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房市4大最新戰(zhàn)報(bào)+Q4預(yù)測(cè)
戰(zhàn)報(bào)1--選舉熱、推案冷
住展房屋網(wǎng)總監(jiān)陳韻如表示，選舉議題從下半年宋楚瑜意圖參選總統(tǒng)開始炒熱，接下來的副手人選、民進(jìn)黨農(nóng)舍風(fēng)波、兩岸和平協(xié)議等議題，一波未平一波又起，黨內(nèi)黨外吵成一團(tuán)，由於2011年選情較以往複雜，選舉結(jié)果變數(shù)增多，誘使民眾更加關(guān)注選舉話題，房地產(chǎn)行銷效果預(yù)料將不如預(yù)期，廣告量也跟著減少。
加上奢侈稅、實(shí)價(jià)登錄等等的政策出籠，景氣低迷原本便在意料之中，預(yù)售屋供給量大幅下降4成，而且推案分布不均，預(yù)售屋新案集中在桃園是龜山、新北市林口區(qū)及新竹竹北；新成屋新推案則集中在竹北市、桃園市及龜山鄉(xiāng)，這3區(qū)便佔(zhàn)了北臺(tái)灣全部新成屋推案的62％，換句話說，如果扣除這些集中推案區(qū)域，其他區(qū)的推案量就相對(duì)更低了。
戰(zhàn)報(bào)2--股市跌、房市等著挫
行情部分，價(jià)格並沒有變動(dòng)，臺(tái)北市每坪?jiǎn)蝺r(jià)維持在72萬(wàn)，新北市約為34萬(wàn)，與9月相比差不多，僅少數(shù)區(qū)域小幅上揚(yáng)，像是北投區(qū)從59萬(wàn)上升到63萬(wàn)，永和市從48萬(wàn)上升到51萬(wàn)等較為明顯，其他區(qū)域價(jià)格沒有變動(dòng)。
以過去2008年金融海嘯時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)值來看，當(dāng)時(shí)在一季之內(nèi)，股市從9千多點(diǎn)狂瀉至4千點(diǎn)，但同時(shí)期北臺(tái)灣房?jī)r(jià)降價(jià)幅度平均不超過2成，臺(tái)北市更是在1成以內(nèi)。歐美經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)至今尚不到3個(gè)月，臺(tái)股大概下降1500點(diǎn)，房?jī)r(jià)尚未有降價(jià)動(dòng)靜，顯然還需繼續(xù)觀察。
戰(zhàn)報(bào)3--廣告差、議價(jià)率動(dòng)搖
議價(jià)率則小幅下降，從12.6％下降到12％，主要是因?yàn)?0月新案少以及大案未進(jìn)場(chǎng)，銷售中的個(gè)案以舊案居多，舊案大多已銷售一段時(shí)日，加上最後剩下的戶別，大多是低樓層單價(jià)較低的戶別，加上已近銷售尾聲，銷售現(xiàn)場(chǎng)為求順利出脫，開價(jià)多會(huì)較低些，因此議價(jià)空間看起來有微幅縮小跡象；下月若是指標(biāo)案陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，議價(jià)率才可能會(huì)再升高。
10月份來人量及成交量不理想，分別較9月份衰退17.8％及26％，這跟廣告量縮減有很大關(guān)係。原先準(zhǔn)備在928推案的指標(biāo)大案，目前還是在鴨子劃水，撲朔迷離的經(jīng)濟(jì)景氣使得賣方也在觀望，媒體尚未開始強(qiáng)銷，10月份廣告媒體量比9月減少了13％，來人量及成交量自然難有好表現(xiàn)。
戰(zhàn)報(bào)4--房市風(fēng)向球降1分
10月份住展風(fēng)向球下跌1分，預(yù)售屋供給量明顯下降，新預(yù)售案推案觀望，推案金額較之9月大減4成，來人量及成交量縮減兩成；新成屋新案供給戶數(shù)較9月增加，主要分布在桃竹地區(qū)，議價(jià)率從12.6％下降到12％。
預(yù)測(cè)--Q4等待大案登場(chǎng)產(chǎn)生領(lǐng)頭羊效應(yīng)
然而在一片低迷中，也是有表現(xiàn)突出的個(gè)案，像是新莊「新潤(rùn)都峰苑」、三重「三千家」、中和「晶囍」、淡水「臺(tái)北灣-觀?！?、林口「巴黎捷悅」、基隆「御花園」、中壢「城市之星」、蘆竹「合雄匯」等案，算是10月表現(xiàn)頗優(yōu)的個(gè)案，平均成交比大約在10比1左右，主要是這些個(gè)案具有特殊元素，像是低總價(jià)、景觀、交通等條件，才可居於不敗之地。
10月就這樣默默平靜地過去了，接下來的11月，選舉熱度升高，苦等時(shí)機(jī)的大案，將陸續(xù)殺進(jìn)戰(zhàn)場(chǎng)了，包括汐止總銷300億的廠辦大案、土城兩大造鎮(zhèn)案、蘆洲捷運(yùn)共構(gòu)案，以及松山火車站旁的豪宅案、市府捷運(yùn)站對(duì)面的新案等，即將陸續(xù)登場(chǎng)了，銷售期勢(shì)必跨越大選，這也算是個(gè)大賭注吧！
【住展風(fēng)向球】六大指標(biāo)分?jǐn)?shù)與燈號(hào)對(duì)照表
月份 | 預(yù)售推案 | 成屋推案 | 廣告批數(shù) | 議價(jià)率 | 來客組數(shù) | 成交組數(shù) | 房市風(fēng)向 | 新燈號(hào) |
2010年 | ||||||||
06 | 7.99 | 6.95 | 5.68 | 7.18 | 7.69 | 8.45 | 44 | 綠燈 |
07 | 7.26 | 4.99 | 5.68 | 7.18 | 6.92 | 7.98 | 40 | 黃藍(lán)燈 |
08 | 6.90 | 5.27 | 5.38 | 7.18 | 8.46 | 8.93 | 42 | 黃藍(lán)燈 |
09 | 6.90 | 5.83 | 5.68 | 6.15 | 8.07 | 8.45 | 41 | 黃藍(lán)燈 |
10 | 6.90 | 6.67 | 6.28 | 6.49 | 8.85 | 8.93 | 44 | 綠燈 |
11 | 5.80 | 5.83 | 5.38 | 6.15 | 7.69 | 7.98 | 39 | 黃藍(lán)燈 |
12 | 9.81 | 5.55 | 5.98 | 6.83 | 8.46 | 8.45 | 45 | 綠燈 |
2011年 | ||||||||
01 | 7.26 | 4.16 | 5.38 | 7.86 | 7.69 | 7.98 | 40 | 黃藍(lán)燈 |
02 | 7.26 | 4.16 | 5.98 | 6.15 | 8.85 | 9.87 | 42 | 黃藍(lán)燈 |
03 | 6.90 | 4.99 | 4.78 | 6.83 | 7.3 | 7.51 | 38 | 黃藍(lán)燈 |
04 | 7.26 | 4.16 | 5.08 | 6.83 | 6.92 | 7.04 | 37 | 黃藍(lán)燈 |
05 | 5.80 | 5.27 | 4.48 | 7.86 | 6.53 | 7.04 | 37 | 黃藍(lán)燈 |
06 | 6.53 | 5.27 | 5.38 | 5.46 | 6.92 | 7.51 | 37 | 黃藍(lán)燈 |
07 | 8.35 | 6.67 | 8.38 | 6.15 | 7.69 | 7.51 | 45 | 綠燈 |
08 | 7.99 | 5.53 | 8.08 | 6.15 | 7.69 | 7.51 | 43 | 綠燈 |
09 | 6.53 | 4.71 | 7.78 | 6.49 | 7.68 | 7.52 | 41 | 黃藍(lán)燈 |
10 | 5.81 | 5.27 | 7.18 | 7.19 | 6.96 | 7.50 | 40 | 黃藍(lán)燈 |
【註】
藍(lán)燈(谷底衰退)：32分以下。
黃藍(lán)燈(衰退注意)：33-42分。
綠燈(復(fù)甦安全)：43-52分。
黃紅燈(熱絡(luò)注意)：53-61分。
紅燈(過熱煞車)：62分以上。
資料來源：住展房屋網(wǎng)
