【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】雖然出賣人的物之瑕疵擔(dān)保義務(wù)，可以透過特約免除或限制，但是如果出賣人本人或其委託的仲介故意不告知商品的瑕疵，依照民法第366條規(guī)定，上述特約就會(huì)無效。
 
新北巿詹姓巿民向巿府消保官陳情表示，2013年1月間透過中○房屋三重重陽橋加盟店，以新臺(tái)幣1,480萬，僅略低於原開價(jià)1,650 元之價(jià)格，向朱姓屋主購(gòu)買一棟位於本巿?zhí)J洲區(qū)之1樓房屋，經(jīng)過將近1年才知道同棟隔鄰買的房屋竟然是棟海砂屋，其氯離子值超過1kg/m3，遠(yuǎn)高於1998家cns3090「預(yù)拌混凝土」標(biāo)準(zhǔn)0.3kg/m3，甚至都高於1994國(guó)家cns3090標(biāo)準(zhǔn)0.6kg/m3值，詢諸仲介赫然證實(shí)自己買的房屋也是如此，但仲介不願(yuàn)賠償，向轄區(qū)蘆洲延平派出所報(bào)案仲介詐欺、背信罪遭警局拒絕後，訴請(qǐng)新北巿府提供協(xié)助。
 
新北巿府消費(fèi)者保護(hù)官介入調(diào)查時(shí)，中○房屋三重重陽橋加盟店不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人莊君證實(shí)，上述海砂屋況為接獲委賣個(gè)案後，在產(chǎn)調(diào)過程中自同棟另間房屋所發(fā)現(xiàn)，但堅(jiān)稱確實(shí)有告知詹姓買主上述情形，並引述由中○房屋三重重陽橋加盟店撰寫，提經(jīng)買賣雙方簽字之「協(xié)議書」中文字：「甲、乙雙方同意，乙方及 中 ○ 房屋三重重陽橋加盟店皆不負(fù)擔(dān)氯離子含量之瑕疵擔(dān)保責(zé)任，日後不論氯離子含量(俗稱海砂)為何，皆與乙方及中○房屋三重重陽橋加盟店無關(guān)?！箯?qiáng)調(diào)已明示「海砂」字樣，且經(jīng)雙方簽字，就足以證明買方消費(fèi)者已經(jīng)知悉，不該事後再主張權(quán)利。
 
當(dāng)消保官進(jìn)一步詢問，為何明知氯離子含量不正常，卻不鑑定檢測(cè)房屋結(jié)構(gòu)受有多少影響，也不修改「不動(dòng)產(chǎn)說明書」中之記載：「建築改良物瑕疵情形：1、是否有做氯離子含量檢測(cè)：無」，更不要求賣方確定屋況說明書中相同之記載，甚至綜觀全部文件，都未見隻字片語警示本件個(gè)案屬海砂屋？反而只要求買方簽立「協(xié)議書」免除賣方的瑕疵義務(wù)，也順便免除仲介責(zé)任。
 
業(yè)者只表示，之前遇有疑似個(gè)案，通常都會(huì)先做氯離子檢測(cè)，待鑑定報(bào)告出爐，才要求雙方簽立所謂的「協(xié)議書」，但本件個(gè)案仲介認(rèn)為已經(jīng)以口頭向買方說明屋況情形，而且經(jīng)雙方簽字確認(rèn)屋況為海砂屋，所以才沒有進(jìn)一步做氯離子檢測(cè)；何況，買賣雙方之房地買賣契約中，買方已同意：「甲方『不得』於本買賣標(biāo)的物點(diǎn)交前，要求進(jìn)行氯離子含量檢測(cè)。」所以，中○房屋不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人再次認(rèn)為，買方不應(yīng)該事後再有所主張。但詹姓屋主激忿填膺：「仲介根本都在騙人！」，並表示氯離子含量如此之高的房屋，當(dāng)初怎麼可能願(yuàn)意接受如此接近開價(jià)的成交金額，甚至未經(jīng)幾番折衝的議價(jià)程序就成交，根本說不通，業(yè)者的「協(xié)議書」顯然不合常理。
 
不論房屋由誰建造，房屋的出賣人依據(jù)民法第354條以下規(guī)定，對(duì)於所出售的房屋，都負(fù)有瑕疵擔(dān)保的減少價(jià)金與被解約義務(wù)；擔(dān)任居間仲介的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，依據(jù)民法第567條以下規(guī)定，則負(fù)有對(duì)委託事項(xiàng)盡法律上調(diào)查，及就其所知據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)，如果故意過失違反義務(wù)造成消費(fèi)者損害，不但不能向消費(fèi)者請(qǐng)求報(bào)酬，經(jīng)紀(jì)公司依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第26條規(guī)定，還要與經(jīng)紀(jì)人員負(fù)連帶賠償責(zé)任。
 
從本件消費(fèi)爭(zhēng)議的事實(shí)中，顯示了仲介業(yè)界可能會(huì)透過邀集買賣雙方簽署類似本案「協(xié)議書」的方式 ，在內(nèi)容中僅提及 「日後不論氯離子含量(俗稱海砂)為何，皆與○○○無關(guān)。」等，而不明確記載屋況是否為「海砂屋」(或輻射屋、或傾斜屋、或違章屋…)的字樣，試圖利用特約免除或排除上開法定義務(wù)，但囿於民法只允許從實(shí)告知房屋瑕疵的出賣人，才可以透過特別約定免除瑕疵擔(dān)保的義務(wù)，而「日後不論…為何」等語是否可以認(rèn)為已經(jīng)從實(shí)告知瑕疵所在？都是日後迭生消費(fèi)爭(zhēng)議的源頭。
 
況且，依據(jù)消費(fèi)者保護(hù)法第12條第2款關(guān)於定型化契約條款的規(guī)定，仲介費(fèi)心制作的定型化免責(zé)契約條款，如果與民法不得特約免除瑕疵擔(dān)保義務(wù)規(guī)定的立法本意矛盾，免責(zé)條款恐怕面臨無效的結(jié)果。消保官查核定型化契約條款，已嚴(yán)禁仲介業(yè)者繼續(xù)使用類似「日後不論氯離子含量(俗稱海砂)為何」等不明確字樣，做為供房屋買賣雙方簽署的定型化契約條款，以免造成日後使消費(fèi)者受有損失之虞；消保官也提醒消費(fèi)者，如遇有類似特約，應(yīng)儘量避免在確定有無瑕疵事實(shí)前，就冒然在文意不明的文件上簽字。