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- 零星買氣激不起火花，首季商用投資總額僅25億 創(chuàng)調(diào)查以來同期新低
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【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】商用投資市場買氣依舊疲弱不振，根據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，截至25日為止，第一季只有零星自用與投資交易案，累積交易額僅約25億元，相較2017年同期，大幅衰退近7成，更創(chuàng)下調(diào)查以來同期新低紀(jì)錄。
根據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，第一季前五大商用交易案，沒有一筆交易金額達(dá)到10億元，本季最大一筆為首都大飯店小巨蛋館案，為家騰建設(shè)賣給薪昇暘開發(fā)，其為益航的子公司，交易金額甚至不到7億元，僅6.7億元，而且進(jìn)一步分析前五大交易案，僅有2筆突破5億元，其餘均在4億元以下，甚至有兩筆交易金額僅約2億多元。
本季主要商用不動(dòng)產(chǎn)交易類型為辦公室、廠辦以及旅館(其它類)等，交易金額各約5.4億、12.8億、6.7億元；占比各約27％、51％、34％。至於，本季商用不動(dòng)產(chǎn)主要買家則以製造業(yè)為主，共出資12.3億元，占整體交易總額約49％。
相較冷清的商用不動(dòng)產(chǎn)市場，土地買氣反而相當(dāng)活躍，第一季土地成交金額398億元，相較2017年同期，大增202億元，增幅超過1倍之多，更為調(diào)查以來同期次高紀(jì)錄，僅較2011年第一季約497億元要低。土地市場熱絡(luò)首季交易額近400億元 為調(diào)查以來同期次高。
首季前十大土地交易案中，為富邦人壽以近78.1億元拿下高雄市政府公開招標(biāo)的「捷運(yùn)凹子底站旁商業(yè)區(qū)開發(fā)案招標(biāo)設(shè)定地上權(quán)案」，期限為70年，預(yù)計(jì)興建商場、辦公等複合式商業(yè)開發(fā)案。
第二、三大土地交易案則依序?yàn)楹痛T以22.3億元向臺(tái)灣艾銳勢買進(jìn)新北市新店區(qū)約3016坪土地，以及宜進(jìn)紡織子公司大宜國際開發(fā)，以18.3億元向大東紡織買進(jìn)臺(tái)中市東區(qū)近萬坪土地、約9430坪?？傆?jì)前十大土地交易案合計(jì)金額約207.9億元，占首季土地交易總額比率超過5成、約52.24％。
高力國際表示、第一季土地交易市場買家以建築開發(fā)商為主，合計(jì)出資177.9億元購買土地，占比約45％，第二、三大買家則分別為製造業(yè)，約出資96.2億元，占比約24％，以及壽險(xiǎn)業(yè)者出資近78.1億元，占比約19％。
高力國際資本市場及投資服務(wù)部執(zhí)行董事黃正忠表示，本季土地交易來源主要是各地方政府標(biāo)售案，前三名依序?yàn)樾卤笔袨?17億元、高雄市為113億元、臺(tái)北市則為39億元，其餘則有桃園市38億元、臺(tái)中市33億元以及彰化縣15億元。
至於，未來投資市場看法，黃正忠指出，投資市場在投資人普遍保守觀望下，交易清淡。但在預(yù)期下跌風(fēng)險(xiǎn)有限且租金市場持續(xù)看漲下，已有投資人開始逢低布局。土地市場交易開始活絡(luò)，顯見開發(fā)商在手上原料已漸去化下，開始進(jìn)場補(bǔ)貨。投資商機(jī)則有臺(tái)北市政府規(guī)劃中的臺(tái)北市東側(cè)南北向捷運(yùn)系統(tǒng)(東環(huán)段)所衍生的商機(jī)。
高力國際辦公樓及工業(yè)物業(yè)服務(wù)資深執(zhí)行董事楊慧明指出，2018年第一季商辦租賃總量體為160.77萬坪，已經(jīng)去化14.78萬坪，整體空置率約8.07％，平均租金開價(jià)每月每坪約2077元，目前平均租金成交價(jià)每月每坪約1851元。
高力國際進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)近10年商辦租金走勢，預(yù)期2018年年租金平均成交價(jià)，每月每坪會(huì)落在1876元，相較2017年全年約1851元，微幅成長約1.93％，更預(yù)期2019年在頂級(jí)商辦的帶動(dòng)下，租金單價(jià)可望推升至1912元，相較2018年上漲約1.92％。
整體商辦租賃市場表現(xiàn)，因2017年淨(jìng)去化量高達(dá)4.1萬坪，創(chuàng)下10年新高。辦公樓及工業(yè)物業(yè)服務(wù)部董事 呂佳紋也指出2018年也延續(xù)租賃熱度，第一季商辦租賃淨(jìng)去化便已有1.4萬坪，已達(dá)2017年全年去化量比率約34％，預(yù)期2018年全年度整體淨(jìng)去化將延續(xù)2017年的熱絡(luò)表現(xiàn)，今、明兩年 商辦租金可望各推升2％。
2018年商辦租賃新增供給主要有三大棟，共有5.5萬坪，呂佳紋強(qiáng)調(diào)除了國泰人壽民生建國大樓位於民生東路，其餘兩棟南山廣場以及聯(lián)合報(bào)總部大樓均坐落於信義區(qū)。三大棟目前均有極高的租賃詢問度，相對(duì)也造成其他大樓業(yè)主為鞏固既有承租戶，大多會(huì)在租賃條件上持續(xù)提供優(yōu)惠措施，故預(yù)計(jì)2018年租金雖然繼續(xù)呈現(xiàn)上漲的趨勢，但尚不至於有太大的波動(dòng)。
根據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，第一季前五大商用交易案，沒有一筆交易金額達(dá)到10億元，本季最大一筆為首都大飯店小巨蛋館案，為家騰建設(shè)賣給薪昇暘開發(fā)，其為益航的子公司，交易金額甚至不到7億元，僅6.7億元，而且進(jìn)一步分析前五大交易案，僅有2筆突破5億元，其餘均在4億元以下，甚至有兩筆交易金額僅約2億多元。
本季主要商用不動(dòng)產(chǎn)交易類型為辦公室、廠辦以及旅館(其它類)等，交易金額各約5.4億、12.8億、6.7億元；占比各約27％、51％、34％。至於，本季商用不動(dòng)產(chǎn)主要買家則以製造業(yè)為主，共出資12.3億元，占整體交易總額約49％。
相較冷清的商用不動(dòng)產(chǎn)市場，土地買氣反而相當(dāng)活躍，第一季土地成交金額398億元，相較2017年同期，大增202億元，增幅超過1倍之多，更為調(diào)查以來同期次高紀(jì)錄，僅較2011年第一季約497億元要低。土地市場熱絡(luò)首季交易額近400億元 為調(diào)查以來同期次高。
首季前十大土地交易案中，為富邦人壽以近78.1億元拿下高雄市政府公開招標(biāo)的「捷運(yùn)凹子底站旁商業(yè)區(qū)開發(fā)案招標(biāo)設(shè)定地上權(quán)案」，期限為70年，預(yù)計(jì)興建商場、辦公等複合式商業(yè)開發(fā)案。
第二、三大土地交易案則依序?yàn)楹痛T以22.3億元向臺(tái)灣艾銳勢買進(jìn)新北市新店區(qū)約3016坪土地，以及宜進(jìn)紡織子公司大宜國際開發(fā)，以18.3億元向大東紡織買進(jìn)臺(tái)中市東區(qū)近萬坪土地、約9430坪?？傆?jì)前十大土地交易案合計(jì)金額約207.9億元，占首季土地交易總額比率超過5成、約52.24％。
高力國際表示、第一季土地交易市場買家以建築開發(fā)商為主，合計(jì)出資177.9億元購買土地，占比約45％，第二、三大買家則分別為製造業(yè)，約出資96.2億元，占比約24％，以及壽險(xiǎn)業(yè)者出資近78.1億元，占比約19％。
高力國際資本市場及投資服務(wù)部執(zhí)行董事黃正忠表示，本季土地交易來源主要是各地方政府標(biāo)售案，前三名依序?yàn)樾卤笔袨?17億元、高雄市為113億元、臺(tái)北市則為39億元，其餘則有桃園市38億元、臺(tái)中市33億元以及彰化縣15億元。
至於，未來投資市場看法，黃正忠指出，投資市場在投資人普遍保守觀望下，交易清淡。但在預(yù)期下跌風(fēng)險(xiǎn)有限且租金市場持續(xù)看漲下，已有投資人開始逢低布局。土地市場交易開始活絡(luò)，顯見開發(fā)商在手上原料已漸去化下，開始進(jìn)場補(bǔ)貨。投資商機(jī)則有臺(tái)北市政府規(guī)劃中的臺(tái)北市東側(cè)南北向捷運(yùn)系統(tǒng)(東環(huán)段)所衍生的商機(jī)。
高力國際辦公樓及工業(yè)物業(yè)服務(wù)資深執(zhí)行董事楊慧明指出，2018年第一季商辦租賃總量體為160.77萬坪，已經(jīng)去化14.78萬坪，整體空置率約8.07％，平均租金開價(jià)每月每坪約2077元，目前平均租金成交價(jià)每月每坪約1851元。
高力國際進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)近10年商辦租金走勢，預(yù)期2018年年租金平均成交價(jià)，每月每坪會(huì)落在1876元，相較2017年全年約1851元，微幅成長約1.93％，更預(yù)期2019年在頂級(jí)商辦的帶動(dòng)下，租金單價(jià)可望推升至1912元，相較2018年上漲約1.92％。
整體商辦租賃市場表現(xiàn)，因2017年淨(jìng)去化量高達(dá)4.1萬坪，創(chuàng)下10年新高。辦公樓及工業(yè)物業(yè)服務(wù)部董事 呂佳紋也指出2018年也延續(xù)租賃熱度，第一季商辦租賃淨(jìng)去化便已有1.4萬坪，已達(dá)2017年全年去化量比率約34％，預(yù)期2018年全年度整體淨(jìng)去化將延續(xù)2017年的熱絡(luò)表現(xiàn)，今、明兩年 商辦租金可望各推升2％。
2018年商辦租賃新增供給主要有三大棟，共有5.5萬坪，呂佳紋強(qiáng)調(diào)除了國泰人壽民生建國大樓位於民生東路，其餘兩棟南山廣場以及聯(lián)合報(bào)總部大樓均坐落於信義區(qū)。三大棟目前均有極高的租賃詢問度，相對(duì)也造成其他大樓業(yè)主為鞏固既有承租戶，大多會(huì)在租賃條件上持續(xù)提供優(yōu)惠措施，故預(yù)計(jì)2018年租金雖然繼續(xù)呈現(xiàn)上漲的趨勢，但尚不至於有太大的波動(dòng)。
