【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】2017年7月以來(lái)，以廣州首次提出「租購(gòu)?fù)瑱?quán)」為起點(diǎn)，住宅租賃相關(guān)政策及市場(chǎng)動(dòng)作不斷，引發(fā)各方極大關(guān)注。針對(duì)這一話題，戴德梁行近日推出《「只租不賣」住宅市場(chǎng)新思潮》市場(chǎng)報(bào)告。該報(bào)告從中國(guó)住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀、「租購(gòu)?fù)瑱?quán)」政策的作用與意義、租賃住房市場(chǎng)健康發(fā)展的前提與基礎(chǔ)等方面深入探討，剖析了在該市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何探索與借鑒，未來(lái)又有哪些發(fā)展與趨勢(shì)等話題。
 
戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級(jí)董事及主管張曉端指出，大陸地區(qū)目前的住房體係以商品住宅買賣和保障房為主，除了少數(shù)高收入者可在住宅買賣市場(chǎng)自由進(jìn)出，以中低收入人群為覆蓋對(duì)象的保障房系統(tǒng)仍面臨著建設(shè)、分配、使用中的各種問(wèn)題。同時(shí)，大陸地區(qū)人口基數(shù)龐大，單靠政府的力量來(lái)滿足大量的中低收入者居住需求並不現(xiàn)實(shí)。參考發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，引入社會(huì)力量構(gòu)建市場(chǎng)化的住房租賃體係將是破局之道。
 
近年來(lái)，居住需求劇增疊加投資需求入市，商品住宅價(jià)格一路飛漲，雖然行政化干預(yù)手段不斷，然而效果往往不如預(yù)期，且催生了一系列金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。張曉端認(rèn)為，一定程度的「租購(gòu)?fù)瑱?quán)」將促使不少的居住需求通過(guò)租賃市場(chǎng)釋放，降低買賣市場(chǎng)熱度，而未來(lái)REITS的推出也將帶來(lái)新的投資路徑，使資金不再高度集中於商品住宅交易，有助於化解一系列的金融、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。因此，作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展也會(huì)是未來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)的重要支撐因素。
 
租賃的居住模式想要被廣泛接受，首先離不開(kāi)良好的製度設(shè)計(jì)和合理的公共資源配置方式。在租賃市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家都會(huì)有各種相關(guān)法律法規(guī)對(duì)出租人、承租人權(quán)責(zé)、出租房屋條件、租賃機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)等作出相應(yīng)規(guī)定。在大陸地區(qū)，自2015年底至今一年半時(shí)間內(nèi)，中央已多次在重要會(huì)議中提出或頒布具體文件指導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。在地方，已有多地迅速響應(yīng)，進(jìn)行製度和市場(chǎng)的建設(shè)，為未來(lái)租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。對(duì)於大陸地區(qū)高達(dá)2.47億人的流動(dòng)人口來(lái)說(shuō)，以往租賃市場(chǎng)中存在著中介服務(wù)不規(guī)範(fàn)、租期不穩(wěn)定、監(jiān)管漏洞多等眾多問(wèn)題，加速推進(jìn)的住房租賃首次建設(shè)將逐步滿足日漸提升的租房消費(fèi)需求。
 
作為重資產(chǎn)行業(yè)，金融政策的支持是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的基本條件。借鑒發(fā)達(dá)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，7月中九部委聯(lián)合下發(fā)的指導(dǎo)性文件《關(guān)於在人口淨(jìng)流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》要求各地加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，針對(duì)租賃企業(yè)回款慢等特點(diǎn)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度。未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)有更進(jìn)一步的包括金融、稅收、補(bǔ)貼在內(nèi)的鼓勵(lì)性政策支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
 
張曉端指出，除政府、銀行的金融支持外，REITs是企業(yè)涉足租賃性住房開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)所面臨的長(zhǎng)期融資問(wèn)題的關(guān)鍵解決方式。儘管大陸地區(qū)已有不少類RIETs的探索，真正意義的RIETs市場(chǎng)依然未放開(kāi)。而另一個(gè)關(guān)鍵性問(wèn)題則是現(xiàn)階段普遍較低的住宅租金回報(bào)率還難為RIETs發(fā)展提供支撐。不過(guò)應(yīng)該看到的是，為鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，上海於7月份成交的兩幅樓面地價(jià)不足6000元/平方米租賃住宅用地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低於普通宅地的地價(jià)水平。擺脫普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估體系，建立專門的租賃用地的價(jià)格體系，以較低的成本保障了物業(yè)的租金收益率，提高企業(yè)參與熱情。同時(shí)，租賃住房用地供應(yīng)在北京、廣州等多個(gè)熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)計(jì)劃中被提及?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)將會(huì)有更多的低價(jià)租賃住宅用地被推出。此外，多層次的住房供應(yīng)體系形成後，商品住宅銷售價(jià)格的波動(dòng)幅度將更趨和緩。而租賃產(chǎn)品和服務(wù)的多樣化也將吸引高端居住需求逐漸進(jìn)入租賃市場(chǎng)，帶動(dòng)租金收益率穩(wěn)步提升。當(dāng)種種條件具備之後，預(yù)計(jì)REITs在大陸地區(qū)將會(huì)迎來(lái)長(zhǎng)足的發(fā)展。
 
在運(yùn)營(yíng)主體方面，大陸地區(qū)現(xiàn)有的專業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)滲透率還很低。而租賃住房市場(chǎng)的快速發(fā)展離不開(kāi)行業(yè)龍頭的帶動(dòng)，相關(guān)文件已要求國(guó)有企業(yè)在租賃住房建設(shè)中積極行動(dòng)。戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)及大中華區(qū)業(yè)務(wù)營(yíng)銷董事總經(jīng)理蔣尚禮認(rèn)為，對(duì)於離不開(kāi)政府發(fā)揮引領(lǐng)作用的住房租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在發(fā)展初期，通過(guò)國(guó)有企業(yè)邁開(kāi)步伐、推動(dòng)市場(chǎng)快速啟動(dòng)效果將更為顯著。未來(lái)，隨著制度建立健全和市場(chǎng)基礎(chǔ)環(huán)境的改善，將會(huì)有更多的企業(yè)積極佈局租賃住房市場(chǎng)並培育出新的商業(yè)模式，如同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)歷經(jīng)市場(chǎng)洗禮形成百花齊放的局面，租賃住房市場(chǎng)的規(guī)?；I(yè)化、多樣化經(jīng)營(yíng)亦值得期待。
 
建立租賃住房市場(chǎng)是推進(jìn)住房市場(chǎng)供給側(cè)改革以及實(shí)現(xiàn)教育、醫(yī)療等基本公共資源均等化的重要舉措，也是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)性工程。預(yù)計(jì)上升到法律法規(guī)層面的設(shè)計(jì)和各類具體的規(guī)範(fàn)措施將會(huì)在中央和各地陸續(xù)出臺(tái)，最終形成新型的住房供應(yīng)體系。當(dāng)然，租賃住房市場(chǎng)的建設(shè)涉及面廣、影響深遠(yuǎn)，並不能一蹴而就，預(yù)計(jì)短期內(nèi)並不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)或租金產(chǎn)生顯著影響。