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- 中信房屋副總經(jīng)理劉天仁說，自住當(dāng)?shù)?，新成屋上位，預(yù)售屋退位
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】過去大臺北市房地產(chǎn)市場以預(yù)售屋為主力的時代宣告結(jié)束。根據(jù)中信房屋宅指數(shù)調(diào)查的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場的購屋客層主要以自住客為主，該群客戶偏好新成屋及中古屋的程度，更勝於預(yù)售屋，而且偏好程度有逐季增加的趨勢。
中信房屋宅指數(shù)訪問2年內(nèi)有購屋計畫的受訪者發(fā)現(xiàn)(複選)，民眾偏好購買新成屋的比重高達(dá)67.5％；購買屋齡不到15年的中古屋比重亦高達(dá)53.3％；但偏好購買預(yù)售屋的比重，只有29.3％。中信房屋副總經(jīng)理劉天仁說，會造成新成屋上，預(yù)售屋下的兩個主要原因，一是景氣差、二是預(yù)售屋價格硬。在期貨市場中，有所謂的買權(quán)(看多)與賣權(quán)(看空)市場。預(yù)售屋市場就是屬於最典型的買進(jìn)買權(quán)的多頭市場。也就是說，預(yù)售屋的買方，是買預(yù)售屋二年後會上漲的期待價格。如果買方預(yù)期兩年後房價下跌或小漲，則買方即沒有立即購買預(yù)售屋的動力。因此，景氣上漲會出現(xiàn)預(yù)售屋市場，景氣下跌，則由成屋市場取代預(yù)售市場。
在目前大臺北市場中，由於房市自2015年第一季起即開始修正，因此預(yù)售屋市場逐漸被新成屋市場取代。在國內(nèi)不動產(chǎn)市場，同時期預(yù)售屋的價格一定會高於成屋價格，即使在房市不景氣時期，該原則依舊不變。
目前市場上常常會聽到建商讓利，銷售長虹。但建商讓利，是讓新成屋或是預(yù)售屋？值得討論。劉天仁說，預(yù)售屋價格硬、新成屋價格相對較軟的原因，主要是開發(fā)商在預(yù)售時期的銷售成本，通常轉(zhuǎn)嫁至代銷業(yè)者，因此建商沒有立即降價的壓力，民眾購買預(yù)售屋，常常會出現(xiàn)代銷業(yè)者想盡辦法成交，但建商堅持已價，價格卻殺不下去的窘境；但當(dāng)代銷業(yè)者因銷售率不佳，建案興建為成屋時，則該成屋即為建商之存貨，此時豬羊變色，建商因?yàn)橘Y金及稅賦成本大幅增加，急欲出貨，通常價格比較好談。近期市場上的建商讓利，大多是屬於該類型。
以目前大臺北市場的現(xiàn)況，包括桃園市、新北市及臺北市的新推個案，通常都是預(yù)售案推到成屋案，乃至市場幾乎都是新成屋產(chǎn)品。劉天仁認(rèn)為，景氣與否，決定預(yù)售屋市場榮枯，目前的房地產(chǎn)市場，對預(yù)售最不利的情況就是自住客及景氣溫吞，如果未來房價的漲幅同步於GDP漲幅將成為常態(tài)，預(yù)料國內(nèi)預(yù)售屋市場萎縮的情況，將會比較想像中嚴(yán)重。
中信房屋宅指數(shù)訪問2年內(nèi)有購屋計畫的受訪者發(fā)現(xiàn)(複選)，民眾偏好購買新成屋的比重高達(dá)67.5％；購買屋齡不到15年的中古屋比重亦高達(dá)53.3％；但偏好購買預(yù)售屋的比重，只有29.3％。中信房屋副總經(jīng)理劉天仁說，會造成新成屋上，預(yù)售屋下的兩個主要原因，一是景氣差、二是預(yù)售屋價格硬。在期貨市場中，有所謂的買權(quán)(看多)與賣權(quán)(看空)市場。預(yù)售屋市場就是屬於最典型的買進(jìn)買權(quán)的多頭市場。也就是說，預(yù)售屋的買方，是買預(yù)售屋二年後會上漲的期待價格。如果買方預(yù)期兩年後房價下跌或小漲，則買方即沒有立即購買預(yù)售屋的動力。因此，景氣上漲會出現(xiàn)預(yù)售屋市場，景氣下跌，則由成屋市場取代預(yù)售市場。
在目前大臺北市場中，由於房市自2015年第一季起即開始修正，因此預(yù)售屋市場逐漸被新成屋市場取代。在國內(nèi)不動產(chǎn)市場，同時期預(yù)售屋的價格一定會高於成屋價格，即使在房市不景氣時期，該原則依舊不變。
目前市場上常常會聽到建商讓利，銷售長虹。但建商讓利，是讓新成屋或是預(yù)售屋？值得討論。劉天仁說，預(yù)售屋價格硬、新成屋價格相對較軟的原因，主要是開發(fā)商在預(yù)售時期的銷售成本，通常轉(zhuǎn)嫁至代銷業(yè)者，因此建商沒有立即降價的壓力，民眾購買預(yù)售屋，常常會出現(xiàn)代銷業(yè)者想盡辦法成交，但建商堅持已價，價格卻殺不下去的窘境；但當(dāng)代銷業(yè)者因銷售率不佳，建案興建為成屋時，則該成屋即為建商之存貨，此時豬羊變色，建商因?yàn)橘Y金及稅賦成本大幅增加，急欲出貨，通常價格比較好談。近期市場上的建商讓利，大多是屬於該類型。
以目前大臺北市場的現(xiàn)況，包括桃園市、新北市及臺北市的新推個案，通常都是預(yù)售案推到成屋案，乃至市場幾乎都是新成屋產(chǎn)品。劉天仁認(rèn)為，景氣與否，決定預(yù)售屋市場榮枯，目前的房地產(chǎn)市場，對預(yù)售最不利的情況就是自住客及景氣溫吞，如果未來房價的漲幅同步於GDP漲幅將成為常態(tài)，預(yù)料國內(nèi)預(yù)售屋市場萎縮的情況，將會比較想像中嚴(yán)重。
