【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】中美貿(mào)易戰(zhàn)開(kāi)打已逾1年，為求避險(xiǎn)，已經(jīng)引發(fā)一波在中國(guó)深耕的臺(tái)商陸續(xù)回臺(tái)，甚至到東南亞設(shè)新廠以及尋找新商機(jī)。為讓臺(tái)商能夠進(jìn)一步掌握東南亞的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況，高力國(guó)際特定調(diào)查東南亞主要國(guó)家目前的房地產(chǎn)投資環(huán)境與設(shè)廠優(yōu)勢(shì)進(jìn)行深入剖析，進(jìn)一步解碼東南亞六國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。
 
根據(jù)高力國(guó)際最新發(fā)布的「解碼東南亞房地產(chǎn)」報(bào)告，針對(duì)印尼、馬來(lái)西亞、緬甸、菲律賓、泰國(guó)，以及越南等6個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況與房地產(chǎn)趨勢(shì)進(jìn)一步剖析，2019年最新資料顯示，六個(gè)國(guó)家勞動(dòng)參與率均超過(guò)6成，其中越南更超過(guò)75％，人口平均年齡僅有泰國(guó)、越南超過(guò)30歲，其餘4國(guó)均低於29歲，而2018年GDP均超過(guò)4.5％。受惠於人口紅利、快速成長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，潛在商機(jī)龐大，發(fā)展可期，目前已吸引許多外資及臺(tái)資企業(yè)前往投資及設(shè)廠。再根據(jù)中經(jīng)院調(diào)查報(bào)告，因中美貿(mào)易戰(zhàn)衝擊，衍生出一波臺(tái)商設(shè)廠據(jù)點(diǎn)或是遷廠需求，其中近2成、約18.5％首選東協(xié)國(guó)家，反觀回臺(tái)設(shè)廠的比率約12.3％，還不如東協(xié)來(lái)得高。
 
目前多數(shù)國(guó)家首都的房地產(chǎn)是外資相較關(guān)切的投資城市，包括印尼雅加達(dá)、馬來(lái)西亞吉隆坡、菲律賓馬尼拉、泰國(guó)曼谷以及越南河內(nèi)等，另外還有印尼的泗水、緬甸的胡志明市、仰光也是目前外資投資的重點(diǎn)城市。
 
高力國(guó)際先行解碼臺(tái)灣民眾喜愛(ài)投資海外房地產(chǎn)與旅遊的國(guó)家馬來(lái)西亞與泰國(guó)，以及中南半島的另一個(gè)國(guó)家越南等三國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)況。馬國(guó)主要的政策重點(diǎn)有三項(xiàng)，包括體制改革、提升國(guó)人的社會(huì)福利、以及鼓勵(lì)新創(chuàng)經(jīng)濟(jì)。2018年馬來(lái)西亞受惠於內(nèi)需市場(chǎng)強(qiáng)勁與外銷訂單成長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率約4.7％，勞參率約68.5％，為六國(guó)中第二高、人均年齡28.1歲，人均所得為10,703美元，該國(guó)房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)主要集中在首都吉隆坡，而且辦公與零售需求的空置率隨著時(shí)間拉長(zhǎng)，則逐步縮小，也讓投資收益率趨於穩(wěn)定。
 
高力國(guó)際進(jìn)一步觀察首都吉隆坡市中心各項(xiàng)房地產(chǎn)的現(xiàn)況，辦公室總量體接近270萬(wàn)坪，預(yù)計(jì)新增供給超過(guò)40萬(wàn)坪，整體空置率約18.9％，平均投資收益率5.5-6％；零售型房地產(chǎn)總量體超過(guò)90萬(wàn)坪，預(yù)計(jì)新增供給超過(guò)20萬(wàn)坪，空置率約14.7％，平均投資收益率6-6.5％；住宅總量體逾47萬(wàn)個(gè)單位，預(yù)計(jì)新增供給超過(guò)14萬(wàn)個(gè)單位，空置率約13％，平均收益率3-5％。
 
泰國(guó)在2018年的GDP成長(zhǎng)率約4.1％、勞參率約68.1％，人均年齡超過(guò)37歲，為六國(guó)中人均年齡最老的的國(guó)家，作為經(jīng)濟(jì)引擎的曼谷推升整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是在觀光旅遊及辦公市場(chǎng)。隨著旅遊人次逐年增加，對(duì)於餐飲設(shè)備的水準(zhǔn)提升浮現(xiàn)，飯店業(yè)者更加著重高檔餐飲的市場(chǎng)，紛紛朝這個(gè)方向增加投資，目前飯店平均投資收益率約6％。

此外，如同臺(tái)灣掀起的舊樓改建風(fēng)潮，曼谷市中心因新增供給短缺，近幾年亦興起舊辦公室翻新整修的風(fēng)潮，藉此推高租金收益，目前總量體逾百萬(wàn)坪，整體空置率約7.3％，辦公室平均收益率約5.5％。除了市中心為投資熱點(diǎn)外，高力國(guó)際預(yù)期以出口為導(dǎo)向的東部經(jīng)濟(jì)走廊(主要指羅勇府、春武里府與北柳府等三個(gè)省份)，區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地將成為設(shè)廠投資首選，吸引高附加價(jià)值的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，進(jìn)而帶動(dòng)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)契機(jī)。
 
緊接著解碼近幾年也吸引臺(tái)灣民眾前往旅遊，甚至臺(tái)商最熱門(mén)投資設(shè)廠的熱點(diǎn)－越南。越南2018年GDP成長(zhǎng)率約7.1％，勞動(dòng)參與率高達(dá)76.81％，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均為六國(guó)中最高，不過(guò)，人均年齡30.5歲，為六國(guó)中人均年齡第二老的國(guó)家。依據(jù)越南計(jì)畫(huà)投資部統(tǒng)計(jì)資料顯示，該國(guó)2018年外資投資總額高達(dá)355億美元，日本的86億美元、韓國(guó)的72億美元以及新加坡的51億美元位居前三名；臺(tái)資企業(yè)投資金額為11億美元，位居第7位。越南因土地及勞動(dòng)成本低，成為電子產(chǎn)品、服裝、鞋類以及家具等製造代工重鎮(zhèn)，高力國(guó)際也預(yù)期在未來(lái)幾年內(nèi)各國(guó)企業(yè)於當(dāng)?shù)氐脑O(shè)廠投資將持續(xù)增溫工業(yè)用地需求。
 
根據(jù)高力國(guó)際調(diào)查，胡志明市辦公室總量體近10萬(wàn)坪，預(yù)計(jì)新增供給面積約近4萬(wàn)坪，空置率僅約5.3％，平均投資收益率約8.5％；零售房地產(chǎn)總量體超過(guò)30萬(wàn)坪，預(yù)計(jì)新增供給超過(guò)6萬(wàn)坪，空置率高達(dá)7.5％，平均收益率約5％；旅館總房間數(shù)約1.5萬(wàn)間，新增供給約1600間，空置率約24.7％，投資收益率約6％。至於，工業(yè)地產(chǎn)投資則著重在河內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)總量體超過(guò)80萬(wàn)坪，未來(lái)3年將有14個(gè)新興工業(yè)區(qū)、超過(guò)180萬(wàn)坪工業(yè)地釋出，目前空置率為17.4％，投資收益率約10％。
 
高力國(guó)際接續(xù)解碼印尼、菲律賓與緬甸等東南亞三國(guó)房地產(chǎn)投資趨勢(shì)、首先，觀察印尼房地產(chǎn)投資現(xiàn)況，印尼政府正大規(guī)模強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施，包括興建收費(fèi)公路、大眾運(yùn)輸(MRT、輕軌、高速鐵路)、機(jī)場(chǎng)和海港等；同時(shí)，為鼓勵(lì)外來(lái)投資，政府亦研議放寬外商投資領(lǐng)域，如醫(yī)療業(yè)及物流業(yè)。我們也預(yù)期這雙重利多政策將會(huì)帶來(lái)TOD(Transit Oriented Development)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)。
 
印尼為東協(xié)中腹地最大且人口數(shù)最多的國(guó)家，2018年印尼的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率為5.1％，主要人口平均年齡不到30歲、約28.6歲，勞動(dòng)參與率為66.7％，人均年收入約3707美元，首都雅加達(dá)商辦總量體為超過(guò)293萬(wàn)坪，目前整體空置率約18.1％，平均收益率可達(dá)6-7％；零售型房地產(chǎn)總量體超過(guò)140萬(wàn)坪，三年內(nèi)預(yù)計(jì)新增13.15萬(wàn)坪，目前整體空置率約16.4％，平均收益率7-8％；旅館總房間數(shù)超過(guò)4萬(wàn)間，平均住房率60％，預(yù)估收益率約10％；住宅總量體超過(guò)20萬(wàn)個(gè)單位，預(yù)計(jì)新增供給超過(guò)4萬(wàn)個(gè)單位，空置率13.3％，平均收益率5-6％；工業(yè)土地總量體超過(guò)1.15萬(wàn)公頃，閒置率僅5.8％，平均投資收益率約8-10％，三年內(nèi)將再新增100公頃之土地。
 
菲律賓的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中在首都馬尼拉，尤其該國(guó)政府正大規(guī)模投資基礎(chǔ)建設(shè)，包括開(kāi)闢新公路、鐵路以及新機(jī)場(chǎng)，透過(guò)交通建設(shè)的串聯(lián)提升各區(qū)域可及性，高力國(guó)際認(rèn)為這些基礎(chǔ)建設(shè)的沿線將會(huì)成為該國(guó)投資新亮點(diǎn)。
 
菲律賓2018年GDP成長(zhǎng)率為6.2％，是六國(guó)中成長(zhǎng)率排名第三，勞參率超過(guò)6成，人均年齡約23.4歲，為六國(guó)中人均年齡最年輕的國(guó)家，根據(jù)高力國(guó)際調(diào)查，以菲律賓的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)馬卡迪市中心(MAKATI CBD)為例，目前辦公室總量體近百萬(wàn)坪，預(yù)計(jì)新增供給超過(guò)8.5萬(wàn)坪，空置率僅1％，投資收益率約5.6％；零售地產(chǎn)總量體超過(guò)14萬(wàn)坪，預(yù)計(jì)新增供給超過(guò)2萬(wàn)坪，空置率約2％，目前阿拉亞中心(Ayala Center)租金約每月每坪超過(guò)100美元；飯店房間數(shù)為3千間，預(yù)計(jì)新增供給為1200間，空置率79％，飯店平均每晚房?jī)r(jià)120美元；住宅總量體2.7萬(wàn)個(gè)單位，預(yù)計(jì)新增供給為1700個(gè)單位，空置率約10.8％，收益率約4.5％。
 
最後解碼緬甸房地產(chǎn)現(xiàn)況，目前該國(guó)政府為吸引更多的外資進(jìn)入，包括修訂零售及倉(cāng)儲(chǔ)批發(fā)法規(guī)、放寬金融保險(xiǎn)業(yè)投資規(guī)範(fàn)等；另外，該國(guó)消費(fèi)力也因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展而提高，尤其以中產(chǎn)階級(jí)最為明顯，高力國(guó)際認(rèn)為經(jīng)濟(jì)中心-仰光最具投資機(jī)會(huì)，其中零售地產(chǎn)，特別是生活型態(tài)與目的型的購(gòu)物商場(chǎng)，將會(huì)是一個(gè)新亮點(diǎn)。
 
該國(guó)2018年GDP成長(zhǎng)率約6.7％，為六國(guó)中第二高，勞參率超過(guò)65％，人均年齡不到30歲、約27.7歲。根據(jù)高力國(guó)際調(diào)查，該國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重鎮(zhèn)仰光，目前辦公室總量體超過(guò)11萬(wàn)坪，預(yù)計(jì)新增供給近7萬(wàn)坪，目前空置率高達(dá)28％，投資收益率約10.5％；零售地產(chǎn)總量體逾12萬(wàn)坪，預(yù)計(jì)新增供給近5.5萬(wàn)坪，空置率約5％，投資收益率約8.4％。
 
至於，仰光目前大型飯店房間數(shù)為5334間，預(yù)計(jì)新增供給為1693間，目前空置率約57％，投資收益率約8.7％；酒店式寓所目前總量體為2242個(gè)單位，預(yù)計(jì)新增供給為2413個(gè)單位，空置率約21％，投資收益率約9.7％。
 
高力國(guó)際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍表示：此波中美貿(mào)易紛爭(zhēng)影響代工業(yè)為主的廠商甚鉅，將使各國(guó)廠商思考並加速將生產(chǎn)線轉(zhuǎn)移至中國(guó)大陸以外的鄰近區(qū)域，東南亞國(guó)家因土地取得、人力成本、基礎(chǔ)設(shè)施興建相對(duì)便宜，與美國(guó)關(guān)係友好、以及政府大幅鼓勵(lì)外資進(jìn)入的激勵(lì)下，預(yù)期將有一波新商機(jī)出現(xiàn)。