【投資者告白13】阿祥、阿美的房事-PartⅡ

【MyGoNews主筆室/方暮晨】中央銀行2010年6月24日晚間突然宣佈調(diào)高利率半碼，並且宣布了臺北市與臺北縣10個行政區(qū)的「選擇性信用管制措施」，6月25日開盤的營建股股價出現(xiàn)全倒，市場上開始出現(xiàn)「房市恐將下挫」的聲音。

有趣的事情卻跟著發(fā)生，6月25日臺北縣新莊副都心重劃區(qū)土地開標(biāo)，結(jié)果24筆抵費地，共吸引了379封標(biāo)單，標(biāo)脫率100％，平均得標(biāo)單價127.6萬元、平均溢價率116％。一些投資客看到這樣熱絡(luò)的土地標(biāo)售，心中的想法是「房市還會繼續(xù)漲」。
 

央行打房 民間「沒在怕」


民間建商對於央行總裁彭淮南的選擇性信用管制措施似乎「沒放在眼裡」，一場官與民的「房市大戰(zhàn)」恐怕還有好戲可以瞧；這等政府與建商、大財團(tuán)之間的戰(zhàn)爭，不是升斗小民可以置喙的，管不到這麼高層的範(fàn)圍，起碼可以管管自己買房時候應(yīng)該要準(zhǔn)備些什麼？

當(dāng)央行打房，並且祭出(1)臺北市與臺北縣10個縣轄市(汐止、新店、中和、永和、板橋、土城、新莊、蘆洲、三重、樹林)的新承作購屋貸款，強(qiáng)化風(fēng)險控管，(2)房貸成數(shù)不得超過鑑價7成，(3)無寬限期、不得額外增貸，這些條件讓購屋者必須重新計算自己的「買房能耐指數(shù)」。
 

「買房能耐指數(shù)」的4個計算公式


所謂「買房能耐指數(shù)」，簡單的說，就是買房子前，先掂掂自己荷包，把自己的收入拿來計算一下，看看自己能買多少總價的房子，之前曾經(jīng)談過「房價/所得比」，就是用自己年所得的3~5倍(最高7倍)計算自己買屋的合理房價(相關(guān)內(nèi)容請參閱：http://mygonews.com/news/content/?permalink=4c24c36559a0d)。

在這樣的架構(gòu)下，再加上「買房能耐指數(shù)」的4個計算公式，可以更精確的計算出自己能購買多少總價的房子，計算公式如下：
(1) 自備款÷(1－貸款成數(shù))＝可購屋總價
(2) 家庭月總收入×每月可償還本息占月收入比＝每月可承擔(dān)房貸還款金額
(3) 每月可承擔(dān)房貸還款金額÷每貸款100萬元支月償還本息比＝可貸款總額
(4) 可貸款總額÷貸款成數(shù)＝可購買房屋總價
 

阿祥、阿美的房事


舉例：阿祥每月薪資為5萬元，加上年終獎金，年收入可達(dá)80萬元，他老婆阿美，月薪4.5萬，加上業(yè)務(wù)獎金的年收入可以達(dá)到100萬元，目前手中有的存款金額是200萬，請問他們夫妻兩如果要買房，可購買房屋總價應(yīng)該是多少？
 

計算方法如下：
(1) 自備款÷(1－貸款成數(shù))＝可購屋總價
   200萬元÷(1－70％)＝666萬元

(2) 家庭月總收入×每月可償還本息占月收入比＝每月可承擔(dān)房貸還款金額
   9.5萬元×50％＝4.75萬元
   (註：阿祥、阿美願意以總月收入的一半拿來支付房貸本息)

(3) 每月可承擔(dān)房貸還款金額÷每貸款100萬元支月償還本息比＝可貸款總額
   4.75萬元÷5300×100萬元＝896萬元
   (註：銀行房貸利率2.5％，貸款期限20年，經(jīng)查本息攤還月付金表，得知每貸款100萬元，每月本息攤還金額為5300元)

(4) 可貸款總額÷貸款成數(shù)＝可購買房屋總價
   896萬元÷70％＝1280萬元
 

房價/所得比+買房能耐指數(shù)


透過這樣的「買房能耐指數(shù)」計算公式，阿祥、阿美兩人合力買房，可以挑選總價1280萬元的房屋，與 用「房價/所得比」計算合理房價，兩人可以買到1260萬元的房子的金額是相當(dāng)?shù)摹?br />
因此，學(xué)會「房價/所得比」與「買房能耐指數(shù)」的兩種計算買房的總價公式，以後要看房子，先掂掂自己的荷包吧！不要自己只能買1260萬元總價的房子，卻一直要去看2000萬、3000萬元的房子，那你當(dāng)然會覺得房價太貴。