【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】2011年臺灣房市頭熱腳冷，猶如暖化氣候，旱澇急轉(zhuǎn)、陰晴不定、冷熱無常，多數(shù)人認為臺灣不動產(chǎn)市場急速冷卻與國際情勢習(xí)習(xí)相關(guān)，但 高力國際臺灣分公司董事總經(jīng)理劉學(xué)龍卻認為，2011年臺灣房地產(chǎn)吹起寒流，與政府打房關(guān)係最大，特別是奢侈稅的實施，呼籲政府應(yīng)儘速將不動產(chǎn)交易排除適 用奢侈稅，否則將影響臺灣不動產(chǎn)發(fā)展。

劉學(xué)龍表示，儘管臺灣2011年最大筆土地交易為外資主導(dǎo)，但綜觀臺灣不動產(chǎn)市場仍有98%以上為本土資金，因此，即使國際情勢不甚樂觀，臺灣不動產(chǎn)市場相對仍有支撐，反觀中國不動產(chǎn)市場仍在歐美債問題接連侵擾下，有較大的下修幅度。

因此，劉學(xué)龍認為，2011臺灣不動產(chǎn)交易量急跌的主因為政府政策影響，且隨著選舉腳步逼近，政府不斷推出新的控管措施，一步一步緊縮房市投資氣氛，從2011整體土地交易狀況來看，光是第一季交易金額就佔全年交易量的43.36%，且全年十大交易有一半發(fā)生在第一季。

綜 觀2011土地交易市場，唯二交易量破百億的月份分別為1月及3月，但政府於1月提出「廢止停徵空地稅政策」、3月金管會釘上17家銀行要求「調(diào)整房貸比 例」，並查察「人頭戶」，2月及4月土地交易金額隨即跌落至15.79億元及34.39億元。且自奢侈稅上路後，全年土地交易金額皆無破百億，年底居住正 義法案通過，且政府大量釋出合宜住宅，皆對不動產(chǎn)市場交易信心及市況造成影響。

展望2012不動產(chǎn)市場，劉學(xué)龍表示，利多因素包括市場利率持平，甚至有調(diào)降空間，有利資金於市場流動。且主要投資人滿手現(xiàn)金，基於資產(chǎn)組合配置需求與比較利益原則，將持續(xù)買進優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)。

不過，面對全球經(jīng)濟及證券市場的不確定，租金成長緩慢但價格攀高，也會導(dǎo)致租金收益率下降，市場籠罩政府進一步採取「實價課稅」的疑慮等問題，皆會緊縮市場 交易熱度。此外，由於住宅價格有進一步下修的空間，連帶將影響土地市場行情，若住宅市場銷售狀況，包括預(yù)售屋、新成屋、中古屋等銷售熱度仍如同2011年末，不動產(chǎn)市場行情即會持續(xù)下修。

至於，商用不動產(chǎn)則與一般住宅產(chǎn)品不同，由於交易者主要為中、大型投資機構(gòu)，資金充沛，若市場上有較優(yōu) 質(zhì)的物件出現(xiàn)，仍是資金追逐重點。劉學(xué)龍認為，過去住宅市場一枝獨秀的情況，於2012年可望改觀，部份開發(fā)商已將經(jīng)營策略，由純粹土地開發(fā)轉(zhuǎn)向收益型商 用不動產(chǎn)，精華區(qū)政府土地採BOT或地上權(quán)方式接受度將增加。

劉學(xué)龍總結(jié)，主導(dǎo)2012年不動產(chǎn)市場的最大因素仍是政府政策，房地產(chǎn)交易會不會在選後放鬆是重大觀察指標。在實價登錄政策明朗化後，政府若有意讓市場恢復(fù)活力，針對不動產(chǎn)稅制的變革，劉學(xué)龍?zhí)岢隹捶ǎ喝粢詫嶋H交易價格課徵不動產(chǎn)交易所得稅，則必須採取若干配套措施：

(1)基於信賴保護原則，新法施行後的第一次交易仍按舊制課徵土地增值稅及財產(chǎn)交易所得稅。

(2)其後不動產(chǎn)再移轉(zhuǎn)時，才按實際交易價格課徵所得稅
━土地、建物採一致的課稅方式
━保留自用住宅優(yōu)惠稅率及重購?fù)硕愐?guī)定
━全面檢討稅率（單一、累進）

(3)不動產(chǎn)交易排除適用奢侈稅

劉學(xué)龍指出，臺灣奢侈稅於臺灣為全面打擊不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不分區(qū)域、無論產(chǎn)品、不管賺賠，並非符合公平正義的稅制，相較國外之類奢侈稅法，仍有其政策針對性。若奢侈稅緊箍咒持續(xù)作用，對於臺灣整體不動產(chǎn)發(fā)展將有重大影響。