廈鄰近六本木1丁目及溜池山王等地鐵站，也接近政府部門大樓，物業(yè)於1980年1月落成，建築面積為13,328.53平方米。大阪的MID京橋大廈亦位置便利，由京橋站步行3分鐘即達(dá)，經(jīng)JR大阪環(huán)狀線至大阪（梅田），或經(jīng)京阪線至淀屋橋亦十分快捷。物業(yè)建成於1987年4月，樓高12層，建築面積為10,021.32平方米。


曼谷

泰國新政府打算推行一項(xiàng)置業(yè)優(yōu)惠，讓購買400萬泰銖以下住宅的首次置業(yè)者，其按揭借貸的首5年可免繳利息。這項(xiàng)公布普遍受到地產(chǎn)商的歡迎，認(rèn)為優(yōu)惠將會(huì)刺激置業(yè)意欲，有利本年第4季度的樓市發(fā)展。泰國新任財(cái)政部長提拉猜表示會(huì)致力讓這項(xiàng)優(yōu)惠措施獲得通過，而商業(yè)銀行也開始調(diào)整其按揭產(chǎn)品的條款，以配合政府可能推出的新措施。

泰國國家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展委員會(huì)在8月下旬舉行季度經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)新聞發(fā)布會(huì)，指出泰國2011年第2季度的經(jīng)濟(jì)增長減慢至2.6%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整後，較第1季度下跌0.2%，亦遠(yuǎn)低於去年同期的3.2%?；兜?季度經(jīng)濟(jì)放緩，以及環(huán)球經(jīng)濟(jì)前景風(fēng)險(xiǎn)增加的影響，泰國政府下調(diào)了2011全年的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測上限，自3.5%至4.5%，降至3.5%-4%。

北京

北京市發(fā)展和改革委員會(huì)8月末發(fā)布《關(guān)於降低本市住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，北京買賣二手房的中介傭金將降低，從現(xiàn)有的最高2.5%調(diào)整為2%。同時(shí)，代辦過戶、貸款、房屋入住手續(xù)三項(xiàng)的費(fèi)用亦設(shè)上限為人民幣1000元。北京市發(fā)改委表示，北京政府堅(jiān)決執(zhí)行調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，此次政策出臺(tái)乃為減輕住宅買賣雙方的負(fù)擔(dān)，以及規(guī)範(fàn)中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)行為。新規(guī)定於8月31日起生效。

據(jù)北京媒體於8月份報(bào)導(dǎo)，本年內(nèi)北京供應(yīng)的純商品房住宅期房（樓花）項(xiàng)目合計(jì)為109個(gè)，提供住宅套數(shù)為35233套，累計(jì)簽約總套數(shù)為17086套，簽約比例僅48.5%，不足一半。由於投資需求驟減，購房者總量下降，而限購範(fàn)圍行將擴(kuò)大，準(zhǔn)購房者的預(yù)期改變，傳統(tǒng)的「金九銀十」銷售旺季，2011年銷情恐受影響。

香港

受到外圍經(jīng)濟(jì)情況轉(zhuǎn)差影響，香港政府8月出售的兩幅土地均以低於市場預(yù)期價(jià)格成交。地政總署於8月9日拍賣的沙田九肚第56A區(qū)住宅地皮，佔(zhàn)地約24.8萬平方呎，建築面積超過103萬平方呎。為確保單位供應(yīng)數(shù)量，政府規(guī)定地皮最少須興建970個(gè)單位，成為本港出售的首幅「限量地」。地塊位處豪宅地段而且面積較大，故市場普遍看好地皮能以67億至98億港元賣出，但開拍當(dāng)日發(fā)展商態(tài)度審慎，地塊最終只以55億港元底價(jià)拍出。兩周後政府公開市區(qū)北角油街地皮的招標(biāo)結(jié)果，這幅佔(zhàn)地7,887平方米（84,897平方呎）的酒店及住宅／商業(yè)用地，位處市區(qū)而且飽覽海景，但最高出標(biāo)價(jià)僅為62.672億港元，同樣低於市場原先估計(jì)的64.7億至90.7億港元。地塊至少四成樓面須作酒店用途，其餘樓面可作住宅或?qū)懽謽前l(fā)展。

地政總署於8月12日刊憲收回土地，以進(jìn)行位於大角咀晏架街／福全街的市區(qū)重建發(fā)展項(xiàng)目。涉及的726平方米土地將批予巿區(qū)重建局，重建作酒店用途連附屬設(shè)施。項(xiàng)目以晏架街和福全街為界，收回該範(fàn)圍內(nèi)合共67個(gè)業(yè)權(quán)，政府根據(jù)《收回土地條例》收回土地，並於收地公告張貼當(dāng)日起計(jì)3個(gè)月後生效。收回的土地面積為726平方米，將發(fā)展為市建局首個(gè)舊區(qū)重建酒店項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可建樓面達(dá)71000平方呎，提供約200個(gè)房間。

上海

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)上海監(jiān)管局（上海銀監(jiān)局）在8月發(fā)出《關(guān)於上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款的一系列政策和要求，其中包括嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款用於購買商用物業(yè)，對於個(gè)人創(chuàng)業(yè)貸款等經(jīng)營性貸款購買商用物業(yè)，須受商用物業(yè)貸款規(guī)定所限。無論企業(yè)還是個(gè)人，以貸款購買商用物業(yè)應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房源。《通知》並再次強(qiáng)調(diào)，對已抵押房產(chǎn)，在購房人還清貸款前，不得以再評(píng)估後的淨(jìng)值為抵押追加貸款。

雅加達(dá)

印尼中央統(tǒng)計(jì)處於8月初發(fā)表的通告顯示，7月份印尼的通脹率按年跌4.61%，是自去年5月以來最低的水平，表示物價(jià)指標(biāo)低於政府的預(yù)期，加上去年的物價(jià)水平較高，形成按年跌幅。2011年1月至7月的通脹率則上升1.74%，6月至7月的通脹率亦微升0.67%，主要受到近月大米價(jià)格上升影響。

雅加達(dá)政府表示，市內(nèi)6條新收費(fèi)道路須待一項(xiàng)城市規(guī)劃的立法獲得通過後，才能動(dòng)工興建。該工程由印尼公共工程部監(jiān)督進(jìn)行，預(yù)計(jì)投資額為40萬億印尼盾，最先動(dòng)工的兩條道路將連接雅加達(dá)西部Semanan至Pedongkelan，以及北部Sunter至東部的Pulogebang，全長27.7公里，工程暫訂於本年11月展開。

吉隆坡

士乃工業(yè)園與大馬SOLEXEL公司於8月下旬簽署備忘錄，共同興建柔佛士乃高科技工業(yè)園，它將成為吉打居林之後，馬來西亞第二個(gè)高端科技園?？偛吭O(shè)於美國加州的SOLEXEL公司，準(zhǔn)備在未來5年投入共28億令吉，在士乃工業(yè)園開設(shè)一個(gè)佔(zhàn)地100英畝的太陽能電池板及組件製造廠。預(yù)料此一項(xiàng)目可提供2300個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，並提升馬來西亞的高科技產(chǎn)品及研發(fā)工業(yè)。

馬來西亞發(fā)展商成隆機(jī)構(gòu)（Dijaya Corporation Bhd）於8月中以2.2億令吉購入新山避蘭東一片92公頃的土地，作為發(fā)展綜合商業(yè)住宅項(xiàng)目之用，總投資額為28億令吉。這是成隆機(jī)構(gòu)一年內(nèi)兩度購入柔佛州的土地，去年該公司購入一片15公頃的土地興建Tropicana City @ Danga Bay項(xiàng)目。連同這項(xiàng)最新的投資，成隆機(jī)構(gòu)在馬來西亞依斯干達(dá)特區(qū)購買土地就用了5.28億令吉。

胡志明市

法國雅高酒店集團(tuán)計(jì)劃未來兩年在越南開設(shè)更多諾富特品牌酒店，規(guī)模將達(dá)目前數(shù)目的兩倍，以應(yīng)付外國及本土旅客正在上升的需求。該集團(tuán)現(xiàn)管理下龍灣及芽莊的諾富特酒店，以及位於藩切的諾富特海洋鄧斯高爾夫度假村酒店，全部位於越南最受歡迎的海濱旅遊區(qū)，共提供500個(gè)房間。未來雅高集團(tuán)在越南推出的酒店選址將包括大叻、峴港、富國島、胡志明市及河內(nèi)，主要興建四星級(jí)酒店及度假村。

雖然2011年上半年投向越南的整體外資金額驟降，但投資在胡志明市的外商資金卻一枝獨(dú)秀，該市的計(jì)劃投資部於8月初表示，今年1月至7月期間市政府向175個(gè)外商直接投資項(xiàng)目發(fā)出了牌照，項(xiàng)目總投資額超過17.3億美元，較去年同期升逾57%。此外，胡志明市今年首7個(gè)月共有61個(gè)經(jīng)營項(xiàng)目，亦吸引了超過20億美元的資金，令該市今年總吸納的外資達(dá)到37.3億美元，較去年同期增加70%?；仡櫾撌羞^去7年的記錄，吸引最多外資的工業(yè)是加工及製造業(yè)。


新加坡

新加坡市中心地段優(yōu)越，當(dāng)?shù)貙懽謽亲饨鹜鞘薪嫉膬杀兑陨?，租戶面對租金壓力，引發(fā)開發(fā)商積極在市郊興建寫字樓。例如新加坡嘉德置地集團(tuán)便將投資15億新加坡元，於西部市郊興建一寫字樓及商舖項(xiàng)目，為本年該公司最大筆投資計(jì)劃。瑞士信貸集團(tuán)亦會(huì)整合其規(guī)模，把位於5個(gè)地點(diǎn)的辦事處集中搬至東北部市郊樟宜商業(yè)圈的新寫字樓One@Changi City，瑞信將租用該大廈5個(gè)樓層，每層面積為31.5萬平方呎。

新加坡住房需求仍然殷切，但近月環(huán)球經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)波動(dòng)，令買家趨向謹(jǐn)慎。實(shí)龍崗景上段一個(gè)由星獅地產(chǎn)、日本積水建房及遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)共同開發(fā)的私人住宅項(xiàng)目Boathouse Residences在8月開售，全數(shù)493個(gè)單位，發(fā)展商暫推200個(gè)，目前已售90個(gè)單位，8成買家為新加坡居民，其餘包括外國人買家。單位平均呎價(jià)為880新加坡元，最便宜的是2樓一房單位，面積為624平方呎，售價(jià)為57萬新加坡元。

首爾

韓國房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Real Today於8月末發(fā)表分析指，首爾首都圈的傳貰房（付一筆押金以代替繳納月租的租房類型），其押金已升至平均樓價(jià)的一半。7月首都圈的傳貰房押金達(dá)到了樓價(jià)的50.1%，是2006年以來的最高值；其中首爾南部的押金平均已達(dá)2.9億韓圓，是當(dāng)?shù)仄骄鶚莾r(jià)的46%。今年1月至7月首都圈的押金升了7.8%，而同期樓價(jià)只上升了0.6%。Real Today認(rèn)為近期股市動(dòng)蕩，市場對經(jīng)濟(jì)前景的不安感增加，原本考慮置業(yè)的消費(fèi)者轉(zhuǎn)而租住傳貰房，在首都圈的需求更特別殷切，造成傳貰房押金不斷上升。

為增加租房供應(yīng)和降低房租水平，韓國政府將於10月起向出租房間的房東提供減稅優(yōu)惠，以往出租3個(gè)或以上單位才獲減稅，現(xiàn)在出租1個(gè)或以上單位就可享有；商住兩用公寓的房東若把物業(yè)當(dāng)作住宅出租，亦可獲減稅。預(yù)料新措施不會(huì)對沈寂的地產(chǎn)市場帶來很大衝擊，因?yàn)檎邔?shí)際房價(jià)產(chǎn)生的作用，需要一段時(shí)間才看見，不過，韓政府希望此舉有助秋季換房季節(jié)開始前降低傳貰房的押金水平，令更多租房者受惠。