臺北縣永和房地產(chǎn)大探索

【MyGoNews衷柏宣/臺北報導(dǎo)】在新北市的行政區(qū)裡面，永和是全世界人口密度最高的城市之一，地狹人稠的生活圈，代表生活機能一定相當豐富，當然也代表區(qū)域內(nèi)可供發(fā)展的都市空間受到侷限。

所以，這個區(qū)域內(nèi)惟有透過「都市更新」方式，重新塑造城市新風(fēng)貌。目前，永和地區(qū)公辦都市更新案就有5處之多，密度相當高。都市更新帶來的是房價增值，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的置產(chǎn)動作，都將會因為都更帶來房價上揚而獲利。
 

永和緊鄰臺北市，總面積5.59平方公里，行政區(qū)共計62里1249鄰，人口數(shù)為23萬6824人(統(tǒng)計到2010年3月)，每平方公里人口密度超過42400人。永和的都市發(fā)展定位為，維持作為臺北市衛(wèi)星市鎮(zhèn)之功能，配合臺北都會區(qū)國際化的發(fā)展，提昇都市居住環(huán)境品質(zhì)及綠美化條件，結(jié)合中和市成為雙和地區(qū)60餘萬人口之大型衛(wèi)星地區(qū)。

在這樣的人口密度都市裡，交通動線當然就變得相對重要；國道三號高速公路的中和、新店匝道，均為永和重要進出門戶，拉近了對外交通動線的順暢；而永和對內(nèi)外四通八達的各大小幹道與中正、永福、福和三橋樑可進出臺北市、縣等地，交通發(fā)達便捷。
 

北二高通車之後，雙和地區(qū)的聯(lián)外動線又多出一個渠道，讓永和地區(qū)儘管整體道路網(wǎng)架構(gòu)受限於都市更新不易，導(dǎo)致調(diào)整及拓寬成效不能彰顯。但是，通勤順暢度還在可以接受的範圍之內(nèi)。
 

40條道路拓寬 永和競爭力提升

永和地區(qū)交通直到捷運中和線通車後獲得緩解，以前大量的機車、汽車、公車等的通勤人口，部分轉(zhuǎn)入捷運通勤之後，永和聯(lián)外交通的負荷也開始降低，交通獲得改善，也讓捷運沿線的住宅產(chǎn)品大受歡迎。

中和捷運線全長5.4公里，由古亭站經(jīng)永和市永和路至中和南勢角站止。還可以藉捷運路網(wǎng)連接淡水、新店及臺北市區(qū)，讓通勤人口多一個選擇的交通工具，化解永和地區(qū)道路在上下班時間的壅塞。

未來還有9條聯(lián)外道路、13條主要道路、18條次要道路，總計40條道路的拓寬工程，以及配合環(huán)河快速道路臺北縣側(cè)建設(shè)計畫、與已通車的八里~新店東西向快速道路(臺64線)、捷運環(huán)狀線、萬大線等相繼通車，將使永和市的交通建設(shè)更為便捷，永和市的競爭力也將更為提升。

這樣一個發(fā)展成熟的都會區(qū)裡，都市發(fā)展進入「停滯成長期」，但是，永和規(guī)劃的5處都市更新計畫，卻讓這個區(qū)域重新點燃了都市發(fā)展契機，臺北縣長周錫瑋2009年12月核準「變更永和都市計畫(土地使用分區(qū)管制要點通盤檢討)(第一階段)書」，並且發(fā)佈實施。
 

都市細部計畫 打造捷運頂溪站焦點

其實，永和都市計畫範圍計有5處細部計畫，其中3處為捷運頂溪站捷運系統(tǒng)用地所擬定之細部計畫，分別為1998年發(fā)佈實施之(1)捷運系統(tǒng)頂溪站B出口聯(lián)合開發(fā)用地、(2)捷運系統(tǒng)頂溪站Z出口聯(lián)合開發(fā)用地、(3)捷運系統(tǒng)頂溪站A出口聯(lián)合開發(fā)用地。以及(4)訂定永和都市計畫(配合瓦嗂溝東支流整治計畫)土地使用管制要點，與(5)變更中和都市計畫(秀朗橋側(cè)配合臺北都會區(qū)環(huán)河快速道路臺北縣側(cè)建設(shè)計畫)細部計畫。

5項都市細部計畫裡，有3項集中在捷運頂溪站，目前也都已經(jīng)完成該細部計畫，顯見這個地段在永和地區(qū)的重要性，也因此，頂溪捷運站周邊的房地產(chǎn)，成為建商兵家必爭之地，也成為永和地區(qū)房地產(chǎn)個案的指標區(qū)域，房價以頂溪捷運站為中心主軸，向外延伸，發(fā)展出「頂溪捷運生活圈」。
 

一般來說，捷運生活圈的範圍通常以車站方圓500公尺為計算基準，在這樣的圓圈裡，越靠近捷運車站的價值就越高，通常在這樣的區(qū)域內(nèi)會分成2環(huán)，第一環(huán)與第二環(huán)的房價差距約5~10％，不過，每一環(huán)的距離會因為區(qū)域特性略有不同。

根據(jù)房地產(chǎn)市場的調(diào)查資料，以現(xiàn)在「頂溪捷運生活圈」第一環(huán)內(nèi)預(yù)售新屋行情來看，約在每坪53~60萬元之間，延伸到第二圈的合理行情就約在48~57萬元，以目前市場調(diào)查「捷運頂溪生活圈」的房地產(chǎn)行情來看，區(qū)域個案的行情都依照這樣的模式在發(fā)展。
 

永和捷運生活圈 房價還有1~2成空間

寶來證券研究部在2010年4月中旬的房地產(chǎn)研究報告指出，以推案金額來觀察，顯示房市已經(jīng)相當熱，也接近2008年的高點，從臺北市大安區(qū)的「基泰臺大」單價每坪高達150萬元以上，南港區(qū)臺肥與華固合建案「天匯」開價每坪高達100萬元，甚至連臺北縣新莊副都心鄉(xiāng)林建設(shè)推案，也是高達50萬元1坪。新店的房價從每坪35萬元喊到每坪60萬元，甚至連林口地區(qū)房價也從每坪25萬元喊到每坪40萬元。

以上述區(qū)域房價直線攀高的情況來看，當新店出現(xiàn)每坪60萬元、新莊喊到1坪50萬元、林口也漲到每坪40萬元的價格之際，與臺北市僅一橋之隔的永和地區(qū)房價，當然必須會出現(xiàn)每坪50萬元上的均價，在捷運站生活圈內(nèi)的房地產(chǎn)個案，房價應(yīng)該都還有10~20％的成長空間，甚至直接與新店房市比價。
 

除了「頂溪捷運生活圈」已經(jīng)成為永和房地產(chǎn)的精華區(qū)域之外，永和還有5個都市更新計畫，這5大都市更新計畫分別是(1)環(huán)河西路二段、保福路三段口東北側(cè)更新地區(qū)(計畫範圍2.4公頃)、(2)永和路二段、文化路口西南側(cè)更新地區(qū)(計畫範圍1.6公頃)、(3)中山路一段、永貞路口東側(cè)更新地區(qū)(計畫範圍1.58公頃)、(4)自由街、永和路一段附近更新地區(qū)(計畫範圍0.71公頃)、(5)國光路計畫道路兩側(cè)更新地區(qū)(計畫範圍7.6公頃)。
 

永和都市計畫範圍計有5處細部計畫

依照臺北市都市更新的案例來觀察，通常都市更新之後的鄰近區(qū)域房價，都會出現(xiàn)大幅上揚，位於臺北市忠孝東路5段、永及路口的都市更新案，目前還在整合階段，已經(jīng)傳出房地產(chǎn)代銷公司準備以每坪80萬元底價承攬銷售，預(yù)計都更完成正式推出之後的房價，可能上看「9字頭」。

而緊鄰這件都市更新案旁，有棟知名捷運共構(gòu)的產(chǎn)品「EAT」，當初「EAT」個案預(yù)售的銷售價格，約每坪46萬元左右，目前房價已經(jīng)平均漲到每坪72萬元，因為隔壁的土地進行都市更新，而且傳出未來房價可能會上看「9字頭」，根據(jù)區(qū)域仲介者表示，目前「EAT」的屋主轉(zhuǎn)手價格已經(jīng)拉高到每坪80萬元，甚至已經(jīng)出現(xiàn)屋主惜售的現(xiàn)象，因為屬於商業(yè)區(qū)用途，租金部分也拉高到2300元/坪。
 

茂德建設(shè)專案經(jīng)理林銘鑫表示：「房地產(chǎn)投資有幾個重要的訣竅，把握住4個原則，想要透過不動產(chǎn)投資致富並不困難。」他表示：

(1) 仔細挑選優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品----建築本身品質(zhì)要好，這是第一條件，因為不佳的建築品質(zhì)，在後續(xù)產(chǎn)品價值上會被打折扣，一旦交屋成為中古屋之後的價值折扣率就會比較大。這就像是BENZ賓士車的折舊率一定比國產(chǎn)車來得低，是一樣的道理，如果挑不到豪宅，也一定要挑「名宅」。
 

(2) 捷運周邊優(yōu)先考量----捷運車站旁的建築物因為生活與交通機能便利，在房地產(chǎn)的交易上一定比較搶手，能購買捷運共構(gòu)的產(chǎn)品當然是第一優(yōu)先，否則，也要選擇儘量靠近捷運車站的產(chǎn)品，這是房地產(chǎn)投資的地段價值，可以列為第二優(yōu)先投資策略。

(3) 附近要有都市更新----如果區(qū)域內(nèi)的都市更新案多，對於周遭都市景觀一定會有所改善，對於房價也會產(chǎn)生拉抬效果，一般來說，都市更新前對於區(qū)域房價約有10％的影響，一旦都市更開執(zhí)行，房價還會有一波跟漲期，等到都市更完成，房價就會產(chǎn)生真實的比價效果。

(4) 區(qū)域要有重大建設(shè)----房地產(chǎn)價格跟著交通建設(shè)走，當交通建設(shè)拉近城際之間距離時，代表會有更多人口進駐這個區(qū)域，人口的增加是房價上揚的基礎(chǔ)，所以，交通建設(shè)順暢所帶來的人口，就會是房地產(chǎn)價格上揚的保證，因此，選擇房地產(chǎn)投資，區(qū)域內(nèi)的交通建設(shè)與公共工程發(fā)展，一定要充分了解。
 

林銘鑫以自己公司目前在永和推出的「新時代」個案為例，該案地點位於永和路、中山路口，就是在捷運頂溪站3分鐘生活圈範圍之內(nèi)，屬於全新的豪宅管理式大樓，位於捷運附近的地理位置，已經(jīng)讓這件個案符合投資致富的第1、2項條件；而捷運頂溪站是永和市重要都市細部計畫的焦點，加上區(qū)域內(nèi)總共有40條道路的拓寬工程，以及5大都市更新案正在進行，這些都是投資房地產(chǎn)成功的要素。