【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】永慶房產(chǎn)集團(tuán)根據(jù)內(nèi)政部統(tǒng)計(jì)資料庫分析全臺(tái)主要都會(huì)區(qū)房產(chǎn)贈(zèng)與(不含夫妻贈(zèng)與)情況，自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)觀察，贈(zèng)與移轉(zhuǎn)量最低點(diǎn)在2006年，最高贈(zèng)與移轉(zhuǎn)量則在2014年達(dá)4.2萬戶，與2006年最低1.9萬戶相比，相差2.2倍。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)契約部洪宜寧協(xié)理表示，以往國(guó)人有土斯有財(cái)?shù)挠^念根深蒂固，有足夠資金時(shí)總會(huì)利用購置房產(chǎn)，進(jìn)行資產(chǎn)配置，之後房產(chǎn)再透過贈(zèng)與或繼承方式移轉(zhuǎn)給子女，資產(chǎn)可享節(jié)稅效益。自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)觀察，2003年起受到SARS事件影響，房市一度陷入低迷，贈(zèng)與移轉(zhuǎn)量也跟著低落，2006年統(tǒng)計(jì)最低約1.9萬戶。此外，洪宜寧指出，房產(chǎn)贈(zèng)與移轉(zhuǎn)量高點(diǎn)落在2014年前後，期間適逢政府推行囤房稅，引起多屋族提早進(jìn)行贈(zèng)與移轉(zhuǎn)，避免稅負(fù)增加，贈(zèng)與移轉(zhuǎn)量最高達(dá)約4.2萬戶，最高與最低移轉(zhuǎn)量比較落差2.2倍。
 
不過，2016年「房地合一稅」正式上路後，未來售屋必須課徵資本利得稅，洪宜寧認(rèn)為，2016年之後若是透過贈(zèng)與或繼承取得的房產(chǎn)，因房產(chǎn)取得成本低於市價(jià)許多，未來售屋時(shí)就需要繳交更高的稅，即使是長(zhǎng)期持有來看，非自用持有2年至10年仍須課20％，超過10年者須課15％。
 
舉例來說，假設(shè)有一房地產(chǎn)，市價(jià)約3,000萬元，其土地公告現(xiàn)值為800萬元，房屋評(píng)定現(xiàn)值為 200 萬元，房地價(jià)值合計(jì)為1000萬元，視為當(dāng)時(shí)取得成本的價(jià)值。根據(jù)房地合一稅規(guī)定，房產(chǎn)出售可抵扣維護(hù)房屋使用費(fèi)用，若無相關(guān)單據(jù)，可以售價(jià)的5％作扣除。如果子女未來將房產(chǎn)以3,500萬元售出，可以主張抵扣費(fèi)用為17 萬元(3,500萬元×5％)。另外，假設(shè)父母贈(zèng)與子女房地產(chǎn)時(shí)，當(dāng)年度土地公告現(xiàn)值為800萬元，數(shù)年後，已經(jīng)調(diào)漲為1000萬元，增加的200萬元視為土地漲價(jià)總數(shù)，也是減項(xiàng)之一。
 
因此，出售房地產(chǎn)的所得計(jì)算為：3500萬元(售價(jià))－1000萬元(當(dāng)時(shí)取得成本)－175萬元(維護(hù)房屋費(fèi)用)－200萬元(公告現(xiàn)值漲價(jià)總數(shù)額)=交易所得2125萬元。
 
取得期間在2-10年間，則須繳納425萬元稅費(fèi)(2125萬元X20％)，若超過10年者，則須繳納319萬元稅費(fèi)(2125萬元X15％)。
 
案例試算表
房產(chǎn)交易資本利得=房產(chǎn)出售價(jià)格－前次房產(chǎn)取得成本(無交易房?jī)r(jià)時(shí)，採公告土地現(xiàn)值按消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)調(diào)整後的價(jià)值+房屋評(píng)定現(xiàn)值)
－必要維護(hù)房屋使用費(fèi)用(無單據(jù)證明以售價(jià)5％計(jì)算)
－土地漲價(jià)總數(shù)額(出售時(shí)土地公告現(xiàn)值－取得房產(chǎn)時(shí)土地公告現(xiàn)值)
房產(chǎn)交易資本利得=3500萬元-(800萬元+200萬元)-175萬元-200萬元=2125萬元
(本案公告土地現(xiàn)值先不考量消費(fèi)者物價(jià)指數(shù))
 
房地合一稅計(jì)算:
1.非自用持有期間為2-10年間課徵20％=2125萬元X20％=425萬元
2.非自用持有期間為超過10年課徵15％=2125萬元X15％=319萬元
 
觀察統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2017年1-5月贈(zèng)與情況比2016年同期仍有增長(zhǎng)一成，其中，臺(tái)北市、新北市與桃園市分別成長(zhǎng)14％、15％與13％，高於全臺(tái)。洪宜寧分析，雖然2016年的贈(zèng)與移轉(zhuǎn)量年增率已大減28％，但統(tǒng)計(jì)2017年1-5月主要都會(huì)區(qū)贈(zèng)與情況顯示，北北桃都會(huì)區(qū)的情況反而有比2016年同期增加13％至15％。洪宜寧提醒，房地合一稅上路後，房產(chǎn)節(jié)稅觀念要轉(zhuǎn)變，避免贈(zèng)與或繼承，對(duì)子女未來出售房產(chǎn)繳納更多稅負(fù)的壓力。建議房產(chǎn)先變現(xiàn)之後，再現(xiàn)金贈(zèng)與給子女，父母可善用每年有440萬元免稅額，提供子女購屋頭期款，在每年分批贈(zèng)與現(xiàn)金，完成資產(chǎn)配置。