臺(tái)北縣永和房地產(chǎn)大探索

【MyGoNews衷柏宣/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】在新北市的行政區(qū)裡面，永和是全世界人口密度最高的城市之一，地狹人稠的生活圈，代表生活機(jī)能一定相當(dāng)豐富，當(dāng)然也代表區(qū)域內(nèi)可供發(fā)展的都市空間受到侷限。

所以，這個(gè)區(qū)域內(nèi)惟有透過「都市更新」方式，重新塑造城市新風(fēng)貌。目前，永和地區(qū)公辦都市更新案就有5處之多，密度相當(dāng)高。都市更新帶來的是房?jī)r(jià)增值，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的置產(chǎn)動(dòng)作，都將會(huì)因?yàn)槎几鼛矸績(jī)r(jià)上揚(yáng)而獲利。
 

永和緊鄰臺(tái)北市，總面積5.59平方公里，行政區(qū)共計(jì)62里1249鄰，人口數(shù)為23萬(wàn)6824人(統(tǒng)計(jì)到2010年3月)，每平方公里人口密度超過42400人。永和的都市發(fā)展定位為，維持作為臺(tái)北市衛(wèi)星市鎮(zhèn)之功能，配合臺(tái)北都會(huì)區(qū)國(guó)際化的發(fā)展，提昇都市居住環(huán)境品質(zhì)及綠美化條件，結(jié)合中和市成為雙和地區(qū)60餘萬(wàn)人口之大型衛(wèi)星地區(qū)。

在這樣的人口密度都市裡，交通動(dòng)線當(dāng)然就變得相對(duì)重要；國(guó)道三號(hào)高速公路的中和、新店匝道，均為永和重要進(jìn)出門戶，拉近了對(duì)外交通動(dòng)線的順暢；而永和對(duì)內(nèi)外四通八達(dá)的各大小幹道與中正、永福、福和三橋樑可進(jìn)出臺(tái)北市、縣等地，交通發(fā)達(dá)便捷。
 

北二高通車之後，雙和地區(qū)的聯(lián)外動(dòng)線又多出一個(gè)渠道，讓永和地區(qū)儘管整體道路網(wǎng)架構(gòu)受限於都市更新不易，導(dǎo)致調(diào)整及拓寬成效不能彰顯。但是，通勤順暢度還在可以接受的範(fàn)圍之內(nèi)。
 

40條道路拓寬 永和競(jìng)爭(zhēng)力提升

永和地區(qū)交通直到捷運(yùn)中和線通車後獲得緩解，以前大量的機(jī)車、汽車、公車等的通勤人口，部分轉(zhuǎn)入捷運(yùn)通勤之後，永和聯(lián)外交通的負(fù)荷也開始降低，交通獲得改善，也讓捷運(yùn)沿線的住宅產(chǎn)品大受歡迎。

中和捷運(yùn)線全長(zhǎng)5.4公里，由古亭站經(jīng)永和市永和路至中和南勢(shì)角站止。還可以藉捷運(yùn)路網(wǎng)連接淡水、新店及臺(tái)北市區(qū)，讓通勤人口多一個(gè)選擇的交通工具，化解永和地區(qū)道路在上下班時(shí)間的壅塞。

未來還有9條聯(lián)外道路、13條主要道路、18條次要道路，總計(jì)40條道路的拓寬工程，以及配合環(huán)河快速道路臺(tái)北縣側(cè)建設(shè)計(jì)畫、與已通車的八里~新店?yáng)|西向快速道路(臺(tái)64線)、捷運(yùn)環(huán)狀線、萬(wàn)大線等相繼通車，將使永和市的交通建設(shè)更為便捷，永和市的競(jìng)爭(zhēng)力也將更為提升。

這樣一個(gè)發(fā)展成熟的都會(huì)區(qū)裡，都市發(fā)展進(jìn)入「停滯成長(zhǎng)期」，但是，永和規(guī)劃的5處都市更新計(jì)畫，卻讓這個(gè)區(qū)域重新點(diǎn)燃了都市發(fā)展契機(jī)，臺(tái)北縣長(zhǎng)周錫瑋2009年12月核準(zhǔn)「變更永和都市計(jì)畫(土地使用分區(qū)管制要點(diǎn)通盤檢討)(第一階段)書」，並且發(fā)佈實(shí)施。
 

都市細(xì)部計(jì)畫 打造捷運(yùn)頂溪站焦點(diǎn)

其實(shí)，永和都市計(jì)畫範(fàn)圍計(jì)有5處細(xì)部計(jì)畫，其中3處為捷運(yùn)頂溪站捷運(yùn)系統(tǒng)用地所擬定之細(xì)部計(jì)畫，分別為1998年發(fā)佈實(shí)施之(1)捷運(yùn)系統(tǒng)頂溪站B出口聯(lián)合開發(fā)用地、(2)捷運(yùn)系統(tǒng)頂溪站Z出口聯(lián)合開發(fā)用地、(3)捷運(yùn)系統(tǒng)頂溪站A出口聯(lián)合開發(fā)用地。以及(4)訂定永和都市計(jì)畫(配合瓦嗂溝東支流整治計(jì)畫)土地使用管制要點(diǎn)，與(5)變更中和都市計(jì)畫(秀朗橋側(cè)配合臺(tái)北都會(huì)區(qū)環(huán)河快速道路臺(tái)北縣側(cè)建設(shè)計(jì)畫)細(xì)部計(jì)畫。

5項(xiàng)都市細(xì)部計(jì)畫裡，有3項(xiàng)集中在捷運(yùn)頂溪站，目前也都已經(jīng)完成該細(xì)部計(jì)畫，顯見這個(gè)地段在永和地區(qū)的重要性，也因此，頂溪捷運(yùn)站周邊的房地產(chǎn)，成為建商兵家必爭(zhēng)之地，也成為永和地區(qū)房地產(chǎn)個(gè)案的指標(biāo)區(qū)域，房?jī)r(jià)以頂溪捷運(yùn)站為中心主軸，向外延伸，發(fā)展出「頂溪捷運(yùn)生活圈」。
 

一般來說，捷運(yùn)生活圈的範(fàn)圍通常以車站方圓500公尺為計(jì)算基準(zhǔn)，在這樣的圓圈裡，越靠近捷運(yùn)車站的價(jià)值就越高，通常在這樣的區(qū)域內(nèi)會(huì)分成2環(huán)，第一環(huán)與第二環(huán)的房?jī)r(jià)差距約5~10％，不過，每一環(huán)的距離會(huì)因?yàn)閰^(qū)域特性略有不同。

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查資料，以現(xiàn)在「頂溪捷運(yùn)生活圈」第一環(huán)內(nèi)預(yù)售新屋行情來看，約在每坪53~60萬(wàn)元之間，延伸到第二圈的合理行情就約在48~57萬(wàn)元，以目前市場(chǎng)調(diào)查「捷運(yùn)頂溪生活圈」的房地產(chǎn)行情來看，區(qū)域個(gè)案的行情都依照這樣的模式在發(fā)展。
 

永和捷運(yùn)生活圈 房?jī)r(jià)還有1~2成空間

寶來證券研究部在2010年4月中旬的房地產(chǎn)研究報(bào)告指出，以推案金額來觀察，顯示房市已經(jīng)相當(dāng)熱，也接近2008年的高點(diǎn)，從臺(tái)北市大安區(qū)的「基泰臺(tái)大」單價(jià)每坪高達(dá)150萬(wàn)元以上，南港區(qū)臺(tái)肥與華固合建案「天匯」開價(jià)每坪高達(dá)100萬(wàn)元，甚至連臺(tái)北縣新莊副都心鄉(xiāng)林建設(shè)推案，也是高達(dá)50萬(wàn)元1坪。新店的房?jī)r(jià)從每坪35萬(wàn)元喊到每坪60萬(wàn)元，甚至連林口地區(qū)房?jī)r(jià)也從每坪25萬(wàn)元喊到每坪40萬(wàn)元。

以上述區(qū)域房?jī)r(jià)直線攀高的情況來看，當(dāng)新店出現(xiàn)每坪60萬(wàn)元、新莊喊到1坪50萬(wàn)元、林口也漲到每坪40萬(wàn)元的價(jià)格之際，與臺(tái)北市僅一橋之隔的永和地區(qū)房?jī)r(jià)，當(dāng)然必須會(huì)出現(xiàn)每坪50萬(wàn)元上的均價(jià)，在捷運(yùn)站生活圈內(nèi)的房地產(chǎn)個(gè)案，房?jī)r(jià)應(yīng)該都還有10~20％的成長(zhǎng)空間，甚至直接與新店房市比價(jià)。
 

除了「頂溪捷運(yùn)生活圈」已經(jīng)成為永和房地產(chǎn)的精華區(qū)域之外，永和還有5個(gè)都市更新計(jì)畫，這5大都市更新計(jì)畫分別是(1)環(huán)河西路二段、保福路三段口東北側(cè)更新地區(qū)(計(jì)畫範(fàn)圍2.4公頃)、(2)永和路二段、文化路口西南側(cè)更新地區(qū)(計(jì)畫範(fàn)圍1.6公頃)、(3)中山路一段、永貞路口東側(cè)更新地區(qū)(計(jì)畫範(fàn)圍1.58公頃)、(4)自由街、永和路一段附近更新地區(qū)(計(jì)畫範(fàn)圍0.71公頃)、(5)國(guó)光路計(jì)畫道路兩側(cè)更新地區(qū)(計(jì)畫範(fàn)圍7.6公頃)。
 

永和都市計(jì)畫範(fàn)圍計(jì)有5處細(xì)部計(jì)畫

依照臺(tái)北市都市更新的案例來觀察，通常都市更新之後的鄰近區(qū)域房?jī)r(jià)，都會(huì)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，位於臺(tái)北市忠孝東路5段、永及路口的都市更新案，目前還在整合階段，已經(jīng)傳出房地產(chǎn)代銷公司準(zhǔn)備以每坪80萬(wàn)元底價(jià)承攬銷售，預(yù)計(jì)都更完成正式推出之後的房?jī)r(jià)，可能上看「9字頭」。

而緊鄰這件都市更新案旁，有棟知名捷運(yùn)共構(gòu)的產(chǎn)品「EAT」，當(dāng)初「EAT」個(gè)案預(yù)售的銷售價(jià)格，約每坪46萬(wàn)元左右，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)平均漲到每坪72萬(wàn)元，因?yàn)楦舯诘耐恋剡M(jìn)行都市更新，而且傳出未來房?jī)r(jià)可能會(huì)上看「9字頭」，根據(jù)區(qū)域仲介者表示，目前「EAT」的屋主轉(zhuǎn)手價(jià)格已經(jīng)拉高到每坪80萬(wàn)元，甚至已經(jīng)出現(xiàn)屋主惜售的現(xiàn)象，因?yàn)閷凫渡虡I(yè)區(qū)用途，租金部分也拉高到2300元/坪。
 

茂德建設(shè)專案經(jīng)理林銘鑫表示：「房地產(chǎn)投資有幾個(gè)重要的訣竅，把握住4個(gè)原則，想要透過不動(dòng)產(chǎn)投資致富並不困難?！顾硎荆?br />
(1) 仔細(xì)挑選優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品----建築本身品質(zhì)要好，這是第一條件，因?yàn)椴患训慕êB品質(zhì)，在後續(xù)產(chǎn)品價(jià)值上會(huì)被打折扣，一旦交屋成為中古屋之後的價(jià)值折扣率就會(huì)比較大。這就像是BENZ賓士車的折舊率一定比國(guó)產(chǎn)車來得低，是一樣的道理，如果挑不到豪宅，也一定要挑「名宅」。
 

(2) 捷運(yùn)周邊優(yōu)先考量----捷運(yùn)車站旁的建築物因?yàn)樯钆c交通機(jī)能便利，在房地產(chǎn)的交易上一定比較搶手，能購(gòu)買捷運(yùn)共構(gòu)的產(chǎn)品當(dāng)然是第一優(yōu)先，否則，也要選擇儘量靠近捷運(yùn)車站的產(chǎn)品，這是房地產(chǎn)投資的地段價(jià)值，可以列為第二優(yōu)先投資策略。

(3) 附近要有都市更新----如果區(qū)域內(nèi)的都市更新案多，對(duì)於周遭都市景觀一定會(huì)有所改善，對(duì)於房?jī)r(jià)也會(huì)產(chǎn)生拉抬效果，一般來說，都市更新前對(duì)於區(qū)域房?jī)r(jià)約有10％的影響，一旦都市更開執(zhí)行，房?jī)r(jià)還會(huì)有一波跟漲期，等到都市更完成，房?jī)r(jià)就會(huì)產(chǎn)生真實(shí)的比價(jià)效果。

(4) 區(qū)域要有重大建設(shè)----房地產(chǎn)價(jià)格跟著交通建設(shè)走，當(dāng)交通建設(shè)拉近城際之間距離時(shí)，代表會(huì)有更多人口進(jìn)駐這個(gè)區(qū)域，人口的增加是房?jī)r(jià)上揚(yáng)的基礎(chǔ)，所以，交通建設(shè)順暢所帶來的人口，就會(huì)是房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)的保證，因此，選擇房地產(chǎn)投資，區(qū)域內(nèi)的交通建設(shè)與公共工程發(fā)展，一定要充分了解。
 

林銘鑫以自己公司目前在永和推出的「新時(shí)代」個(gè)案為例，該案地點(diǎn)位於永和路、中山路口，就是在捷運(yùn)頂溪站3分鐘生活圈範(fàn)圍之內(nèi)，屬於全新的豪宅管理式大樓，位於捷運(yùn)附近的地理位置，已經(jīng)讓這件個(gè)案符合投資致富的第1、2項(xiàng)條件；而捷運(yùn)頂溪站是永和市重要都市細(xì)部計(jì)畫的焦點(diǎn)，加上區(qū)域內(nèi)總共有40條道路的拓寬工程，以及5大都市更新案正在進(jìn)行，這些都是投資房地產(chǎn)成功的要素。