【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2011年臺(tái)灣房市頭熱腳冷，猶如暖化氣候，旱澇急轉(zhuǎn)、陰晴不定、冷熱無(wú)常，多數(shù)人認(rèn)為臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)急速冷卻與國(guó)際情勢(shì)習(xí)習(xí)相關(guān)，但 高力國(guó)際臺(tái)灣分公司董事總經(jīng)理劉學(xué)龍卻認(rèn)為，2011年臺(tái)灣房地產(chǎn)吹起寒流，與政府打房關(guān)係最大，特別是奢侈稅的實(shí)施，呼籲政府應(yīng)儘速將不動(dòng)產(chǎn)交易排除適 用奢侈稅，否則將影響臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展。

劉學(xué)龍表示，儘管臺(tái)灣2011年最大筆土地交易為外資主導(dǎo)，但綜觀臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)仍有98%以上為本土資金，因此，即使國(guó)際情勢(shì)不甚樂(lè)觀，臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)仍有支撐，反觀中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)仍在歐美債問(wèn)題接連侵?jǐn)_下，有較大的下修幅度。

因此，劉學(xué)龍認(rèn)為，2011臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)交易量急跌的主因?yàn)檎哂绊?，且隨著選舉腳步逼近，政府不斷推出新的控管措施，一步一步緊縮房市投資氣氛，從2011整體土地交易狀況來(lái)看，光是第一季交易金額就佔(zhàn)全年交易量的43.36%，且全年十大交易有一半發(fā)生在第一季。

綜 觀2011土地交易市場(chǎng)，唯二交易量破百億的月份分別為1月及3月，但政府於1月提出「廢止停徵空地稅政策」、3月金管會(huì)釘上17家銀行要求「調(diào)整房貸比 例」，並查察「人頭戶」，2月及4月土地交易金額隨即跌落至15.79億元及34.39億元。且自奢侈稅上路後，全年土地交易金額皆無(wú)破百億，年底居住正 義法案通過(guò)，且政府大量釋出合宜住宅，皆對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易信心及市況造成影響。

展望2012不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，劉學(xué)龍表示，利多因素包括市場(chǎng)利率持平，甚至有調(diào)降空間，有利資金於市場(chǎng)流動(dòng)。且主要投資人滿手現(xiàn)金，基於資產(chǎn)組合配置需求與比較利益原則，將持續(xù)買進(jìn)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。

不過(guò)，面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)及證券市場(chǎng)的不確定，租金成長(zhǎng)緩慢但價(jià)格攀高，也會(huì)導(dǎo)致租金收益率下降，市場(chǎng)籠罩政府進(jìn)一步採(cǎi)取「實(shí)價(jià)課稅」的疑慮等問(wèn)題，皆會(huì)緊縮市場(chǎng) 交易熱度。此外，由於住宅價(jià)格有進(jìn)一步下修的空間，連帶將影響土地市場(chǎng)行情，若住宅市場(chǎng)銷售狀況，包括預(yù)售屋、新成屋、中古屋等銷售熱度仍如同2011年末，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)行情即會(huì)持續(xù)下修。

至於，商用不動(dòng)產(chǎn)則與一般住宅產(chǎn)品不同，由於交易者主要為中、大型投資機(jī)構(gòu)，資金充沛，若市場(chǎng)上有較優(yōu) 質(zhì)的物件出現(xiàn)，仍是資金追逐重點(diǎn)。劉學(xué)龍認(rèn)為，過(guò)去住宅市場(chǎng)一枝獨(dú)秀的情況，於2012年可望改觀，部份開(kāi)發(fā)商已將經(jīng)營(yíng)策略，由純粹土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向收益型商 用不動(dòng)產(chǎn)，精華區(qū)政府土地採(cǎi)BOT或地上權(quán)方式接受度將增加。

劉學(xué)龍總結(jié)，主導(dǎo)2012年不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的最大因素仍是政府政策，房地產(chǎn)交易會(huì)不會(huì)在選後放鬆是重大觀察指標(biāo)。在實(shí)價(jià)登錄政策明朗化後，政府若有意讓市場(chǎng)恢復(fù)活力，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅制的變革，劉學(xué)龍?zhí)岢隹捶ǎ喝粢詫?shí)際交易價(jià)格課徵不動(dòng)產(chǎn)交易所得稅，則必須採(cǎi)取若干配套措施：

(1)基於信賴保護(hù)原則，新法施行後的第一次交易仍按舊制課徵土地增值稅及財(cái)產(chǎn)交易所得稅。

(2)其後不動(dòng)產(chǎn)再移轉(zhuǎn)時(shí)，才按實(shí)際交易價(jià)格課徵所得稅
━土地、建物採(cǎi)一致的課稅方式
━保留自用住宅優(yōu)惠稅率及重購(gòu)?fù)硕愐?guī)定
━全面檢討稅率（單一、累進(jìn)）

(3)不動(dòng)產(chǎn)交易排除適用奢侈稅

劉學(xué)龍指出，臺(tái)灣奢侈稅於臺(tái)灣為全面打擊不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不分區(qū)域、無(wú)論產(chǎn)品、不管賺賠，並非符合公平正義的稅制，相較國(guó)外之類奢侈稅法，仍有其政策針對(duì)性。若奢侈稅緊箍咒持續(xù)作用，對(duì)於臺(tái)灣整體不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展將有重大影響。