【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】戴德梁行2017年9月29日舉行記者會發(fā)表「2017第三季不動產(chǎn)場市場報告」，根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，第三季商辦投資市場交易量雖達(dá)111.8億元，較上季增加一成，但前九個月交易量僅342億元，較2016年同期交易量減少四成，全年交易量恐創(chuàng)歷史新低
 
戴德梁行統(tǒng)計，第三季商辦投資市場交易量雖達(dá)111.8億元，較上季增加10％。但累計前九個月交易量僅342億元，未有百億大案成交，較2016年同期交易量減少約41％，全年交易量恐創(chuàng)新低。而暌違一年，土地季交易量終於重返300億元關(guān)卡，第三季篤定突破335億元，重返五年平均季交易量。住商類土地也重新奪回單季十大交易案之主角地位。戴德梁行分析，2017年第三季十大土地所有權(quán)交易案有九宗屬於住商土地，其中重劃區(qū)土地標(biāo)售亦成為本季土地交易要角。戴德梁行不動產(chǎn)估價師事務(wù)所所長楊長達(dá)表示，不動產(chǎn)市場已低迷三年，部分開發(fā)商已看淡都更類型
 
全市A級辦公大樓空置率為9.6％，較上季空置率上升1.2個百分點，主要係因本季新增供給29,600坪之合庫新總行大樓，其中5,500坪正在對外招租中所致。相較於上一季空置率，以敦北民生區(qū)上升2.3個百分點最多，敦南區(qū)上升1.4個百分點次之，其他各區(qū)大致持平。
 
累計前9個月A級辦公大樓胃納量達(dá)28,700坪，主要係受惠於合庫新總行大樓自用24,100坪。另屬非自用需求累積胃納量約4,600坪，並以信義區(qū)及西區(qū)各累計2,900坪最多，而敦北民生區(qū)則由於部分建物即將都更，成為非自用需求的主要移出區(qū)。租賃需求主要來自於遊戲軟體及媒體業(yè)，其次為證券保險投資相關(guān)行業(yè)，並多為B辦移轉(zhuǎn)至A辦，需求面積以200坪以下為大宗。
 
在共享經(jīng)濟的潮流下，7月新加坡集團Next Story Group來臺成立「Kafnu」旗艦店，以月租金總額260萬元承租位於民生東路復(fù)興北路口的全棟辦公大樓，面積共1,400坪。創(chuàng)設(shè)融合工作與生活的共享空間，整合辦公、會議、居住、健身與酒吧等功能，形成辦公大樓利用的新型態(tài)。
 
預(yù)期第四季租賃活動仍以中小型需求為主。隨著2018年將有52,300坪新供給大量釋出，市場將掀起一波搬遷換屋潮。由於敦北民生區(qū)將面臨都市更新及屋齡老舊汰換的換屋需求，當(dāng)?shù)刈鈶敉帕x區(qū)搬遷的趨勢更形明顯，對於敦北民生區(qū)的租金將形成下調(diào)的壓力。
 
本季內(nèi)湖科技園區(qū)無新供給，各區(qū)段空置率僅小幅變動，西湖段在需求強勁下，本季有文創(chuàng)餐飲、科技公司及教育訓(xùn)練中心等大面積租賃去化，空置率小幅下降至3.7％。本季大宗租賃以訊崴技術(shù)承租西湖段長虹新世紀(jì)大樓約750坪為主。
文德段則延續(xù)之前數(shù)季去化持穩(wěn)趨勢，雖有部分大樓有大面積空置釋出，但拜遊戲公司及傢俱業(yè)之賜，兩相抵銷之下，本季空置率微幅下降至11.3％。各區(qū)段租金水準(zhǔn)均呈現(xiàn)持穩(wěn)態(tài)勢，西湖段租金每月每坪約1,280元、文德段每月每坪租金則為990元、舊宗段每月每坪租金則約930元。
 
舊宗段則以小規(guī)模租賃活動為主，另在部分大樓釋出面積下，空置率上升至24.8％，為三區(qū)段最高。近期舊宗段周邊土地，紛紛由國際知名車廠插旗，設(shè)立汽車旗艦展示中心兼維修廠，包括馬自達(dá)、特斯拉及奧迪等，面積自3,000坪至7,000坪不等，舊宗段車商群聚氛圍漸成，加上區(qū)域內(nèi)既有數(shù)家量販店布局，未來商業(yè)效益可望愈趨成形。
 
忠孝商圈繼空置率連續(xù)攀升四個季度後於本季首次下降，與前一季相比減少2.2個百分點，下降至4.2％。部分店面長期空置，房東對於租金要求逐漸鬆動，在此氛圍下，位於忠孝東路四段及敦化南路一段交叉路口的三角窗指標(biāo)性店面，分別以總租金新臺幣120萬/月及新臺幣300萬/月，出租給王道商業(yè)銀行及波茵特集團(point)旗下品牌東京生活雜貨「niko and…」。其中「niko and…」為臺灣首家旗艦店，預(yù)計於10月開幕。此外，日本株式會社new art承租位於遠(yuǎn)東SOGO百貨西側(cè)之新建大樓全棟，面積約670坪，作為結(jié)合旗下各事業(yè)之複合式大樓，目前位於1~2樓之婚戒珠寶店面已開幕。
 
本季忠孝商圈指標(biāo)性店面去化，整體空置率止升下滑，然其他店面是否能逐步去化，端賴房東調(diào)整租金的態(tài)度，始能符合零售業(yè)的付租能力。
 
2017年第三季投資市場交易量約新臺幣111.8億元，較上季增加10％。累計前九個月交易量約342億元，未有百億大案成交，較2016年同期交易量減少約41％，全年交易量恐創(chuàng)新低。本季主力買盤為金融業(yè)及科技業(yè)，交易產(chǎn)品以辦公及工業(yè)地產(chǎn)為主，兩者合計約占整體交易量的72％，區(qū)位集中於臺北市及臺中市。
 
金融數(shù)位化普及，銀行行庫空間需求縮減，使閒置不動產(chǎn)增加。銀行自有不動產(chǎn)依規(guī)定除透過參與都市更新，可降低自用比例至20％之外，亦可出售予資產(chǎn)管理子公司，以出租、加值利用後出售等方式增加集團收益。中國信託商業(yè)銀行以合計約新臺幣40.4億元，出售統(tǒng)一國際大樓及三連大樓共計約3,500坪予中國信託資產(chǎn)管理公司，為2017年繼臺北富邦銀行後，第二宗以此方式活化銀行資產(chǎn)之交易案。工業(yè)地產(chǎn)隨科技業(yè)擴產(chǎn)需求暢旺，持續(xù)穩(wěn)健升溫。本季主要交易以大立光以新臺幣10.4億元，購置臺中西屯區(qū)廠房。
 
本季壽險資金僅有臺銀人壽保險以新臺幣4.27億元，投資購入位於南港軟體園區(qū)二期面積約704坪之辦公室，前九個月壽險資金投入房地產(chǎn)寥寥可數(shù)，僅有8.77億元，主要機構(gòu)投資人壽險業(yè)投資焦點暫轉(zhuǎn)出不動產(chǎn)市場，致大額交易動能低落。其實市場資金仍屬豐沛，投資者對於價格下調(diào)仍抱持期待，也在持續(xù)關(guān)注投資物業(yè)，靜候投資良機。
 
暌違一年，土地季交易量終於重返300億元關(guān)卡。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，距離2017年第三季底尚有兩天，土地所有權(quán)交易量已篤定突破335億元，重返五年平均季交易量。此外，住商類土地也重新奪回單季十大交易案之主角地位，總算擺脫過去一年半來屢屢被工業(yè)地產(chǎn)盤據(jù)交易要角的難堪場面。
 
戴德梁行分析，2017年第三季十大土地所有權(quán)交易案有九宗屬於住商土地，其中重劃區(qū)土地標(biāo)售亦成為本季土地交易要角。戴德梁行不動產(chǎn)估價師事務(wù)所所長楊長達(dá)表示，不動產(chǎn)市場已低迷三年，部分開發(fā)商已看淡都更類型投資，近期危老重建議題雖喧騰一時，但開發(fā)商逐漸體悟到地主整合不易及容積獎勵誘因不足等現(xiàn)實面問題後，紛紛轉(zhuǎn)向重劃區(qū)土地佈局，包括板橋江翠、新店央北、桃園中路、高雄中都等重劃區(qū)皆看得到建商陸續(xù)插旗之趨勢。以六都政府積極標(biāo)售重劃區(qū)抵費地之態(tài)勢，2017年全年土地交易量可望重返1,100億元之十年均線。
 
楊長達(dá)分析表示，2017年1至8月建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)相較於2016年同期成長逾13％，達(dá)到17.5萬棟，若以過去每年第四季交易量略高於前三季5~6％的趨勢預(yù)測，2017年之建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)可望落在27至28萬棟之間。2017年1-7月核發(fā)建照之總樓地板面積較2016年同期亦成長約10％，顯示開發(fā)商在市場低迷已久的氛圍下已在重新凝聚投資信心。
 
縱然如此，眼前建商最大的隱憂仍在於接近完工之交屋難題。2017年1-7月核發(fā)使照之總樓地板面積較2016年同期再度縮減18％，顯示建商的在建工程延宕情形更為嚴(yán)重，楊長達(dá)進一步分析，2012至2014三年間核發(fā)住宅建照的總樓地板面積高達(dá)6,700萬平方公尺，這些建案若依正常工期應(yīng)該在2015至2017年陸續(xù)領(lǐng)得使照，但估計2015至2017三年間核發(fā)住宅使照的總樓地板面積僅約5,200萬平方公尺，差額1,500萬平方公尺的待交屋面積已是最近期建照樓地板的年平均量，也就是未來一年將有兩年份的新成屋量釋出，可以預(yù)見建商讓利衝量的市場廝殺手段即將浮出檯面。