【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會2016年11月23日聯(lián)合發(fā)布了《亞洲房地產(chǎn)投資信託基金(REITs)研究報告》，該報告針對亞洲主要REITs市場進行研究，並聚焦於成熟的新加坡和香港REITs市場，希望能為中國企業(yè)及投資者提供更多的借鑒意義。
 
REITs誕生於20世紀60年代的美國。90年代後，REITs進入高速發(fā)展期，幾乎每年都有新的國家立法開展REITs市場。目前全球上市的REITs共計約800支，十幾個國家均引入了REITs架構，覆蓋美洲、歐洲、亞洲、大洋洲，既有發(fā)達國家也有發(fā)展中國家。其中，亞洲市場上活躍的REITs共計141支，總市值近2,096億美元。雖然中國大陸尚未形成嚴格意義上的REITs市場，但新加坡和香港已經(jīng)走在了前面，新加坡已經(jīng)發(fā)行了36支REITs，香港也上市了10支REITs，兩個資本市場各有優(yōu)勢。
 
儘管中國完整意義上的公募REITs產(chǎn)品還沒有完全設計出來，但這是一個趨勢：中國市場上已經(jīng)出現(xiàn)了數(shù)起具備REITs特徵的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的案例，例如蘇寧雲(yún)創(chuàng)、中信啟航、北京銀泰中心等一系列「類REITs」產(chǎn)品。國務院近期也出臺了相關文件，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信託基金(REITs)試點，鼓勵和支持REITs的發(fā)展，有力地推動了中國開闢真正的REITs市場。
 
與此同時，中國的企業(yè)也積極地參與著全球REITs市場。一方面，許多在新加坡和香港上市的REITs都擁有位於中國大陸的物業(yè)。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前已有69個中國大陸地區(qū)的物業(yè)注入到香港和新加坡的合計15支REITs當中。舉例而言，香港的領展房地產(chǎn)投資信託基金買下了北京的歐美匯購物中心和上海的企業(yè)天地1、2期，而來自新加坡的凱德商用中國信託在中國大陸擁有11座大型購物中心。另一方面，中國企業(yè)也在積極將自己擁有的物業(yè)打包成REITs產(chǎn)品，並在香港和新加坡上市--北京華聯(lián)商業(yè)信託與中國運通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信託就是最新的例子。
 
因此，與中國相關度較高的新加坡和香港REITs市場成為了中國企業(yè)及投資者關注的焦點。戴德梁行與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會針對這一焦點，聯(lián)合發(fā)布了《亞洲房地產(chǎn)投資信託基金(REITs)研究報告》。該報告歸納整理了新加坡和香港上市的共計46支REIT的主要財務數(shù)據(jù)，同時對越秀房地產(chǎn)投資信託基金與凱德商用中國信託基金兩支REIT進行了較為深入的案例分析。
 
研究數(shù)據(jù)表示，截至2016年第三季度新加坡和香港市場上的REITs品質良好，其負債均不超過資產(chǎn)總值的45％。新加坡市場上的REITs分派收益率略高於香港市場，達到了6.8％，比香港REITs高出0.6個百分點，與歷史一貫表現(xiàn)相符。香港與新加坡REITs整體均呈現(xiàn)折價狀態(tài)，每基金單位市價較每基金單位資產(chǎn)淨值水平折價率分別為33.2％及3.5％。
 
對關注中國REITs市場發(fā)展前景的企業(yè)及投資者，成熟市場上REITs產(chǎn)品的財務數(shù)據(jù)特徵對中國未來發(fā)行真正的REITs產(chǎn)品有一定的啟示意義。對那些想要「走出去」的企業(yè)及投資者，持有中國大陸物業(yè)的海外REITs的產(chǎn)品結構與市場表現(xiàn)則更具有參考意義。
 
對於中國REITs市場的發(fā)展前景，戴德梁行北中國區(qū)估價及顧問服務部主管胡峰先生表示：「我們從2007年開始探索REITs領域近十餘載，通過參與眾多國際REITs、國內類REITs產(chǎn)品的估值、市場分析等工作，一直在房地產(chǎn)金融領域內保持行業(yè)領先地位。一旦中國的REITs市場正式啟幕，隨之也將帶動優(yōu)質房地產(chǎn)項目向更高的專業(yè)服務水平邁進，戴德梁行作為一家全球領先的房地產(chǎn)服務運營商，將一貫保持行業(yè)的靈敏度，繼續(xù)致力於房地產(chǎn)金融領域的研究，不斷為更多金融機構及優(yōu)質企業(yè)提供專業(yè)化的諮詢服務工作?！?br />
2016亞洲房地產(chǎn)投資信託基金（REITs)研究報告.pdf