【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】仲量聯(lián)行2017年10月12日表示，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍因政治情勢(shì)動(dòng)盪不安，進(jìn)而影響金融股匯市及原油價(jià)格波動(dòng)，景氣復(fù)甦期將持續(xù)延長(zhǎng)。臺(tái)灣企業(yè)受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，企業(yè)於營(yíng)運(yùn)成本考量仍趨保守，評(píng)估辦公室租賃租金及面積更為謹(jǐn)慎，評(píng)估期將延長(zhǎng)。然而下半年由於通訊大廠將有新品上市，臺(tái)灣半導(dǎo)體供應(yīng)鏈業(yè)者將跟進(jìn)受惠，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)進(jìn)出口貿(mào)易、製造及工業(yè)生產(chǎn)擴(kuò)增，民間投資可望成長(zhǎng)並為經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)注入新動(dòng)能。
 
仲量聯(lián)行總經(jīng)理趙正義表示：2017年上半年全球不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易量為2,970億美元，較2016年同期成長(zhǎng)2％，交易最熱絡(luò)的市場(chǎng)仍集中歐美地區(qū)。但由於美國(guó)對(duì)亞洲及中東地緣政治相關(guān)作為、利率及油價(jià)波動(dòng)等議題充滿(mǎn)諸多變數(shù)，預(yù)測(cè)2017年全球不動(dòng)產(chǎn)交易量與2016年相當(dāng)，金額可望在6,500億美元上下。亞太地區(qū)將由中國(guó)帶動(dòng)區(qū)域境內(nèi)外投資；2017年上半中國(guó)已吸引124億美元的境外資金，較2016年同期成長(zhǎng)約四成。同時(shí)中國(guó)投資人也積極於世界主要不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)布局，2017年上半年已投入36億美元至美國(guó)主要城市，佔(zhàn)整體境外資金流入美國(guó)總額大約兩成，顯見(jiàn)中國(guó)投資實(shí)力不容小覷。
 
於國(guó)內(nèi)方面，近來(lái)投資市場(chǎng)趨緩，多數(shù)市場(chǎng)上可供投資的物件的售價(jià)與買(mǎi)方所預(yù)期的投報(bào)率仍有差異，因此多數(shù)投資人持續(xù)評(píng)估。但同時(shí)國(guó)內(nèi)游資充沛，法人投資人可動(dòng)用投資金額再創(chuàng)新高，資金可運(yùn)用的渠道應(yīng)由政府及民間共同努力使其多元化。在人口逐漸老化及政府積極行銷(xiāo)來(lái)臺(tái)觀光，建議資金可導(dǎo)向公有土地(BOT、地上權(quán))、休閒醫(yī)療養(yǎng)生機(jī)構(gòu)等面向發(fā)展。在新閣揆上任之際，我們預(yù)計(jì)臺(tái)灣政局將趨於穩(wěn)定，也冀望新政府在吸引國(guó)外及海峽兩岸資金來(lái)臺(tái)投資計(jì)劃上，有更實(shí)質(zhì)精進(jìn)的配套方案，以力提振臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推升國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。
 
仲量聯(lián)行指出，臺(tái)北市本季整體A級(jí)商辦公室租賃需求主要由業(yè)主自用支撐，新租約全數(shù)集中於小坪數(shù)空間。業(yè)主自用及房東釋出原本保留空間，加上部分金融、科技、醫(yī)療科技業(yè)者進(jìn)行搬遷、縮編或退租，本季淨(jìng)去化總量為24,304坪。本季合作金庫(kù)於長(zhǎng)安東路的總部釋出空間面積32,639坪，其中27,090坪為自用。2017年前三季總?cè)セ_(dá)約3.2萬(wàn)坪，達(dá)十年來(lái)次高。
 
本季需求主要集中於非核心商業(yè)區(qū)，其他商業(yè)區(qū)則為趨緩走勢(shì)。整體空置率因新供給釋出部分出租空間，較上季上升0.8個(gè)百分點(diǎn)來(lái)到8.7％。多數(shù)企業(yè)租戶(hù)租賃決策仍趨謹(jǐn)慎保守，評(píng)估搬遷及續(xù)租費(fèi)用後決定維持原單位續(xù)租。然而，房東也釋出續(xù)約讓利條件，給予續(xù)約優(yōu)惠，但2017年陸續(xù)有新供給落成釋出，有意搬遷之租戶(hù)將持續(xù)評(píng)估搬遷的條件及可能性。
 
仲量聯(lián)行表示，在目前租戶(hù)趨於謹(jǐn)慎的市況，多數(shù)大樓業(yè)主仍維持租金水平。本季整體A級(jí)商辦平均租金新臺(tái)幣每坪每月2,643元，與上一季持平，年成長(zhǎng)則微幅降低0.1％。我們的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由於部分大樓有減租或退租的情形，加上部分現(xiàn)有租戶(hù)也持續(xù)評(píng)估即將釋出的新供給，因此房東於租金調(diào)整上也較為謹(jǐn)慎，並以免租期優(yōu)惠來(lái)吸引租約，整體免租期每年0.8個(gè)月，較2016年同期的0.7個(gè)月明顯增加。本季四大商業(yè)區(qū)中，信義及敦南商業(yè)區(qū)走勢(shì)持平；敦北在原租戶(hù)搬遷及房東釋出原保留單位使空置率明顯上升，部分大樓業(yè)主調(diào)降租金，使平均租金較上季下跌1.2％，來(lái)到每坪每月2,305元，為三年來(lái)最低的水平。非核心商業(yè)區(qū)在部份原自用大樓釋出市場(chǎng)及部分空置下降的大樓業(yè)主微幅調(diào)漲租金，平均租金較上季成長(zhǎng)0.6％來(lái)到每坪每月2,116元。
 
內(nèi)湖南港市郊區(qū)域的廠辦大樓持續(xù)以相對(duì)便宜的租金吸引科技及金融業(yè)進(jìn)駐，並有部分企業(yè)租戶(hù)為整合營(yíng)運(yùn)，承租大面積空間設(shè)立總部，新供給於釋出後一年即達(dá)滿(mǎn)租，可見(jiàn)需求強(qiáng)健。在新租約及部分租戶(hù)減退租的相互帶動(dòng)下，整體空置率微幅下降0.2％來(lái)到2.9％。市郊區(qū)域整體租金，由於大面積租戶(hù)房東給予優(yōu)惠及部分房東面臨退租壓力、空置率上升調(diào)降租金，較前期顯著降低3.6％，來(lái)到每坪每月1,377元。但單就內(nèi)湖地區(qū)而言，其需求穩(wěn)健，新大樓成交租金高，平均租金於本季成長(zhǎng)1.2％來(lái)到每坪每月1,293元。
 
仲量聯(lián)行說(shuō)明，短期未來(lái)人力需求反映當(dāng)今國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)；知名人力研究機(jī)構(gòu)針對(duì)第四季臺(tái)灣就業(yè)季展望調(diào)查指出，整體約26％的企業(yè)有增聘意願(yuàn)，其主要集中於製造及金融保險(xiǎn)業(yè)；聘僱意願(yuàn)最低則為休閒餐旅業(yè)。未來(lái)預(yù)計(jì)部分業(yè)者朝向無(wú)人化智慧服務(wù)，將減少辦公間需求。新創(chuàng)公司或個(gè)人工作室的興起也將為臺(tái)北市辦公空間需求型態(tài)朝向共享空間。
 
2017年至第三季租賃活動(dòng)趨緩，企業(yè)評(píng)估租賃時(shí)仍以租金為主要考量，並維持謹(jǐn)慎保守的態(tài)度，預(yù)計(jì)租約商議及評(píng)估期將略為拉長(zhǎng)。第四季預(yù)計(jì)前幾季以來(lái)不斷評(píng)估搬遷的租戶(hù)可望成交，加上新釋出大樓需求強(qiáng)勁，全年去化可望於年底成長(zhǎng)。2017年釋出的65,000坪的頂級(jí)或A級(jí)新供給，在目前多數(shù)大樓已接近飽和，房東給予預(yù)租優(yōu)惠，可望吸引原先在其它商業(yè)區(qū)的租戶(hù)考量評(píng)估搬遷至主要商業(yè)區(qū)較優(yōu)質(zhì)大樓。此外，部分企業(yè)在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境下已著手進(jìn)行併購(gòu)或整合營(yíng)運(yùn)的計(jì)畫(huà)，預(yù)計(jì)部分大面積需求將集中於新供給。
 
仲量聯(lián)行考量當(dāng)今景氣趨勢(shì)及觀察租賃市場(chǎng)供需雙方面心態(tài)，大樓業(yè)主於租金調(diào)整上明顯謹(jǐn)慎，加上新供給大樓業(yè)主給予較優(yōu)惠的預(yù)租條件，2017全年整體租金走勢(shì)預(yù)計(jì)將維持2016年水平，年成長(zhǎng)率介於1％上下。
 
仲量聯(lián)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)協(xié)理劉建宇表示：仲量聯(lián)行第三季「全球市場(chǎng)展望」(Global Market Perspective)統(tǒng)計(jì)，2017年至今全球租賃需求持穩(wěn)，歐美2017年上半年較2016年同期成長(zhǎng)3-4％；亞太區(qū)域除新加坡、中國(guó)一線城市及墨爾本需求強(qiáng)勁外，其它主要城市皆呈現(xiàn)平穩(wěn)；區(qū)域整體需求下降2％。租金方面，全球平均租金相較去年中成長(zhǎng)3.4％；美洲區(qū)因多數(shù)新供給開(kāi)價(jià)拉高平均租金水平達(dá)4.9％；亞太區(qū)域則因中國(guó)企業(yè)在香港業(yè)務(wù)需求增加、澳洲主要城市新供給帶動(dòng)租金成長(zhǎng)，區(qū)域平均租金年成長(zhǎng)3.3％。在全球景氣復(fù)甦並充滿(mǎn)變數(shù)的狀況下，企業(yè)於人力徵聘及空間需求上更為謹(jǐn)慎。
 
仲量聯(lián)行近期研究顯示，全球企業(yè)選擇辦公空間時(shí)，逐漸朝向可以啟發(fā)員工潛能、滿(mǎn)足工作需求及提供員工適時(shí)放鬆的空間設(shè)計(jì)元素為主要考量。在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)甦緩慢，企業(yè)行事趨於保守，預(yù)計(jì)2017年亞太整體去化量將與2016年相當(dāng)。於國(guó)內(nèi)方面，近來(lái)我們也發(fā)現(xiàn)企業(yè)因受目前景氣影響，積極進(jìn)行人力及租賃空間調(diào)整，持續(xù)評(píng)估更優(yōu)惠的租賃或搬遷條件。部分已經(jīng)評(píng)估一段時(shí)間的租戶(hù)可望於2017年底簽約，加上新供給房東給予較優(yōu)惠的預(yù)租條件，部分大面積租戶(hù)已進(jìn)行簽約，年底前可望帶動(dòng)2017年總?cè)セ?。租金方面目前因?yàn)榉繓|為保留租戶(hù)或鼓勵(lì)現(xiàn)有租戶(hù)續(xù)約，租金調(diào)整相對(duì)謹(jǐn)慎；加上新供給預(yù)租條件給予優(yōu)惠的影響，我們預(yù)估2017年租金成長(zhǎng)將稍微趨緩，介於1％上下。
 
在投資市場(chǎng)部分，本季投資市場(chǎng)因民間流資充沛，市場(chǎng)有適當(dāng)?shù)奈锛尦?，法人投資人把握適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)場(chǎng)，主要大型商用不動(dòng)產(chǎn)交易達(dá)新臺(tái)幣195億元，季成長(zhǎng)及年成長(zhǎng)均達(dá)約五成。2017年前三季國(guó)內(nèi)大型不動(dòng)產(chǎn)總交易額為372億元，較2016年同期減少約8％，為九年來(lái)次低，僅次於2015年，顯見(jiàn)當(dāng)今投資方仍為保守謹(jǐn)慎。其主原因除了國(guó)內(nèi)外政經(jīng)環(huán)境不穩(wěn)定外，國(guó)內(nèi)主要商業(yè)區(qū)擁有符合投報(bào)率的投資標(biāo)的較少。但投資方的資金仍舊充沛，並期望積極佈局於不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，因此將持續(xù)觀望。
 
本季最大宗交易為壽險(xiǎn)業(yè)者出售位於嘉義市飯店暨零售商場(chǎng)，售價(jià)為48.3億元。2017年至第三季止壽險(xiǎn)業(yè)直接投資不動(dòng)產(chǎn)的金額約為29億元，與過(guò)去六年120-670億元的成交額相較，預(yù)計(jì)2017年極有可能創(chuàng)新低，主要因?yàn)楫?dāng)今市場(chǎng)上交易的物件價(jià)格未能達(dá)到壽險(xiǎn)業(yè)者理想的投報(bào)率。但至第三季為止，國(guó)內(nèi)前十大壽險(xiǎn)業(yè)者可用於投資不動(dòng)產(chǎn)的金額較上季增加4.0％，達(dá)新臺(tái)幣4.8兆元，創(chuàng)歷年新高。
 
本季主要法人投資方為企業(yè)公司(61％)、金融服務(wù)(21％)及壽險(xiǎn)業(yè)(12％)。企業(yè)公司主要仍投資於自用工業(yè)及零售不動(dòng)產(chǎn)，逾三成總交易額為關(guān)係企業(yè)間為改善資產(chǎn)架構(gòu)的交易。壽險(xiǎn)業(yè)仍聚焦於具穩(wěn)定租金的投資標(biāo)的，本季富邦人壽投資13億元麗嬰房?jī)?nèi)湖總部大樓，麗嬰房計(jì)畫(huà)出售後回租15年，為單一所有權(quán)且具固定收益型不動(dòng)產(chǎn)投資標(biāo)的，且投報(bào)率達(dá)到買(mǎi)方預(yù)期，為市場(chǎng)上難得的理想標(biāo)的。
 
本季大型土地投資額為新臺(tái)幣206億元，較上季增加73.3％，但去年同期減少約三成，交易金額持續(xù)多於直接建物投資。主要交易多為開(kāi)發(fā)商取得營(yíng)建用地蓋屋出售或企業(yè)購(gòu)置土地建置自用廠房。以往工業(yè)地多數(shù)由製造業(yè)取得，近來(lái)餐飲食品業(yè)者也開(kāi)始取得土地興建中央廚房或倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備來(lái)擴(kuò)充產(chǎn)能。此間接反映國(guó)人外食習(xí)慣及觀光客來(lái)臺(tái)享受美食，帶動(dòng)餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額於第三季持續(xù)成長(zhǎng)。