【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所2023年9月6日發(fā)布「大臺(tái)中房市交易動(dòng)態(tài)資訊平臺(tái)」2023年Q2大臺(tái)中房市分析季報(bào)，就臺(tái)中市2023年Q2不動(dòng)產(chǎn)交易量體及價(jià)格進(jìn)行專業(yè)分析，總結(jié)房市表現(xiàn)以及全年預(yù)測(cè)，正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所推測(cè)下半年適逢總統(tǒng)大選，市場(chǎng)普遍觀望，在無(wú)大量新案挹注下，下半年即會(huì)出現(xiàn)開(kāi)工量減情形，2023年量縮格局底定。
 
整體移轉(zhuǎn)棟數(shù)表現(xiàn)差強(qiáng)人意
 
在建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量部分，2023年Q2建物買賣登記棟數(shù)為11,590棟，季成長(zhǎng)16.5％、年減11.5％；第一次登記棟數(shù)為5,446棟，季成長(zhǎng)31.4％、年增18.5％；暫結(jié)2023年上半年表現(xiàn)，買賣登記棟數(shù)年減16.7％，第一次登記棟數(shù)年增3.1％，受到貨幣緊縮政策及平均地權(quán)條例影響，房市量能仍受到抑制，惟恰逢連續(xù)兩季皆有新屋交屋潮挹注，而使整體移轉(zhuǎn)棟數(shù)表現(xiàn)差強(qiáng)人意。
 
而以最新單月表現(xiàn)來(lái)看，2022年8月的建物買賣登記棟數(shù)為4,095棟，相較於上月成長(zhǎng)5.5％，比2022年同月增加1.7％，短時(shí)間內(nèi)仍有交屋潮加持，故有量增情形，須端看後續(xù)交易量成長(zhǎng)表現(xiàn)，方能判斷房市是否好轉(zhuǎn)。8月建物買賣移轉(zhuǎn)的前三大熱區(qū)依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(703棟)、太平區(qū)(601棟)及西屯區(qū)(448棟)。
 
建照、使照量部分，2023年Q2建照量為7,020戶，比2022年同期減少3,217戶；使照戶數(shù)為4,120戶，比2022年同期減少1,229戶；開(kāi)工戶數(shù)為9,172戶，比2022年同期增加1,600戶；暫結(jié)2023年上半年表現(xiàn)，建照戶數(shù)為12,893戶，較2022年同期減少3,109戶、年減19.4％；使照戶數(shù)為7,925戶，較2022年同期減少1,972戶、年減19.9％；開(kāi)工戶數(shù)為15,800戶，較2022年同期增加523戶、年增3.4％。
 
依實(shí)價(jià)登錄資料分析，2023年Q2成交金額為1,476億，季增12.6％、年萎縮27.3％；成交量為11,037件，季成長(zhǎng)11.1％、年衰減13.9％。

 
臺(tái)中土地市場(chǎng)，住宅、商業(yè)及工業(yè)土地皆走跌
 
在土地成交價(jià)格部分，2023年Q2都內(nèi)土地各類均價(jià)表現(xiàn)與上季相比：住宅區(qū)價(jià)略跌0.7萬(wàn)/坪；商業(yè)區(qū)下滑5.6萬(wàn)/坪；工業(yè)區(qū)小跌1.7萬(wàn)/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)小漲1.1萬(wàn)/坪；其他土地價(jià)揚(yáng)7.4萬(wàn)/坪。都外土地各類均價(jià)與上季相比：甲建小漲1.1萬(wàn)/坪；乙建上揚(yáng)5.8萬(wàn)/坪；丙建持平；丁建大漲7.5萬(wàn)/坪；農(nóng)牧用地成長(zhǎng)1.7萬(wàn)/坪；其他則價(jià)揚(yáng)1.2萬(wàn)/坪。
 
2023年Q2住宅區(qū)土地均價(jià)約29.8萬(wàn)/坪；商業(yè)區(qū)土地均價(jià)約42.1萬(wàn)/坪；工業(yè)區(qū)土地均價(jià)約16.3萬(wàn)/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)土地均價(jià)約8.8萬(wàn)/坪。本季僅農(nóng)業(yè)區(qū)土地價(jià)揚(yáng)逾1萬(wàn)/坪，住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)及工業(yè)區(qū)土地皆走跌，尤以商業(yè)區(qū)價(jià)跌近6萬(wàn)/坪最多。
 
房?jī)r(jià)長(zhǎng)期而言，呈微幅上漲趨勢(shì)
 
近年來(lái)區(qū)分所有建物建坪平均單價(jià)為：大樓單價(jià)約22.5萬(wàn)/坪，華廈單價(jià)約17.5萬(wàn)/坪，公寓單價(jià)約16.3萬(wàn)/坪。以長(zhǎng)期而言，呈微幅上漲趨勢(shì)。最新2023年Q2區(qū)分所有建物建坪?jiǎn)蝺r(jià)表現(xiàn)：大樓29.9萬(wàn)/坪，季增11.6％、年增9.9％；華廈23.6萬(wàn)/坪，季衰退8.9％、年漲2.6％；公寓22.7萬(wàn)/坪，季微揚(yáng)0.4％、年成長(zhǎng)3.7％。
 
近年來(lái)各類型建物平均總價(jià)為：透天厝總價(jià)約1,620萬(wàn)，大樓總價(jià)約1,170萬(wàn)，華廈總價(jià)約620萬(wàn)，公寓總價(jià)約480萬(wàn)。長(zhǎng)期而言，透天厝及大樓總價(jià)易有明顯漲跌幅度，反觀華廈及公寓的部分則幾無(wú)變化。觀察2023年Q2各類產(chǎn)品總價(jià)變化：透天厝持平；大樓連兩季上揚(yáng)；公寓大幅拉升至近800萬(wàn)水位，為歷史次高；華廈略跌。
 
依據(jù)2023年Q2實(shí)價(jià)登錄資料顯示，臺(tái)中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產(chǎn)品為主，其成交數(shù)量比例分別為58.0％與19.9％，交易以總價(jià)500~1,000萬(wàn)元為主，佔(zhàn)35.7％。

 
2023年Q2各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)大樓交易案件(超過(guò)100件者)，以南屯區(qū)單價(jià)較高，交易量則集中在北屯區(qū)、南屯區(qū)及南區(qū)。北屯區(qū)遇交屋潮高峰期，包含陸府森山、惠宇大容、登陽(yáng)城之華等數(shù)案，全區(qū)有0.7~2.9萬(wàn)/坪不等之漲幅；南屯區(qū)有精銳Garden One、勝美敦美、碧國(guó)光體建築等高單價(jià)個(gè)案進(jìn)場(chǎng)，致全區(qū)價(jià)格攀升，整體價(jià)揚(yáng)達(dá)10萬(wàn)/坪；南區(qū)適逢惠田上書(shū)房及女王萬(wàn)歲整批交屋，成交價(jià)分別為31.8~39.8萬(wàn)/坪、25~35.9萬(wàn)/坪。
 
而分析2023年Q2各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)透天厝交易案件(超過(guò)30件者)，以潭子區(qū)之平均總價(jià)較高，交易熱區(qū)則為龍井區(qū)、大里區(qū)及沙鹿區(qū)。龍井區(qū)購(gòu)買主力帶為1,050~1,360萬(wàn)元間，全區(qū)小漲，其中四成交易屬永築集品，成交總價(jià)為1,060~1,485萬(wàn)元間；大里區(qū)購(gòu)買主力帶為965~1,768萬(wàn)元間，頂標(biāo)反映電梯の墅行情(2,450~3,600萬(wàn)元間)而走高，其餘區(qū)位則有昌祐極光計(jì)劃二期(910~1,470萬(wàn)元間)流通，後標(biāo)~均標(biāo)下修逾佰萬(wàn)；沙鹿區(qū)購(gòu)買主力帶為1,318~1,675萬(wàn)元間，全區(qū)價(jià)揚(yáng)，而總價(jià)高於1,500萬(wàn)元之交易量增，故高總價(jià)區(qū)漲幅較顯。

 
3大重點(diǎn)看後勢(shì)，2023年量縮格局底定
 
正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場(chǎng)研究室陳孟筠協(xié)理表示，從前述各項(xiàng)數(shù)據(jù)總結(jié)3個(gè)重點(diǎn)：
 
(1)當(dāng)房市展望佳時(shí)，會(huì)積極推出新案並加快興建時(shí)程，帶動(dòng)建照及開(kāi)工量成長(zhǎng)，反之，則會(huì)出現(xiàn)萎縮。現(xiàn)階段建照量已出現(xiàn)有感收斂，表示建商轉(zhuǎn)趨保守放緩?fù)瓢腹?jié)奏，致新申請(qǐng)建照量銳減，即便取得建照後，也可能因應(yīng)市場(chǎng)變化(轉(zhuǎn)差)而申請(qǐng)展延開(kāi)工。端看2023年上半年開(kāi)工量雖較2022年同期增加523戶、年增3.4％，呈微幅上升，然推測(cè)下半年適逢總統(tǒng)大選，市場(chǎng)普遍觀望，在無(wú)大量新案挹注下，下半年即會(huì)出現(xiàn)開(kāi)工量減情形，2023年量縮格局底定。
 
(2)受限於央行管制都內(nèi)土地貸款成數(shù)，蛋黃區(qū)域市場(chǎng)交易熱度下滑，價(jià)格同步受到壓制，故2023年第二季都內(nèi)土地成交價(jià)格多呈下修；反觀都外土地受限程度較低，相比之下仍有發(fā)展空間，故出現(xiàn)獵地外移情形，亦間接推升都外土地成交價(jià)格。
 
(3)不論係新屋或中古屋，住宅大樓主力總價(jià)帶皆有上調(diào)情形，改以總價(jià)介於1,000~1,500萬(wàn)元間為市場(chǎng)主力，表示總價(jià)低於仟萬(wàn)的物件愈漸稀少，通膨時(shí)代下雖帶動(dòng)資產(chǎn)增值，但對(duì)有買房需求的民眾來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是於無(wú)形中提高購(gòu)屋痛苦指數(shù)，進(jìn)而迫使政府實(shí)施一連串的打炒房政策。