【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】政府?dāng)M提高自用住宅稅率以減少囤房，打房力道持續(xù)加重，使不少資金充裕的置產(chǎn)族群願(yuàn)意轉(zhuǎn)往海外投資不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)觀(guān)察，有2-3成民眾願(yuàn)意投資海外不動(dòng)產(chǎn)，且最想投資的國(guó)家為日本。
 
日本自首相安培晉三上任以來(lái)，以貨幣走貶的方式刺激日本經(jīng)濟(jì)，吸引不少海外的觀(guān)光、投資置產(chǎn)等資金，加上日本東京申辦2020年奧運(yùn)成功，預(yù)估可以吸引850萬(wàn)人次的旅客，創(chuàng)造至少9千億臺(tái)幣的商機(jī)，不但是日本擺脫低迷經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)心針，也大大振奮日本國(guó)民信心，現(xiàn)在的東京房?jī)r(jià)已與臺(tái)北市相去不遠(yuǎn)，租屋投報(bào)率卻比臺(tái)北房市高出許多，具房租高、低空屋率的雙重特性，現(xiàn)在正是「錢(qián)」進(jìn)日本房地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)!
 
撇步1：投資首選小套房 出租容易投報(bào)高
 
臺(tái)灣投資房地產(chǎn)的習(xí)慣，最喜歡短線(xiàn)買(mǎi)賣(mài)賺價(jià)差，但是在日本，政府為了抑制短線(xiàn)炒房，若是持有房屋未滿(mǎn)五年賣(mài)出，其獲利空間將會(huì)被課予重稅(5年內(nèi)出售最高課稅40％，5年後出售最高課稅20％)，加上日本特殊的房地產(chǎn)背景與嚴(yán)格的貸款審核，日本的房屋自有率一直不高，沒(méi)有人炒作，房?jī)r(jià)自然炒不起來(lái)，短線(xiàn)投資客自然也就無(wú)利可圖。
 
根據(jù)調(diào)查，東京每年增加3萬(wàn)人口，約292萬(wàn)戶(hù)在東京居住，均為單身，居住小套房的比例約90萬(wàn)戶(hù)，特別是像東京這種大城市，從外地來(lái)工作、求學(xué)的人非常多，自然維持一定的租屋需求，如果是在日本投資，建議可以入手小套房，不僅投報(bào)率高，投入金額門(mén)檻也較低，房貸或是頭期款的負(fù)擔(dān)都不會(huì)太重，加上日本有個(gè)重要的租屋習(xí)慣，就是喜歡簽長(zhǎng)期約(平均2年一簽)，一次支付房東2-3個(gè)月押金，對(duì)房東來(lái)說(shuō)，租金收入相對(duì)穩(wěn)定，此外在日本購(gòu)屋貸款簽約時(shí)，一般會(huì)要求借款人加入「團(tuán)體信用生命保險(xiǎn)」，住宅借款人一旦發(fā)生死亡、重度殘疾時(shí)，住宅金融援助機(jī)構(gòu)可以用保險(xiǎn)公司支付的保險(xiǎn)金來(lái)清償住房貸款中的全部餘額，直接來(lái)說(shuō)，親人們不用再負(fù)擔(dān)剩餘房貸的一種保障制度。另一好處是在日本申報(bào)租金收入時(shí)，可以扣除必要成本，而貸款利息屬於必要成本，可以列為扣除額，也是另一節(jié)稅管道。
 
撇步2： 入手中古屋，投報(bào)率8％-9％
 
日本人挑選住處的條件，通常不是看當(dāng)?shù)厥欠駷樯虡I(yè)活動(dòng)繁盛之處，而是考慮當(dāng)?shù)厣顧C(jī)能、通勤路線(xiàn)、周遭環(huán)境、綠地空間比例，小套房在東京租屋市場(chǎng)是一大主流，建議想入手東京房市的民眾，首選屋齡建議在15-20年的中古屋，因?yàn)樵谌毡痉课菔袌?chǎng)相當(dāng)特別，在於新屋有房屋折舊、房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，就像新車(chē)買(mǎi)來(lái)一落地之後價(jià)格大打折扣一樣，但是當(dāng)屋齡來(lái)到10-15年之後，因?yàn)橥恋嘏c建材的基本成本支撐，房屋折舊速度會(huì)變得緩和，讓處?kù)哆@個(gè)屋齡的中古屋價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，平均約有8％-9％投報(bào)率。
 
撇步3：物業(yè)代管好輕鬆  安心投資有保障
 
日本人租屋不像在臺(tái)灣是房東直接面對(duì)房客，尤其對(duì)海外投資的民眾來(lái)說(shuō)，無(wú)法馬上對(duì)應(yīng)處理，因此通常會(huì)委託物業(yè)管理公司代管，物業(yè)管理的費(fèi)用為每月租金的5％，他們會(huì)幫房東打理好房客的任何大小問(wèn)題，包括房屋內(nèi)的熱水器、冷氣或瓦斯?fàn)t等設(shè)備故障時(shí)，會(huì)由物業(yè)管理公司直接對(duì)應(yīng)修理或更換，另外還有待收租金，以及房客不按時(shí)繳納租金時(shí)的催討，和幫忙篩選過(guò)濾新房客等直接處理房客相關(guān)疑問(wèn)，對(duì)於在海外的投資客來(lái)說(shuō)，則是另一安心保障。
 
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)王福漲表示，國(guó)內(nèi)受到加課豪宅稅、所得稅課稅級(jí)距恐上修的疑慮，致使高置產(chǎn)族紛紛為資金尋找出口，投資規(guī)劃邁入「全球化」布局，現(xiàn)在正是布局日本不動(dòng)產(chǎn)的絕佳時(shí)機(jī)，就是要「賺增值、賺租金、賺匯率」。加上日本有地理位置優(yōu)勢(shì)，且文化與離臺(tái)灣相近，吸引置產(chǎn)族願(yuàn)意進(jìn)場(chǎng)布局，尤其日本申奧成功帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，日本購(gòu)屋可望在今年再掀一波熱潮。