【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行發(fā)佈2013年第4季房地產(chǎn)最新調(diào)查報(bào)告，在土地市場方面，2013全年土地交易金額為1,888億元，其中地上權(quán)交易金額約佔(zhàn)358億元。全年度單宗所有權(quán)最高交易金額以國泰人壽砸下60億元取得瑞芳高達(dá)14.9萬坪的倉儲物流土地，在交易總額及面積拿下了雙料冠軍，新加坡AIP旗下的欣富亞洲公司則以1,147.5萬元的單價取得位於中華路一段的商業(yè)區(qū)土地，刷新了全國地價的歷史新高記錄。
 
2013年的10大土地交易金額合計(jì)為330億元，相較於2012年的608億元，交易量縮水將近一半，顯示2013年單宗土地交易金額已明顯降低，表示臺灣地區(qū)大規(guī)模土地投資機(jī)會正快速下降。以2012年度為例，前三大土地交易金額均在80億以上，位居第10名的交易金額亦有32億元(京匯/君匯之商四土地)。
 
而2013年的榜首國泰人壽單宗交易金額僅為60億，且自第四名(華固以32.58億購得土城住宅區(qū)土地)以下之交易金額皆低於30億。由於2013年公有土地標(biāo)售地上權(quán)已蔚為土地交易主流，此一趨勢將使所有權(quán)土地交易更為稀有，一旦釋出必定成為『兵家必爭之地』。
 
2013全年度地上權(quán)標(biāo)售金額達(dá)358億元，且交易區(qū)域遍及臺北市、新北市、高雄市、臺中市、臺南市等五都，以及基隆市、新竹市、嘉義市、宜蘭縣、彰化縣、屏東縣、金門縣等，可謂全臺遍地開花。前10大交易總金額即高達(dá)296億元，其中又以中國人壽砸下141.68億奪得臺北學(xué)苑廣達(dá)4,050坪精華土地的交易最受矚目，華固建設(shè)以13.88億元取得10,676坪景美財(cái)訓(xùn)所現(xiàn)址地上權(quán)則為面積最大的一宗地上權(quán)交易。此外，志嘉建設(shè)標(biāo)得位於國語日報(bào)社旁176.36坪商業(yè)區(qū)土地，則以每坪548萬創(chuàng)下2013年度地上權(quán)最高單價。
 
地上權(quán)標(biāo)售能否成功的關(guān)鍵因素包括設(shè)定年期、地租、產(chǎn)品規(guī)劃限制、權(quán)利轉(zhuǎn)讓限制與權(quán)利金底價等5大指標(biāo)。50年地上權(quán)容易讓地上權(quán)人在建物屋齡逾30年時猶豫是否該再投入重大資本支出，延長為70年則較能符合投資人的期待；景美財(cái)訓(xùn)所地上權(quán)期間最初設(shè)定為50年，2013年初流標(biāo)後將年期延長為70年後順利標(biāo)脫，自此70年期地上權(quán)已逐漸成為市場主流，後續(xù)順利標(biāo)脫之地上權(quán)如成功高中、臺北學(xué)苑等年期均為70年，前10大地上權(quán)標(biāo)售案亦有半數(shù)設(shè)定年期為70年。壽險業(yè)及開發(fā)商為地上權(quán)標(biāo)案的兩大主要投資陣營，壽險業(yè)受限於住宅類開發(fā)投資禁令則成為開發(fā)商得以競逐地上權(quán)的市場空隙。國產(chǎn)署近期解禁的地上權(quán)分割限制則讓地上權(quán)住宅融資問題獲得了解決。
 
展望2014年度，住宅類地上權(quán)標(biāo)案將更加暢旺，且區(qū)域方面將繼續(xù)外溢至全臺各地，商業(yè)類地上權(quán)則仍以租金報(bào)酬率為主要考量，關(guān)鍵則在年期及地租兩大課題上。許多國際投資機(jī)構(gòu)對於亞洲地區(qū)的不動產(chǎn)市場認(rèn)為已經(jīng)「炒作過度」，2014年資金有轉(zhuǎn)向歐美股市之趨勢，臺灣不動產(chǎn)市場可能得面臨(1)資金退場及(2)10年不動產(chǎn)景氣末端之信心「雙重衝擊」，加上(3)2014年為選舉年，未來一年全臺不動產(chǎn)市場反轉(zhuǎn)之趨勢將很難避免，程度則取決於不動產(chǎn)立地條件之優(yōu)劣，雙北市區(qū)內(nèi)房地較不需擔(dān)心，但外圍炒作程度較高之區(qū)域則要有價格修正之心理準(zhǔn)備。土地雖屬於原料，在景氣反轉(zhuǎn)時較能撐盤，但推案信心不足仍將使土地追價情況不易再現(xiàn)。

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