【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)均處?kù)秶?yán)格的調(diào)控政策之下，北京市可謂是調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的城市。2月份出臺(tái)的「京15條」奠定2011年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基調(diào)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年二手住宅成交達(dá)121319套（12月份為預(yù)估值），與2009年峰值相比縮水一半以上。整體二手房住宅市場(chǎng)換手率僅為2%左右，與歷年大約3%的換手率相比，市場(chǎng)的成交流動(dòng)性減少30%，市場(chǎng)活躍性低。整體二手房住宅市場(chǎng)成交特點(diǎn)與往年相比有顯著變化。

全年成交走勢(shì)"L型"，限購(gòu)、信貸緊縮促成交驟減

受調(diào)控政策的影響，2011年北京市二手房住宅成交為12.1萬(wàn)套，環(huán)比2010年下降38%。全年成交量走勢(shì)呈現(xiàn)出“L”型，即1月份成交達(dá)23000套相對(duì)高位，2月份後成交量驟減，2至12月11個(gè)月期間單月成交量均在8000套上下徘徊。這種成交從相對(duì)極高回落至一個(gè)相對(duì)極低且一直保持極低值走勢(shì)的現(xiàn)象是極為少見的。此外，成交排名前十的商圈成交與去年相比，平均下降幅度達(dá)60%。造成該成交趨勢(shì)的根本原因是限購(gòu)和信貸政策。

外地人成交占比15%創(chuàng)09年以來(lái)最低

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，在歷年的二手住宅成交中，外地人占比接近30%左右。2011年「京15條」調(diào)控政策中規(guī)定「在京外地人須提供連續(xù)5年以上納稅或者社保證明」，嚴(yán)苛政策促使大批外地人失去購(gòu)房資格，導(dǎo)致2011年全年二手房住宅中，外地人購(gòu)房占比僅為15%，占比與去年相比下降了15個(gè)百分點(diǎn)。這是自2005年二手房市場(chǎng)逐漸活躍後外地人購(gòu)房占比最少的一年。實(shí)際成交量是1.4萬(wàn)套，與去年相比外地人成交量縮水約4.3萬(wàn)套。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，外地人購(gòu)房受限促使大量投資型購(gòu)房者退出市場(chǎng)，同時(shí)也使部分外地剛需人群失去購(gòu)房資格被迫觀望。全年不足1.4萬(wàn)套的成交量根本無(wú)法滿足龐大的外地人住房需求，促使外地人購(gòu)房潛在需求滯留租賃市場(chǎng)。外地人成交驟減也導(dǎo)致去年外地人集中購(gòu)房的部分郊區(qū)成交降幅明顯。其中傳統(tǒng)外地人集中區(qū)通州，成交量環(huán)比降幅為56%，為全市各城區(qū)中降幅最大，大興區(qū)降幅也達(dá)50%以上。

緊縮信貸下全款購(gòu)房比例達(dá)7成

2011年中國(guó)中央銀行曾3次調(diào)整存貸款利率，並且6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，年末下調(diào)1次存款準(zhǔn)備金率。信貸政策對(duì)於市場(chǎng)產(chǎn)生兩個(gè)作用：貸款難度增大以及貸款成本增加。這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致貸款購(gòu)房人群減少。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年全款購(gòu)房者占比大約是7成左右，與去年相比增加了1成。考慮政策影響力以及貸款中公積金和商貸占比情況，今年商貸購(gòu)房的比例大約在15%左右，與2009年貸款購(gòu)房盛行的情況相比，減少10個(gè)百分點(diǎn)。即使採(cǎi)用商貸的購(gòu)房者也將面臨實(shí)際貸款額縮水，雖然規(guī)定首套房可貸款7成，二套房貸款4成，而實(shí)際貸款過程中，首套房和二套房貸款額度均減少1成左右。

張?jiān)抡J(rèn)為，在累次緊縮的信貸政策影響下，當(dāng)前市場(chǎng)成交主體是首付能力好，或自身融資能力強(qiáng)的消費(fèi)者，而過度依賴貸款的消費(fèi)者被迫退出市場(chǎng)，尤其是經(jīng)濟(jì)能力較差的首套房剛需人群。而年底央行近三年首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，或?qū)槲磥?lái)信貸有所放鬆的信號(hào)。加之年後銀行將會(huì)有新的貸款額度，預(yù)計(jì)明年年初貸款相對(duì)容易。整體來(lái)看，明年全年的信貸政策相對(duì)會(huì)適度放鬆，有利於首套房需求人群。

平均購(gòu)房年齡與2009年相比增加5歲

經(jīng)過調(diào)控後，「擠出市場(chǎng)內(nèi)投資性需求」調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)基本達(dá)成。當(dāng)前以首套房和改善性購(gòu)房者為主體。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，90平方米以下小戶型占比增加了1個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)房年齡在25-29歲的購(gòu)房者減少2.5個(gè)百分點(diǎn)，而30-39歲購(gòu)房者占比增加3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中全市平均成交年齡大約為36歲，與2009年的31歲相比，增加5歲。

張?jiān)抡J(rèn)為，限購(gòu)中要求「外地人購(gòu)房須連續(xù)5年以上納稅或者社保證明」無(wú)形中提高外地人購(gòu)房者年齡，而在房?jī)r(jià)處?kù)陡咚疁?zhǔn)，信貸政策緊縮的情況之下，低齡購(gòu)房者能力有限而被迫觀望。市場(chǎng)中購(gòu)房年齡偏低的現(xiàn)象有明顯改善。此外，改善性購(gòu)房者增加也拉升了整體的平均購(gòu)房年齡。由於改善性購(gòu)房者中存在「以遠(yuǎn)換近」的情況，導(dǎo)致成交中城區(qū)的成交占比與去年相比增加4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了64。6%，為二手房市場(chǎng)的成交主體區(qū)域。加之郊區(qū)受外地人購(gòu)房減少影響，成交量大幅下滑，也間接提升城區(qū)成交占比。

張?jiān)抡J(rèn)為，全年二手房住宅成交可以用「過低」來(lái)形容，調(diào)控後月均成交不足9000套，存在部分需求被過度抑制。短期來(lái)看，2011年的調(diào)控效果明顯，當(dāng)前消費(fèi)者仍觀望，市場(chǎng)新增房客源量無(wú)本質(zhì)轉(zhuǎn)變，低成交將至少持續(xù)至明年。目前北京市限購(gòu)政明年將會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，根據(jù)今年的12.1萬(wàn)套的成交量，考慮到後市成交空間，預(yù)計(jì)2012年全年成交或?qū)⑦_(dá)到13萬(wàn)套左右，整體市場(chǎng)與今年不會(huì)有本質(zhì)改變。